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[부동산 이야기] 에스크로 업체의 중요 책무

에스크로 디파짓, 계약일로부터 3일 이내
입금자와 구매자 불일치, 수정 서류 발행

미국 상거래에서 가장 잘 되어 있다고 볼 수 있는 제도 중의 하나가 에스크로 제도라고 할 수 있다.

중서부지역에서는 에스크로 제도로 동부에서는 변호사가 그 역할을 대신하게 되는데 주택이나 빌딩은 물론 소규모 사업체에서부터 기업 인수 합병(M&A)과 주식 양도(Stock Transfer)에 이르기까지 다양한 업무를 통해 매입자와 매도자의 권리와 법적인 절차를 책임지게 된다.

에스크로 회사는 주정부에서 발행하는 라이선스와 소비자 금융 보호 당국의 철저한 감사와 보호를 받으며 모든 자금과 법률적인 진행을 맡는다. 매매에서 가장 많이 발생하는 이슈 중의 하나는 에스크로 디파짓에 대한 사항이다.

매입자금은 크게 계약금(Initial Deposit)과 잔금(Balance due), 융자했을 경우 펀딩자금으로 나누어지게 되는데 가장 중요한 것이 계약금이라고 볼 수 있다.

부동산 거래에 있어서 계약금은 계약성사일로부터 3일 이내에 반드시 에스크로에 입금이 되어야만 매입자의 구매의도가확실시된다. 만약 특별한 사유 없이 입금되지 않았을 경우, 매도자는 그 계약을 취소할 수 있다.

개인체크로 입금되어 부도가 났을 시에도 마찬가지며 대부분의 경우엔 송금으로 입금된다. 요즘 송금 사기가 비일비재하므로 반드시 은행 직원을 통해 혹은 직접 계좌번호와 은행고유번호 등을 송금 직전 다시 확인하는 것이 안전하다. 대부분 계좌번호의 일부가 가려져 있는 게 더 좋다.

송금을 통해서 혹은 체크로 입금한 사람의 이름이 구매자와 동일하지 않을 경우, 에스크로에서는 제삼자 입금확인서(Third Party Receipt)를 발행하여 구매자와 입금자의 확인을 하게 되어있다. 계약 취소 시 환불에 대한 규정을 확인하기도 한다.

만약 계약서에는 개인 명의로 하였으나 중도에 법인이나 주식회사로 명의를 변경하는 경우, 에스크로 업체는 수정서류(Amendment)를 만들어 계약금 이전에 대해 동의를 요구한다.

은행 융자가 개입된 경우에는 계약금의 출처와 자금 이동에 대해 매우 중요한 요소가 된다. 미리 계획된 절차로 입금하는 것이 현명한 방법이며, 간혹 입금 출처와 융자의 포트폴리오가 맞지 않는 경우 계약금을 교체해야 하는 번거로움이 발생하기도 한다.

잔금의 입금은 계약 종료일 최소 3일 전 혹은 5일 정도의 충분한 시간을 두고 입금해야 한다.

융자의 조건으로 부합해야 하므로 매우 중요하다. 개인 체크는 불가능한 경우가 대부분이므로 송금 혹은 캐시어스체크(Cashier’s check) 로 입금되게 된다.

입금액은 에스크로에서 발행하는 견적 서류(Estimates) 기준으로 산정되며 은행의 융자 비용이 순자금(Net) 혹은 총자금(Gross Funding)인가에 따라 위의 서류가 달리 작성된다. 에스크로 오피서의 조언에 따라 입금 시기를 조절하는 것이 매우 중요하다.

에스크로의 트러스트 계좌(Trust Account)에는 정부 감독이 철저하고 감사와 회계 확인(Reconcile)이 매일 이루어지므로 주정부 라이선스 독립 에스크로는 신용해도 안전하다.

▶문의:jae@primaescrow.com

제이 권/프라마 에스크로 대표