[부동산 가이드] 집 사기 좋은 시기

매물 많고 복수 오퍼 줄어 바이어 유리
PMI 하락 20% 이하융자 부담 줄어

4~5월이면 이사철이다. 집 사기 아주 좋은 부동산 성수기이다. 하지만 몇 달 사이 갑작스럽게 부동산 경기가 얼어붙었다.  
 
고물가와 이자율 상승이 경제 전반에 대한 불안으로 이어져서 바이어들의 주택 구매욕이 떨어졌다. 마치 모든 바이어가 약속이나 한 것처럼 5월 초 들어 바이어들의 발길이 뜸해졌다. 모기지 이자율이 더 올라간다고 하니 바로 몇달 전에 누렸던 전례 없는 부동산 호황은 쉽게 바로 돌아오지 않을 것 같다.
 
그런데 이런 상황에서 지금이 집 사기에 좋은 시기라고 오히려 반기는 바이어들이 있다. 더 좋은 거래를 할 수 있고 내 집 마련하기에 좋은 바이어층은 다음과 같다.  
 
첫째, 지난 수년간 내 집 마련을 위해 준비하고 고군분투했지만 충분한 다운페이먼트를 준비하지 못한 젊은 세대는 지금 시장에서 내 집 마련할 가능성이 오히려 더 커졌다. 전에는 다운 페이먼트가 적다 보니 복수 오퍼에서 번번이 밀려나고 수만달러씩 오르는 가격 경쟁에서 엄두를 내지 못한 적이 많았다. 그런데 매물도 전보다 더 많아 선택의 폭이 넓어졌고 복수 오퍼가 아닌 상황이 많아서 좋은 딜로 주택 구매의 길이 열렸다.
 

둘째, 이자가 많이 올랐다고 하나 최근 2년 동안과 비교해서 많이 오른 것이 아니라고 느끼는 구매자들이다. 지금 5% 중반의 이자율은 코로나 시대 이전의 이자율과 같거나 오히려 낮은 이자율이다. 3.5% 다운페이를 하고 FHA 융자를 받고자 하는 바이어들에게는 4.75~5.25%의 이자율로 주택을 구매할 수 있다.  5% 이하의 이자율은 아직도 좋은 이자율이라고 볼 수 있다.
 
셋째, 20% 이하로 융자할 경우에는 PMI(Private Mortgage Insurance)를 들어야 한다. 은행에서 낮은 다운 페이먼트를 하는 바이어들의 연체나 차압 위험 요소를 미리 막기 위해 바이어가 PMI를 들게 하는데 바이어들이 비용을 지불해야 한다. 하지만 이 PMI 금액이 전과 달리 상당히 낮아졌기 때문에 20% 이하로 융자하는 바이어들에게 여간 희소식이 아니다. 가령 5%만 다운하고 50만달러를 융자했을 경우 2018년에는 PMI 금액이 월 170달러 이상이었는데 지금은 약 월 84달러 정도만 지불하면 된다. 하지만 크레딧이 750점 이상 되어야 한다. 그러므로 다운 페이먼트가 많지 않지만, 그동안 주택을 사기 위해 크레딧을 잘 가꾼 준비된 바이어들에게는 집 사기 좋은 시장이라고 볼 수 있다.
 
넷째, 셀러 입장도 바쁘지 않다. 최근 몇 년 동안연 10% 이상 오른 주택 가격을 고려해 셀러들은 올 초 관성에 의해 바로 전에 팔린 가격에 2만~3만달러를 올려 시장에 내놓았다. 그렇지만 시장이 변화하는 만큼 지금이 가장 높은 가격임을 고려한다면 관성에 의해 가격을 올리기보다는 욕심을 버리고 오히려 5% 가격을 내려 시장에 내놓는다면 잘 팔릴 수 있다. 아직도 셀러에게도 유리한 시장이라고 볼 수 있다.  
 
2000년도 후반에 있었던 서브 프라임 패닉 사태는 없을 것이라고 예상한다. 주택이 필요한 분들이 살 수 있고 다른 곳으로 이사하는 셀러들이 시장에서 무리 없이 파는 그런 정상적인 시장이 올 것이다.  
 
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이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장