[부동산 이야기] 부지 임대

목돈 필요 없고 임대료 세금 공제 혜택
주인 승인 여부에 따라 사업 차질 위험

그라운드 리스는 기업을 확장하려는 회사가 위치가 좋은 곳에 있는 빈 땅을 찾아서 땅 주인에게 '땅을 빌려주십시오, 건물을 지어 비즈니스를 하려고 합니다. 공사비를 비롯한 제반 비용은 저희가 냅니다' 라고 제안하고 땅 주인이 승낙하면 그라운드 리스가 시작되는 것이다. 빈 땅을 가지고 있는 땅 주인은 테넌트가 된 기업으로부터 땅에 대한 렌트비를 받고, 기업은 비싼 땅값을 지불하지 않고도 비즈니스를 확장할 수 있다. 기업 차원에서 땅을 빌려서 건물을 짓는 것이 경제적으로 훨씬 낫다고 생각하기 때문이다.
 
테넌트는 공사비와 땅 렌트비를 비롯하여 수리비, 리모델링, 세금, 보험(땅 주인 보호 포함) 등의 모든 비용을 책임진다. 그라운드 리스 기간은 대체로 50년에서 99년이다. 그라운드 리스는 장단점이 있다. 테넌트의 장점은 기업은 땅을 살 때 필요한 다운페이먼트가 없으니 경제적이고, 렌트비는 연방과 주의 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 땅 주인의 장점으로는 개발하지도 못하고 세금만 축냈던 빈 땅에서 인컴을 꾸준히 벌 수 있다. 렌트비를 올릴 수도 있고, 테넌트가 렌트비를 내지 못하거나 다른 비용을 해결하지 않으면 퇴거시킬 수 있다. 땅 주인의 또 다른 장점으로는 건물 보수 책임이 없다. 매달 렌트비 입금만 확인하면 된다.
 
테넌트의 단점으로는 땅 주인의 허락을 받아야 하는 경우가 있을 수 있다. 이는 땅 주인이 승인하지 않으면  테넌트의 비즈니스 계획에 차질을 가져올 수 있다. 그리고 테넌트가 자신이 지은 건물 포함 땅을 구입하고자 할 때는 매매 가격이 비쌀 수 있다. 땅 주인의 단점은 리스 계약서에 조항을 제대로 넣지 않으면 땅 주인으로서의 힘을 쓰지 못할 수 있다. 또한 위치에 따라 땅 주인은 높은 세금을 내야 하는 경우도 생기며 건물에 대해 감가상각을 할 수 없다.  
 
부동산은 주로 땅과 건물을 말하며 무엇보다 우리 한인들에게는 땅과 건물, 둘을 다 소유해야 한다고 생각한다. 그래서 그라운드 리스를 좋아하지 않는다. 선생님, 여기 좋은 물건 있는데요, 렌트비가 아주 좋아요. 손 볼 것이 없고, 그라운드리스예요. 이렇게 말하면 열이면 열, 다 관심을 갖지 않는다.
 

팬데믹을 겪으면서 많은 투자자들은 확실하고 튼튼한 테넌트, 충분한 리스 기간, 건물주의 손이 덜 가는 건물을 선호하고 있다. 그러나 이러한 조건을 가지고 있는 건물은 가격이 만만치 않을 것이다. 설령 좋은 상가를 구입하였는데 만에 하나 테넌트가 문 닫고 나가거나 리스가 끝난 경우, 어떤 아이디어로 새로운 테넌트를 어떻게 빨리 찾을 것인가가 중요하다. 경험과 지혜, 아이디어 싸움이다. 그런 면에서 그라운드 리스도 테넌트하고의 문제도 적고, 리스 기간 걱정도 없고, 빈 유닛을 채워야 하는 걱정도 없고, 고쳐 줄 일도 없고, 땅만 빌려준 것인데 렌트비는 꼬박꼬박 잘 나오고, 땅이 최고인지 아니면 돈이 최고인지, 생각해 볼 만하다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)
 
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이재경 / 드림부동산 에이전트