코로나19 기간 집값 50% 이상 폭등

많이 오른 만큼 침체 때 직격탄 위험
‘보이시·라스베이거스·피닉스’ 등

코로나19 기간 LA와 뉴욕 대도시는 물론 전국 주요 도시 주택가격이 폭등했다. 팬데믹 여파로 '제로금리’가 지속되고 모기지 이자율은 2% 아래까지 떨어졌다. 재택근무 일반화로 교외 주택가격도 덩달아 올랐다. 가히 부동산 불패신화. 사람이 많이 모일수록 부동산 시장은 활황 그 자체였다.
 
하지만 올해 들어 기준금리는 2%대로 급등했다. 30년 만기 고정 모기지 이자율은 5% 안팎을 유지 중이다. 부동산 시장이 언제 그랬냐는 듯 얼어붙었다. 부동산 브로커와 에이전트, 모기지 렌더들 모두 격세지감을 토로한다. 한 마디로 주택가격 하락이 우려된다고 입을 모은다.  
 
어렵사리 내 집 마련 꿈을 이룬 이들은 부동산 시장 변화에 민감할 수밖에 없다. 비싼 돈을 주고 집을 샀을까 노심초사. 반면 부동산 시장에서 소외됐던 무주택자는 이번 기회를 호재로 예의주시한다.  
 
부동산 업계는 고금리가 계속될수록 부동산 시장 변화도 불가피하다고 말한다. 치솟은 주택가격 조정을 의미한다. ‘과연 고점에서 얼마나 떨어질 것인지’가 관전 포인트다. 부동산 업계는 주택가격 하락이 시작되면 팬데믹 이전 매매가로 내려갈 수 있다고 전망한다. 일부는 20% 이상 하락도 가능하다고 주장한다.  
 

최근 경제매체 머니와이즈(MoneyWise)는 신용평가사 무디스를 인용해 미국 내 주택가격 96%가 과대평가(overvalued)됐다고 지적했다. 무디스는 경기침체와 동시에 전국 주택가격이 평균 5% 하락할 것이라고 전망했다.  
 
특히 머니와이즈는 경기침체가 닥치면 최악의 집값 하락을 보일 도시 5곳을 선정했다. 선정 이유로 해당 지역 주택가격이 '너무 과대평가’ 됐다고 밝혔다. 부동산 활황 기간 올라도 너무 올랐다는 것. 머니와이즈는 경기침체가 시작될 경우 해당 도시 주택가격은 15~20% 이상 하락할 것이라고 경고했다.   
 
◆보이시, ID
 
아이다호 주도인 보이시(Boise)는 코로나19 기간 눈에 띄게 부동산 가격이 올랐다. 머니와이즈는 전국에서 주택가격이 가장 과대평가된 지역이라고 평가했다. 특히 팬데믹 기간 캘리포니아주 등에서 일한 IT기술 종사자들이 이주하면서 부동산 거품을 만들었다고 한다.  
 
이 도시는 2020년 7월부터 2021년 7월 사이 인구는 3.3%로 전국에서 가장 빠른 인구증가율을 보였다.  
 
이 도시는 2019년 전국에서 삶의 질, 안전, 편의시설 등을 고려할 때 가장 살기 좋은 도시 1위로 뽑혀서다. 이런 영향으로 젊은 층 주택구매 열풍이 불었다. 무디스는 현재 보이시 부동산의 73%가 과대평가된 상태라고 전했다.  
 
부동산 중개업체 질로우에 따르면 보이시 평균 주택가격은 지난 1년 동안 6.6%가 올라 53만3424달러다.  
 
◆콜로라도 스프링스, CO
 
콜로라도 스프링스는 대륙 가운데 위치해 4계절이 뚜렷하고 아름답기로 유명하다. 이 도시는 주택 바이어를 보호하는 법규(new clause)로 부동산 시장 과열을 막았다. 하지만 역설적이게 주택 바이어 보호로 매매 수요가 꾸준한 지역이 됐고, 지난 10년 동안 주택가격은 계속 올랐다.  
 
특히 덴버와 가까워 신규 이주자 선호지가 됐다. 지난 4월 이 도시 주택 중간가격은 45만 달러, 1년 전과 비교해 무려 14.5%나 급등했다. 경기침체가 시작될 경우 이 도시 주택시장 가격이 가장 큰 타격을 받을 것이란 우려가 나왔다.
 
◆라스베이거스, NV
 
라스베이거스는 LA 등 캘리포니아주와 맞닿아 코로나19 기간 신규 이주민이 늘었다. 남가주 등 가주주요 도시 거주자는 비싼 주택 가격과 생활비를 이유로 라스베이거스행을 선호했다.  
 
현재 라스베이거스 주택가격은 2~3년 전과 비교해 크게 올랐다. 지난 5월 기준 평균 주택가격은 48만2000달러. 라스베이거스 주택 가격이 싸다는 말도 옛말이 되는 분위기다. 그만큼 부동산 거품이 많이 낀 도시인 셈.  
 
최근 1년 동안 이 도시 주택 판매량은 8.8%나 줄었다. 부동산 시장이 얼어붙으며 가격 하락 움직임도 감지된다고 한다. 머니와이즈는 최근 10년 사이 라스베이거스 거주비용(cost of a home)이 3배나 늘었다며, 부동산 거품이 한순간에 빠질 수 있다고 주장했다.  
 
◆피닉스, AZ
 
애리조나주 피닉스는 고온건조 기후로 역시 신규 이주민이 계속 유입되는 도시다. 이로 인해 주택 수요가 늘었고 가격 상승을 이끌었다. 캘리포니아와 가까운 지리적 특성도 주택가격 상승에 한몫했다. 최근 피닉스 신규주택 구매에 따른 모기지 신청이 줄고 있다. 부동산 시장이 꼭짓점을 지나 하락하기 시작했다는 신호라는 주장도 나왔다.
 
다만 피닉스는 최근까지 전국 도시 중 주택가격 상승세가 계속된 도시였다. 여전히 부동산 시장은 활발하지만, 장기적으로 볼 때 다른 도시보다 거품 하락 가능성이 크다는 전망이다. 질로우에 따르면 현재 피닉스 주택 평균가격은 41만6000달러다.
 
◆코들레인, ID
 
아이다호주 북부 중소도시 코들레인(Coeur D‘Alene)은 급격한 인구유입으로 부동산 시장 활황을 겪었다. 이 도시는 수요 증가에 따라 신규주택 공급을 늘렸다.  
 
팬데믹 기간 신규 이주민을 위해 주택공급에 집중했다. 지난 5월 기준 주택공급은 1년 전보다 112%나 늘었을 정도.  
 
무디스는 이 도시 주택매매 시 바이어는 55.9%의 프리미엄을 줄 정도라고 전했다. 2019년에는 19.6%에 불과했다.  
 
머니와이즈는 부동산 시장이 활황일 때는 코들레인시와 아이다호주 모두 호황을 누리지만, 경기침체가 시작되면 이런 상황이 역전될 수 있다고 지적했다. 현재 코들레인 평균 주택가격은 59만7000달러다. 

김형재 기자