바이어 마켓 진입하며 거래량 감소 전망

하반기 주택시장 좌우할 4대 변수
6%대 모기지 금리에서 시장 정상화 예상
매물 늘고 가격급등 꺾여도 구매력 약화

올 하반기에도 주택 가격은 오름세를 유지하지만 매물이 늘어 예비 바이어들의 가격 협상력은 향상될 것으로 보인다. [로이터]

모기지 이자의 등락 폭이 커진 데다 주택 시장 둔화가 감지되면서 향후 주택 시장의 변화에 대한 관심이 커지고 있다.
 
매물이 늘고 구매 의사를 철회하는 바이어가 증가한다는 소식에도 주택 가격은 전년 대비 두 자릿수의 오름세다. 여기에다 경기 침체 우려가 커진다는 지표에다 시장은 강세를 보이는 등 엇갈린 주요 경제 지표에 바이어와 셀러들이 혼란스러워 하고 있다. 온라인 부동산 업체 질로, 부동산 업체 레드핀, 전국부동산중개인협회(NAR), 국채모기지기관 등의 이코노미스트들은 향후 주택 시장에 대해 ▶모기지 이자 안정화 ▶작년 대비 재고 증가 ▶주택 가격 상승세 둔화 ▶주택 구매력이 악화할 것으로 내다봤다.
 
▶모기지 이자 안정화
 
30년 고정 모기지 이자가 올 1월 3.22%에서 6월에 5.81%까지 치솟았다. 그러다 지난주 평균 모기지 이자가 최근 몇 주 동안 5.50% 수준에 머물고 있다. 모기지 이자 변동성이 확대되면서 월페이먼트가 전년보다 50%가 증가했다. 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “이미 모기지 이자가 5.81%로 고점에 도달했다”며 “앞으로 몇 달 동안은 등락이 있겠지만 결국 안정세를 찾을 것”이라고 진단했다. 고물가를 잡기 위한 연방준비제도(연준·Fed)의 기준금리 대폭 인상이 이미 모기지 이자율에 반영됐을 가능성이 있다며 연말 모기지 이자가 6%에 이를 것으로 봤다. 6% 선에서 주택 시장이 정상화할 것이라는 분석이다.
 

▶재고 증가
 
주택 시장이 둔화하면서 바이어간 오퍼 경쟁은 잦아들어 예비 주택 바이어들이 매수에 나서지 않고 관망을 선택할 가능성이 커졌다. 실제 주택 거래량도 줄어드는 추세다. 이코노미스트들에 따르면, 올해 주택 거래량은 작년보다 13%가 감소할 것으로 보인다. 이에 따라 그동안 주택 시장의 동향을 지켜봤던 셀러들이 집을 내놓기 시작하면서 주택 재고량이 작년보다 증가할 전망이다.  
 
제프 터커 질로 이코노미스트는 “지난 2년간 주택 구매 수요가 급증하면서 재고 부족이 심화했다. 하지만, 거래량 축소로 매물이 다시 늘기 시작했다”고 말했다. 그의 말처럼 지난 6월 주택 재고량은 3년 만에 처음으로 증가로 돌아섰다. NAR 6월 주택 매물은 전월보다 9.6% 1년 전보다는 2.4%가 늘었다.
 
▶집값 상승세 둔화
 
지난 6월 전국 주택 중간 가격은 41만6000달러로 사상 최고치를 기록했다. 전년 동월 대비 증가율은 13.4%였다. 하지만 2021년 6월의 2020년 6월 대비 집값 상승률인 23%와 비교해서는 오르는 속도가 느려진 것이다.
 
더욱이 신축 주택 가격은 하락하고 있다. 연방 센서스국과 연방주택도시개발부(HUD)는 5월 신축 주택의 중간 가격이 전달의 44만4500달러에서 40만2400달러로 4만 달러 이상 떨어졌다고 밝혔다. 전문가들은 기존 주택 가격도 이런 내림세로 전환된다면 주택 가격 오름세가 더 둔화할 것이라고 설명했다. 현재 매매가 이루어진 주택 10채 중 9채는 기존 주택이며 신축은 1채에 불과하기 때문이다. NAR의 2020년 주택 가격 상승률은 11%다. 2021년 전년 대비 상승률인 16.9%와 비교하면 6%포인트 가까이 내린 것이다.
 
부동산 업계는 “하반기 매물이 주택 시장에 머무는 기간이 더 길어지고 가격도 하향 조정이 일어날 것”이라며 “바이어의 가격 협상력이 향상될 것”이라고 예상했다.
 
▶주택구매여력 악화
 
1989년 이래 주택구매여력은 악화일로에 있다. 현재 주택 시장은 주택 수급난에 기인한 기록적인 주택 가격 탓에 구매 여력이 대폭 떨어졌다는 게 업계의 분석이다. 전문가들은 이런 상황이 앞으로도 변할 것 같지 않다고 입을 모았다. 샘 카터 프레디맥의 수석 이코노미스트는 “주택 구매 수요가 감소하고 주택 구매 활동도 정상 수준으로 돌아오고 있지만, 바이어들의 주택구매여력은 쉽사리 개선될 것으로 보이지 않는다”고 지적했다.  
 
한 부동산 전문가는 “인플레이션을 잡으려는 연방 정부의 조치가 모기지 이자율과 주택 시장에 상당한 변동성을 촉발했다”며 “집값 상승세가 더 완만한 속도로 바꾸겠지만, 주택 가격 상승세가 주택 바이어의 소득 증가율을 앞지르면서 그들의 주택 시장 진입을 막고 있다”고 덧붙였다. 

진성철 기자