[부동산 이야기] 앞으로 주택 매입 힘들 전망

향후 융자 승인 기준 더 까다로워지고
투자자·외국인 진입에 A급 매물 부족

주택시장의 분위기가 많이 바뀌고 있습니다. 2분기까지의 전국 주택 매매가는 상승세를 유지하지만 실제 상황은 많이 달라지고 있고 현재 구매를 보류하시는가장 큰 이유는 앞으로 주택 시장이 하락세로 돌아선다고 예측 때문입니다.  
 
현재 인터넷에 의존한 비슷한 정보들이 시장의 분위기 전환을 빠르게 가져왔고 비교적 이러한 과거의 자료에 기초한 정보만으로는 올바른 결정이 힘들 것으로 보입니다. 주택 가격이 하락하면 주택 구입이 반드시 유리한 건 아닐 수 있습니다. 첫째, 현재 실업률이 3.5%로 완전고용을 달성 중이지만 실업수당 청구는 오히려 늘어났고 실질 임금은 심한 인플레이션으로 인해서 낮아진 상황입니다.  
 
구인난 원인은 실질적인 필요 수입이 가능한 일자리가 부족하기 때문입니다. 제한된 수입과 함께 주택 구매를 계획하셨던 분들의 경우 다운페이를 포함한 주택 구입 비용을 이미 다른 목적으로 사용하시는 분들이 증가하고 있어서 융자 승인을 어렵게 할 것입니다.  
 
대폭 상승한 모기지 페이먼트를 감당할 충분한 소득 부족과 다운페이를 포함한 구입 자금의 부족이 주택 구입을 힘들게 할 겁니다. 이자가 5%이냐 6%이냐에 따라서 융자 액수 50만 달러 기준으로 한 달 페이먼트가 거의 400달러 가까이 차이가 나게 되므로그 이상의 융자가 필요한 경우 추가 다운페이먼트나 낮은 이자의 적용이 필수가 될 겁니다.  
 

두 번째, 앞으로 융자가 조건도 더욱 까다로워지고 승인받기도 힘들어질 가능성이 큽니다. 일단 주택 시장의 가치가 낮아질 경우 이를 담보해야 하는 렌더들의 입장에서 융자 승인은 더욱더 까다로워질 수밖에 없고 서서히 높아지고 있는 은행 차압 역시 앞으로 몇 년간 렌더들이 만일의 사태에 대비해야 하는 이유로 신규 모기지 비율을 줄일 수 있습니다.  
 
많은 모기지 관련 렌더들의 대량 해고나 아예 회사 문을 닫는 경우들도 있는 것으로 봐서는 앞으로 주택 가격이 내려가고 융자 승인이 가능한 바이어들이 줄어든다면 융자를 얻기가 더욱 힘들어지고 렌더들 또한 투자자들을중심으로 한 융자에 치중할 가능성이 높습니다. 그리고 풀닥(융자 신청시 세금보고 자료 그대로 다 보고하는 방식) 모기지보다 실질적으로 많은 한인이비교적 쉽게 이용했던 ‘비적격 모기지’(non-QM) 융자의 경우에도 진입장벽이 높아질 경우 주택 구입에 장애 요인이 될 것입니다.  
 
세 번째, 모기지 이자율이 4.0~4.5% 정도가 되고 주택가격이 10~15% 하락해야 바이어들의 주택 구입이 가능해질 수 있습니다. 현재 35세 미만의 젊은 세대의 주택 소유율이 2분기 기준 작년 대비 여전히 늘어난 39.1%에 달하고 있고 이들 소위 MZ세대가 주택시장의 큰손이지만 이들 또한 높아진 이자율과 지출 비용 때문에 구입을 주저하게 하고 있습니다. 모기지 이자율이 다시금 3%나 그 이하로 가는 일은 없겠지만, 현재 풀닥조건으로 융자가 가능하다면 5% 이하의 융자로 주택을 구입하고 추후 재융자가 가능한 경우 5% 이하의 모기지로 주택 구입을 적극적으로 고려할 것입니다. 앞으로 이들이 주택 시장의 주요 바이어층을 유지하게 되므로 모기지 이자율이 이들의 구입결정 시 중요한 비중을 차지할 것입니다.  
 
네 번째, 실질적으로 구입이 선호가 되는 A급 매물이 시장에서 부족하게 되고 투자가나 외국인이 경쟁자 대열에 합류하면 매물 부족은 바이어들의 고충이 될 것입니다. 셀러들 또한 아직 1~2달 내로 가격의 하락에 관한 정보를 실제 상황으로 인정하게 되기 전까지 자신들의 주택을 시장에 내놓을 가능성은 적습니다. 마켓에 있는 매물 중 실제로 구입의사까지 가능할 수 있는 좋은 조건의 매물과 그에 맞는 재정적 준비가 되어있는 바이어들이 부족하기 때문에 앞으로 주택 구입은 여전히 쉽지 않을 것으로생각됩니다.  
 
▶문의: (213-663-5392)

곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트