시장 읽고 계산기 두드린 뒤 집 내놔야

[셀러가 주목할 6가지 신호]
재정난 심하면 진지한 고민 필요
단기 거주 후 리스팅은 지양해야

홈오너는 어느 순간부터 이런 생각이 들 수 있다. “집을 팔아야 하나?”라고.
 
전국부동산협회(NAR)에 따르면 홈오너는 평균 10년 정도를 살고 집을 판다. 길게 또는 짧게 느껴질 수 있는 기간인데 이는 통계일 뿐 사람에 따라 여러 이유로 이보다 길거나 짧은 기간 내에 집을 내놓는다.
 
‘리맥스 부동산’의 브루스 알리온 에이전트는 “집을 파는 갑작스러운 이유로 이직에 따른 이사, 사망, 이혼 등을 들 수 있다”며 “그러나 이보다 더 잦은 이유는 자녀의 출가나 은퇴, 가족과 가까이 살기 위해서거나 또는 집을 줄이거나 넓히거나 새집을 원하거나 다른 동네로 떠나거나 등을 들 수 있다”고 말했다.
 
이밖에 재정적인 또는 감상적인 이유로 집을 파는 경우도 있는데 본인의 상황이 애매하다면 다음 6가지 신호에 귀 기울여보고 판단할 필요가 있다.
 

▶셀러 위주의 시장
 
현재 가장 분명한 것 중 하나는 아직은 셀러 위주의 시장이란 점이다. 바이어 숫자가 셀러 규모를 압도하면서 파는 입장에서는 가장 높은 가격에, 가장 좋은 조건으로 거래할 수 있다.
 
온라인 부동산 투자회사 ‘셰어스테이츠’의 앨런 샤얀페커 CEO는 강력한 셀러 위주의 시장인 점을 증명할 수 있는 핵심 지표들에 집중할 필요가 있다고 강조했다.
 
여기에는 지역 내 주택 스퀘어피트당 가격이 오르고 리스팅 이후 거래까지 걸리는 기간이 짧아지는 것이 대표적으로 꼽힌다. 또 동네에서 부동산 에이전트들의 움직임이 활발해진 것도 긍정적인 지표가 될 수 있다.
 
샤얀페커 CEO는 “집 파는 것을 돕겠다는 부동산의 우편물이나 연락 등이 늘었다면 시장은 셀러에게 유리한 환경인 셈”이라며 “과거와 비교해서 살펴보고 이런 움직임 등이 있다면 집을 파는 것도 생각해 봐야 한다”고 말했다.
 
▶비싸게 팔리는 이웃집
 
한 번쯤은 인터넷 부동산 웹사이트로 동네를 훑어보는 것도 좋다. 우편함에 오는 부동산 전단 등을 통해 최근에 거래된 주택의 가격이 과거보다 얼마나 바뀌었는지 따져볼 필요도 있다.
 
샤얀페커 CEO는 “본인의 집과 동일한 숫자의 침실과 화장실을 가진 이웃집인데 본인이 보기에 만족할만한 가격에 최근 팔렸다면 이것도 어쩌면 집을 내놔야 할 신호일 수 있다”고 설명했다.
 
뜨거운 주택시장을 보여주는 또 다른 지표는 리스팅 가격과 거래 가격의 관계다. 만약 바이어들이 셀러가 내건 리스팅 가격보다 비싸게 오퍼를 제시한다면 해당 지역은 셀러 위주의 시장으로 보면 된다. 바이어는 셀러가 거절하지 못할 높은 금액을 제시할 가능성이 크고 이 점이 마음에 든다면 집을 내놓는 것을 적극적으로 생각해봐야 한다.
 
▶재정 스트레스
 
모든 셀러가 두둑하게 차익을 남기기 위해 집을 파는 건 아니다. 어떤 홈오너는 처음 집을 사면서 가졌던 환상이 깨지고 주택을 보유하면서 드는 막대한 비용 부담 때문에 집을 내놓기도 한다. 또 어떤 경우는 다른 목적으로 돈이 급해서 모기지를 갚으면서 집에 쌓아둔 에퀴티를 이용하기 위해 집을 팔기도 한다.
 
