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[부동산 투자] 콘도 구매 시 알아야 할 것들

다운페이먼트 25% 이상 해야 이자율 유리
H06 추가 보험, 신축은 '화이트 퍼밋' 확인

일반적으로 1년을 주기로 보면 부동산의 최대 성수기는 학교들이 방학에 들어가는 시점인 5~7월이라고 봐야 한다.  
 
하지만 올해는 1~4월 비정상적으로 봐야 할 정도로 큰 폭의 가격 상승과 거래량을 보인 후에, 지속해서 모기지 이자율이 급격히 상승하자 오히려 본격적인 성수기인 5월 들어 부동산 시장은 조금 잠잠해지는 현상을 보인다. 연방준비제도(연준) 또한 지속해서 연방 금리를 올릴 것으로 예고하고 있어 다수의 전문가는 부동산 시장이 약간의 조정 기간을 가질 거라고 보고 있다. 하지만 단순히 조정을 맞을지, 아니면 어느 정도 가격 조정이 이루어질지 지켜봐야 할 것이다.
 
많은 사람이 관리가 편해 선호하는 콘도 구매에 관해 몇 가지 주의사항을 2회에 걸쳐 알아본다. 첫째는 콘도구매에 관한 패니매와 프레디맥의 융자 가이드라인이 몇 년 전부터 바뀌면서 좋은 이자율을 받기 위해서는 25% 이상 다운페이먼트를 해야 한다. (보통 일반 주택의 경우 20% 이상 다운페이먼트를 하면 된다) 그렇지 않을 경우에는 이자율 상승은 피하기 어렵다. 만약에 바이어가 20%밖에 다운페이먼트를 준비하지 못했다면 아무리 크레딧이 좋다고 해도 이자율이 약간 올라간다고 보면 된다.
 
둘째는 단독주택과 달리 많은 은행이 콘도의 경우 일반 화재 보험뿐만 아니라 H06이라는 추가 보험을 들 것을 요구한다. 그 이유는 콘도의 특성상 기존 보험으로는 내 개인적으로 지켜져야 할 개인 재산에 대한 커버리지가 제한적이기 때문이다.(콘도의 경우 기존의 관리비 안에 건물 외관을 커버하는 화재보험이 포함되어 있다. 문제는 내가 더 커버리지를 높이고 싶어도 다른 이웃들이 반대하면 커버리지를 조절할 수 없는 단점이 있다) 이런 이유로 많은 은행은 자기가 빌려준 자산을 보호하기 위해 바이어에게 추가로 이 보험을 들게 하며 집 소유주들 역시 자기 자산을 보호하기 위해서 추가로 보험을 들어야 하므로 바이어는 콘도구매 때 약간의 추가 비용을 생각해야 한다.
 
세 번째는 새 콘도 구매 때 화이트 퍼밋(입주 허가증)이 있는지 꼭 확인해야 한다. 만약에 아직 없다면 언제쯤 받을 수 있어 입주가 가능한지 세일즈 팀에 물어봐야 한다. 보통 빌더 측에서는 바이어를 잡기 위해서 2~3개월 후에는 입주가 가능하다고 하지만 이를 그대로 믿어서는 안 된다. 어떤 경우는 콘도가 지어지고 난 후에도 5~6개월 이상 퍼밋이 나오지 않아 이사를 못 해 학교와 직장 문제로 고민하는 바이어들을 자주 봐왔다.
 
최근에 한인타운에 새로 지은 콘도도 거의 6개월간 마지막 입주 퍼밋이 나오지 않아서 바이어와 그들의 에이전트들이 많은 고생을 하는 것을 볼 수 있었다. 빌더의 경우, 일반적으로 입주 퍼밋을 받고 분양을 해야 하는데 시간이 돈이다 보니 미리 퍼밋이 나오는 시점을 예상해 미리 분양하는 경우가 많다.
 
하지만 뜻하지 않게 퍼밋이 늦어지면 이로 인해 발생하는 문제들은 불공평하지만, 바이어들이 안고 가야 한다. 분양 계약서를 작성 시, 빌더들은 미리 이러한 문제가 발생 시 자기에게는 책임이 없다는 문구를 계약서에 미리 집어넣어서 바이어에게 사인하게 하여 놓은 경우가 대부분이다.
 
▶문의: (818)357-7694

에릭 민 / 드림부동산 부사장

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