Non Qm 론이란 무엇인가 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 세금보고를 통해서 모기지 융자를 받지 못하시는 분들이 사용하는 Non Qm 론은 무엇인가요?
 
▶답= 통상적으로 모기지 론은 자신의 인컴을 기반으로 받게 됩니다. 인컴이 많을수록 더 많은 론을 받을 수 있는 것입니다. 하지만 인컴과 상관없이 자신의 비즈니스를 통해서 론을 받을 수 있는 것이 Non Qm 론입니다. 즉 세금보고의 서포트가 없어도 비즈니스의 p and L이나 WVOE(렌더가 직장에 직접 인컴을 확인해서 받는)를 통해서 받을 수 있는 론인 것입니다.
 
보통 비즈니스를 하는 스몰 비즈니스 자영업자들은 많은 세금을 줄이기 위해서 사업에 들어가는 비용을 적극적으로 활용해서 비즈니스 인컴을 낮추게 됩니다. 하지만 이렇게 될 때 낮아진 비즈니스 인컴을 가지고 full docs으로 융자를 받는 것이 쉽지 않습니다. 이런 상황에 있는 자영업자 분들이 세금보고 없이 주로 사용하는 모기지 론이 바로 Non Qm 론인 것입니다. 이런 Non Qm 론을 받기 원하시는 분들은 CPA나 세무사가 비즈니스에서 론이 가능하다는 레터와 비즈니스 p and L을 작성해 주면 되는 것입니다.
 
Non Qm 론에서 또 한 가지 중요한 것은 얼마나 다운페이를 할 수 있느냐에 따라 받는 모기지 이자율의 차이가 큰 것입니다. Non Qm 론은 세금보고를 기반으로 하지 않기 때문에 렌더 입장에서는 다운 페이먼트를 기본적으로 20% 이상을 요구하고 다운 페이가 그 이상일 때 대략 30%가 넘을 경우에는 대략 1%-1.5%의 이자율을 더 낮추어주고 있습니다.  
 

8월 15일 현재 full docs으로 가장 좋은 크레딧 점수일 때 4.875%에서 5.125% 정도를 받을 수 있는데 760 이상의 크레딧 점수와 30% 이상 다운을 할 수 있다면 7년 ARM으로 5.875% 정도를 받을 수 있으며 30년 고정으로 6% 정도까지 받을 수 있습니다. 그러므로 세금보고가 부족하지만 크레딧 점수가 높고 가능한 많은 다운 페이먼트를 할 수 있고(30% 이상) CPA나 세무사를 통해서 p and L을 받을 수 있다면 비즈니스를 통해서 좋은 모기지 이자율로 융자를 받을 수 있는 것입니다.
 
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사무엘 리 융자 전문가