에큐티가 큰 주택을 리버스 모기지하는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 에큐티가 100만 달러 이상이 되는 주택을 리버스 모기지 할 때 가장 좋은 방법은 무엇일까요?
 
▶답= 최근에 집값의 기록적인 상승으로 인해 집의 가치 즉 에큐티가 많이 상승했습니다. 이와 같이 집의 많아진 에큐티를 갖게 된 분들은 이것과 연관해서 많은 재정적 활동을 할 수 있습니다.
 
이렇게 많아진 집의 에큐티를 활용하는 일반적인 방법이 line of Credit입니다. 하지만 시니어들이 집의 늘어난 에큐티를 line of credit으로 설정하고 사용하게 된 후에 그 돈을 다시 갚아야 할 때 큰 부담이 되는 것입니다. 잘못되면 그 돈을 갚지 못해서 뱅크럽시를 해야 할 수도 있는 것입니다.
 
그러므로 대략 65세 이상의 분들 중에 충분한 집의 에큐티를 가지고 있지만 인컴이 부족하신 분들이 리버스 모기지를 활용하는 것은 현명한 방법입니다.  
 

일반적인 HECM 리버스 모기지는 모기지 보험을 집 가치의 2% 내야 하고 아무리 집의 가치가 2백만 달러 3백만 달러가 되어도 그 집에서 97만 달러까지만 에큐티를 사용할 수 있는 것입니다.
 
즉 FHA에서는 아무리 집에 많은 에큐티(백만 달러 이상)를 가지고 있어도 97만 달러까지만 책임을 지겠다는 것입니다. 그러므로 97만 달러보다 휠씬 많은 집의 에큐티를 가지고 있는 분이 일반적인 HECM 리버스 모기지를 한다면 자신의 에큐티를 충분히 활용하지 못하는 것입니다.
 
그렇기 때문에 집 가치가 백만 달러가 휠씬 넘을 때는 일반적인 HECM 리버스 모기지보다 모기지 보험을 낼 필요 없고 97만 달러 이상 4백만 달러까지의 에큐티를 충분히 활용할 수 있는 리버스 모기지를 선택하는 것이 좋습니다.  
 
이런 형태의 리버스 모기지는 고정 이자율도 가능하고 변동 이자율도 가능합니다. 고정 이자율로 리버스 모기지를 설정하려면 처음에 일시불로 필요한 돈을 모두 받을 수 있으며 변동 이자율로 하면 처음에 에큐티에서 일정 금액의 돈을 사용하고 이후 남은 돈을 line of credit 형식으로 사용할 수 있는 것입니다. 이런 리버스 모기지를 proprietary 상품이라고 하는데 이런 종류의 리버스 모기지를 고려해 보시기 바랍니다.
 
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사무엘 리 융자 전문가