한국법 이야기

영주권자 한국 국적자로 크게 다르지 않아
시민권자 증여 후 60일내 외국인 취득신고

한인분들이 많이 문의하시는 것 중 하나가 한국에 있는 부동산에 관한 것이다.  
 
특히, 미국에 이민 오셔서 영주권자가 되시거나 시민권을 취득하신 후에 한국 부동산을 거래하거나 관리하는데 특별히 까다로운 절차를 거쳐야 하는 것은 아닌지 걱정 섞인 문의를 많이 하신다. 오늘은 미국 영주권자나 시민권자가 유의해야 할 한국 내 부동산 거래에 필요한 몇 가지 신고들에 대해 알아보겠다.  
 
먼저, 한국 부동산을 거래할 때 필요한 절차에 대해 살펴보자. 영주권자의 경우, 기본적으로 한국 국적을 보유하고 있기 때문에 한국에 있는 한국인이 부동산을 거래할 때 해야 하는 절차와 별반 다르지 않다.  
 
예컨대, 부동산을 매매할 때 매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야 한다. 다만, 공인중개사가 해당 매매에 관여하여 거래계약서를 작성하고 교부한 경우 그 공인중개사가 부동산 거래신고를 이행해야 한다.  
 

사실, 한국 부동산 거래에는 통상적으로 공인중개사가 관여한다는 점에서 이러한 부동산 거래신고 자체가 문제 되는 경우는 많지 않은데, 미국에서 오랫동안 거주하여 주민등록이 말소된 경우에는 추후 부동산 등기 시까지추가로 챙겨야 하는 것들이 생길 수 있다.  
 
다음으로 시민권자의 경우를 살펴보자. 기본적으로 시민권자는 한국법상 한국 국적을 상실하고 미국 국적을 취득한 외국인으로 판단된다. 이로 인해 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 일정 지역의 토지를 취득하려면 계약체결 이전에 한국 정부로부터 사전 허가를 받아야 하는 경우도 있다.
 
한편, 앞서 언급한 부동산 거래신고와 유사하게, 미국 시민권자도 한국 부동산 소유권 취득에 대해 신고를 해야 하는데, 이 부분을 많이 헷갈려한다. 먼저, 미국 시민권자가 한국 부동산을 유상으로 거래하는 매매를 하는 경우에는 부동산 거래신고를 해야 한다.
 
만일, 매매 등을 제외한 나머지 계약(예컨대, 증여)을 통해 한국 부동산을 거래하는 경우 그 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 외국인 부동산 취득신고를 해야 한다. 그 밖에 계약이 아닌 이유(예컨대, 상속, 경매 등)로 한국 부동산 소유권을 취득하는 경우에는 그 소유권 취득일로부터 6개월 이내에 신고해야 한다. 이러한 부동산 취득신고 의무를 위반한 경우에도 역시 과태료를 부과받을 수 있으므로 유의해야 한다.  
 
미국 시민권자가 특히 주의해야 할 것은 한국 국적을 보유하고 있을 때 한국 부동산의 소유권을 취득한 이후에 미국 시민권을 취득한 경우이다. 이처럼 미국 시민권을 취득하게 되면 원칙적으로 한국 국적을 상실하게 되고, 해당 한국 부동산은 외국인의 소유가 된다. 따라서, 그 미국 시민권을 취득한 날로부터 6개월 이내에 부동산 계속 보유 신고를 해야 하고, 이를 위반할 경우 100만 원 이하의 과태료를 부과받을 수 있다.  
 
부동산 계속 보유 신고를 하지 않는다고 그 소유권을 상실하는 것은 아니지만, 특히 오랜 시간이 지나간 경우 주민등록 말소, 이름 변경, 국적 변경 등과 관련한 문제 등으로 해결하기 곤란한 부분들이 생기고, 이로 인해 해당 부동산의 매각에도 문제가 생길 수 있으므로, 이 신고사항 역시 유의할 필요가 있다.  
 
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이진희 / K-Law Consulting LA 사무소 대표