[부동산 투자] 양도소득세와 1031 교환

주거용 5년 명의·2년 실거주 시 면제
상업용부동산 양도소득세 연기 활용

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세.
 
양도소득세는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다. 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.
 
주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다.  
 
예를 들어 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당된다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제할 수 있다. 따로 세금보고를 하면 각각 25만불 까지 받을 수 있다.  
 

어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구입 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았다. 이럴 경우 최고 50만까지 공제받을 수 있다. 5년전 60만 달러에 사서 100만에 팔았다면 이 부부는 40만의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다.  
 
이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.
 
하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.  
 
그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 ‘1031 교환(Exchange)’ 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 이 경우 정해진 법에 따라서 매매가 이루어져야 한다. 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다.  
 
일반적으로 3개까지 정할 수 있다. 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다.  
 
만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.  
 
예를 들어보자. 만약 융자가 100만이 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만을 갚고 나면 200만이 남게 된다.  여기서 남은 200만이 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다.  만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.  
 
인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이 될 것이다.  각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.                                                      
 
▶문의: (310)-227-0066.

케네스 정 / 드림부동산 대표