만약 재산세 또는 모기지 페이먼트가 부담돼 더는 버티기 힘들다면 가장 좋은 방법은 집을 팔고 조금 더 저렴한 주택으로 옮기는 것이다. 엄청난 모기지 대출을 떠안고 압류될지 모르는 힘든 상황을 견디는 것보다는 집을 파는 것이 나은 선택이다.
 
전문가들은 가장 좋은 비율은 세전 월 소득의 28%를 조언한다. 모기지 원리금 월 페이먼트와 재산세, 집 보험료, 콘도인 경우 HOA 등 주거비를 모두 합해 28%를 넘지 않도록 조절해야 한다.
 
재정 스트레스를 덜기 위해 집을 판다면 그 전에 28% 룰에 비춰 더 저렴한 주택이나 렌트 아파트를 구해둬야 한다. 또 새로운 모기지를 받는다면 가장 유리한 조건도 찾아내야 한다.
 
▶불어난 식구
 
결혼 후 첫 아이의 출생을 기대하며 얻었던 주택에 어느새 식구가 불어나 10대 자녀가 셋이고 반려동물들까지 줄줄이 있다면 현재 사는 집을 팔아야 할지 진지하게 고민해야 한다. 생애 첫 주택에서 만든 수많은 추억은 아깝지만 지난 세월에 맞춰 늘어난 식구로 북적이는 집은 많은 문제를 유발한다.
 
동시에 가족의 죽음, 심각한 병 또는 부부의 이혼 등 인생을 바꿀 변수가 생겨도 마찬가지다. 익숙한 대로 살겠다고 고집만 부렸다가는 좋은 타이밍을 놓칠 수 있다. 이때 주의할 점은 집에 얽힌 감상으로 감정의 고리를 끊고 이성적으로 판단해야 집에 관한 문제를 후회 없이 결정할 수 있다.
 
▶지겨운 집 고치기
 
홈오너가 연평균 사용하는 주택 유지비는 2000달러 선이다. 여기에는 중요한 보수는 포함되지 않고 단순한 마당 조경, 눈 치우기, 정화조 청소, 쓰레기 및 재활용 수거, 집 안팎 청소만 따진 것이다.
 
지붕을 고치거나 에어컨을 교체하는 것도 아닌데 단순히 청소만 하는데 피 같은 돈을 낭비한다는 생각이 들 수 있다. 이런 경우 집을 팔고 유지비가 저렴한 콘도나 신축 주택을 찾으면 된다.
 
내 집은 가졌지만, 평생 집만 고치면서 살았고 지겨움이 한계에 다다랐다면 렌트 아파트로 가서 문제가 있을 때는 편하게 랜드로드를 부리면서 사는 것도 해결책이다.
 
▶주의할 점
 
개인 재정 웹사이트 ‘프라우드머니닷컴’의 애덤 저스코 설립자는 “집을 산 뒤 너무 일찍 팔면 시장이 아무리 좋아도 많은 이익을 누릴 수 없다”며 “모기지 상환 초기에는 페이먼트의 대부분이 이자일 뿐이기 때문”이라고 말했다.
 
요즘처럼 엄청난 셀러 위주의 시장이 아니면 집을 팔 때 드는 비용 때문에 오히려 손해를 볼 수도 있다. 실제 셀러는 클로징 비용과 에이전트 수수료 등 상당한 금액을 들여야 집을 팔 수 있다.
 
이런 이유로 저스코 설립자는 대단히 급한 상황이 아닌 한 최소한 5년 이상 산 뒤에 집을 팔 것을 조언했다. 그는 “바이어 입장에서도 셀러가 사자마자 되팔면 기분이 좋지 않을 수 있다”며 “집에 문제가 있을 것으로 여기기 때문으로 시장에 내놓은 매물이 부정적인 인식이 따라올 수 있다”고 경고했다.
 
양도세도 생각해야 한다. 보통 2~5년 이상을 산 뒤에 양도차익에 대한 세금이 면제되기 때문에 잘 알아보고 내놔야 한다. 세금은 따져보지 않고 비싸게 팔 수 있다는 꿈에만 젖어 섣불리 나섰다가는 최종적으로 손에 쥐는 금액이 크게 줄어들 수 있다.

류정일 기자