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[부동산 스토리] 차압 진행 절차

페이먼트 연체 시 카운슬러와 상의
다양한 정부 프로그램 제대로 활용

각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다.  가주(California) 주택 차압법에 대해 알아보자.
 
가주에서는  주택 차압법 즉 은행이 집 문서- ‘deed of trust’를 이전하는데 따른  복잡한 규정들을 적용하고 있다.
 
주택 차압 이란 페이먼트 지불을 제대로 갚지 못할 때,  은행이 공식 통보를 내보내는 과정이다.  이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 갚을 수 있는 시간을 준다. 하지만 집 주인이 아무것도 할 수 없는 상태라면 융자 회사는 주택 차압을 진행할 수가 있으며  그 후 집은 경매로 넘어간다.
 
일단 집이 경매로 넘어가면 타이틀 회사는 집을 손해 없이 팔려는 power of sale clause 를 하게 될 것이고  이때 신탁인은 융자 회사를 대표하여 집을 경매 처분하게 되고 집이 팔리면 그것으로 끝이 난다.
 
하지만 가주 법은 재판 없이 주택 차압이  진행이 되더라도 최근 제안된 Settlement Agreement에 의해 차압 절차를 훨씬 강화해 부당한 강제차압으로부터 오는 피해를 막고 있는 상황이다.
 
가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자.
 
먼저 페이먼트를 한 두 달 못냈다면 채무 불이행(default)이 됐다는 뜻이다.
 
이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify)하라고 권고한다.  이 시기가  하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다.
 
하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 미룰 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 페이먼트를 연체한 기록 없이도 합당한 하드십, 즉 경제적 어려움만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다.
 
다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면  ‘Notice of Default’ 라는 통보가 집 주인과 County Recorder's Office 로 가게 되며 이후 90일의 Reinstatement Waiting Period 를 통하여 연체된 빚을 해결할 수 있다. 만약 파산(뱅크럽시)을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다.
 
마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빚이 해결됐는지를 검사하고 그 후, Notice of sale 이 나간 후 20일 안에 융자 회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고 입찰자에게 팔리게 된다.
 
차압으로 집이 팔린 후에도 누구든 새 집 주인은 마음대로 집 열쇠를 바꿀 순 없다. 새 주인은 3일 안에 떠나라는 통지를 보내야 하며 형식적인 과정을 통해 소유물의 권리를 갖게 되며 이 과정은 30~45 일이 걸린다. 이 기간 은행과 협상을 통해 렌트로 거주할 수도 있다. 만약 집이 이미 렌트를 준 상태였다면 렌트 기간 동안은 거주할 수가 있다.
 
차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못내는 사람들을 돕기 위해 10여가지 이상의 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받고 있는 것이 현실이다.
 
정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고 되고 있는 실정이다.
 
지금 가주 정부에서는 8만불까지 유자격 모기지 연체자들에게 도움을 제공하고 있다. HUD 인증된 전문 카운슬러의 도움을 받아 신청하는 것이 권유된다. 신청한다고 무조건 승인되는 것이 아니기 때문이다.
 
전혀 도움을 받고 집을 유지할 수 있는 형편이 못 되는 상황이라면 희생을 각오하며 현명한 선택을 통해 차후(3년)를 대비하며 정부에서 보조해 주는 다운페이 보조금을 통해 내 집을 마련하는 것은 어떨까 제안해본다.
 
▶문의: (213)380-3700 

이지락/샬롬센터 소장

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