[부동산] 주택 경기 동향

급격한 이자율 상승으로 가격 하향 전망
서브프라임 사태 때와는 시장 상황 달라

코로나 사태와 우크라이나 전쟁 이후 다우존스, 나스닥, S&P500 등 증시가 일제히 폭락하고 있다. 물가가 오르고 경기는 침체되는 스테그플레이션의 공포 때문으로 보인다.
 
특히 작년 2021년 잘 나가던 빅테크(BigTech)그룹, 즉 인공지능, 빅데이터 등 첨단 기술 및 플랫폼 혁신에 기반을 두고 온라인상에서 다양한 서비스를 제공하는 대형 ICT 회사들의 주식이 줄줄이 폭락하고 있다. 올해 초 대비 넷플릭스 -70%, 아마존 -35%, 마이크로소프트 -19%, 애플 -16%를 기록 중이다.
 
연방준비제도는 고금리 정책으로 변환했다. 금리를 올리는 목표 자체가 인플레이션을 잡겠다는 것인데 시장이 그것을 못 믿고 있는 것이다. 물가는 물가대로 못 잡고 리세션(경기침체)에 대한 우려가 커지고 있다.
 
바로 1년 전 모든 자산 가격이 폭등하고 있을 때 월스트리트저널은 광란의 1920년대와 비슷하다고 했다. 더 최악의 상황에 대한 경도고 나오고 있다. 경제 전문가들은 오는 2023년은 미국을 중심으로 전 세계가 경기침체에 빠질 수 있다고 예측하고 있다. 지금의 주식시장 거품이 붕괴되는 과정이 아직 끝이 아니라고 분석한다. 주택 및 다른 부동산 가격도 거품이 발생했는데 조만간 붕괴될 조짐이 보이고 있다고도 한다. 거품 붕괴가 현실화될까?  한편 세계은행의 의견은 전 세계가 50년 만의 물가 충격에 직면해 있다고 경고한다.  
 

경제 불황에도 불구하고 물가가 오히려 오르는 스태그플레이션의 우려가 나오고 있는데 한인들의 삶도 위협 받고 있다. 국제 유가는 28% 이상 급등했고 곡물은 밀이 44% 보리는 33% 상승했다. 우크라이나 전쟁으로 인해 식량과 에너지 가격이 오르고 성장률이 낮아지고, 경제 불확실성도 커지고 있다. 우리가 살고 있는 미국은 물가 상승률이 8.5%로 40년 만에 최고치를 기록했다. 경기가 매우 불확실해 보이는 것은 사실이다.  
 
개스비의 폭등으로 많은 사람들이 부담을 느끼고 식품점에서 사던 외식을 하건 지난 몇달 전보다 물가의 상승을 피부로 느끼게 된다. 지난 2022년 1분기 미국 국내 총생산(GDP )증가율이 -1.4%라고 연방 상무부가 발표했다. 2020년 가을부터 6분기 연속으로 나타났던 플러스 성장이 멈춘 것이다. 현재 상황이 1년 이상 지속될 수도 있다. 감소폭이 크지 않지만 역성장을 했다는 사실 자체가 충격을 주고 있다. 미국 언론은 40여년 만에 최고치를 기록한 소비자물가와 우크라이나 침공으로 인한 글로벌 공급망의 불안정 등이 영향을 미쳤다고 분석했다.
 
이러한 경제 지표 및 전문가 분석에도 불구하고 바이든 정부는 경기침체를 걱정하고 있지 않아 보인다. 지난해 4분기 미국 국내 총생산 6.9%, 연간 성장률도 37년 만에 가장 높게 나오면서 코로나에서 거의 벗어났다는 전망이 힘을 얻고 있었기 때문이다. 또한 지난해 말부터 소비재 수입이 크게 늘어나 무역 적자가 심화된 데 따른 일시적 현상에 불과 하다는 것이다. 이런 이유로 바이든 정부는 경기 침체를 걱정하지 않는다고 한다. 지난 분기에 소비자 지출과 기업 투자, 거주용 투자가 상당히 증가했고 실업률은 1970년 이후 가장 낮은 수치를 보이고 있다는 것이다. 바이든 정부에 날을 세워 온 언론들도 GDP 수치가 신기루와 같다고 지적 하는 등 미국 경제가 견고하다고 생각하고 있다. 하지만 우크라이나 전쟁 등 불안정한 정세 속에서 경제침체가 닥칠 수 있다는 경고도 멈추지 않고 있다.
 
그러면 향후 주택 가격은 어찌될까? 지난 코로나 이후 낮은 이자율로 다수의 주택 소요주들이 다소 적은 월페이먼트를 가지고 있어 아직은 매물의 증가폭은 적다. 하지만  급속한 이자율 상승으로 적어도 1년 내로 가격 하향이 전망된다. 매일 보는 부동산 리스팅(MLS)에 현재 매매로 나온 매물 중 다수의 가격 하향 업데이트가 나오고 있다. 2007년 서브프라임 모기지 사태 같지는 않겠으나 가격 하향은 피할 수 없어 보인다.
 
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현호석/대표/매스터리얼티