융자 신청 시 주택 감정가가 적게 나왔을 경우 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 최근 융자를 신청하면 주택감정이 잘 안 나온다고 하는데 감정가가 구입가보다 적게 나오면 집을 비싸게 사는 셈이 되나요?
 
▶답= 주택감정(Appraisal)이란 주택의 현 시세에 대한 공인감정사의 의견을 말합니다. 감정사는 정해진 규칙에 따라 주택의 현 시세를 객관적으로 확인하는 절차를 거쳐 그 결과로 감정서 보고서를 작성하여 렌더에게 제출하는데 이는 렌더가 융자를 해줄 때 반드시 필요로 하는 서류입니다.  
 
렌더는 주택의 매매가와 감정가를 비교해서 낮은 값을 LTV(Loan to Value)를 결정하는 기준으로 삼습니다. 따라서 감정가가 구입가보다 적게 나올 경우에는 애초에 계획했던 다운페이먼트보다 더 많이 다운을 해야 하거나 그럴 여건이 못되어 LTV가 80%를 넘어설 경우에는 PMI (Private Mortgage Insurance)를 추가로 낼 수도 있게 됩니다.
 
이렇게 융자의 조건이 달라지면 손님이 집을 안 사는 경우가 발생할 수 있으므로 셀러는 다운페이먼트를 많이 하는 바이어를 선호합니다. 요즘처럼 집값이 오르는 시기나 경쟁이 치열해 프리미엄을 얹어서 사는 경우에는 감정가가 잘 안 나오는 경향이 있습니다. 왜냐하면 감정사들은 최근 주변에 팔린 집들의 가격을 기준으로 감정가를 산정하는데 이미 팔린 집들의 가격이 대부분 낮기 때문입니다.
 

이처럼 감정가는 기본적으로 이웃의 비슷한 주택의 최근 판매가와 시장 트렌드에 가장 큰 영향을 받습니다. 여기서 이웃이란 학군 범죄율 주택단지 교통 등의 내용이 유사한 지역을 말하고 비슷한 주택이란 대지 건평 방과 화장실 개수 수영장 유무 전망 등의 조건이 가까운 집을 말합니다.
 
같은 트렉단지 안의 같은 모델이라도 업그레이드를 많이 한 집의 주인은 비싸게 팔려고 할 것입니다. 하지만 이 집의 감정은 집 주인이 팔려고 하는 그 가격만큼 안 나올 가능성이 높습니다. 왜냐하면 감정가는 업그레드에 들어간 비용을 100% 반영하지 않기 때문입니다. 반대로 트렉단지 안에서 제일 업그레이드하지 않은 집의 감정가는 오히려 잘 나올 가능성이 높습니다.
 
매매가는 숫자로 나타나지 않는 부분까지 반영하여 바이어의 선호도와 경쟁에 의해서 결정된다고 볼 수 있습니다. 따라서 단순히 감정가와 매매가만 비교해서는 바이어의 입장에서 집을 싸게 샀다 혹은 비싸게 샀다고 말하는 데 무리가 있습니다.
 
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스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당