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주택 제대로 사면 인플레이션도 기회

고물가 극복 주택 구매 비법

“지금 사면 인플레 덕분에 집값 오를 것”
덩달아 오른 수리비· 유지비는 따져야
장기 보유 아니라면 변동금리도 대안

40년 만에 최고로 오른 물가가 경제 관련 모든 이슈를 집어삼키고 있다. 1981년 12월 레이건 대통령 시절, 영화 ‘인디애나 존스’가 개봉했던 때 이후 최악의 인플레이션이라고 온갖 미디어들이 호들갑을 떨고 있다.

최신 물가 지표는 8.5%를 나타냈고 육류, 계란은 14% 가까이 올랐으며 개스값은 전국 평균이 갤런당 5달러를 넘어섰다. 집값도 꾸준히 올라 1월 19% 상승률을 보였고 3월 전국 주택 중간값은 40만 달러를 돌파했다.

소비자정보산업협회(CDIA)의 프랜시스 크레이튼 회장은 “인플레이션이 집값과 이자율 동반 상승을 가속하고 있다”며 “주택 바이어의 구매력은 날로 떨어지고 있다”고 말했다.

그럼에도 불구하고 인플레이션을 뚫고라도 반드시 올해 집을 사겠다는 바이어를 위한 5대 전략을 소개한다.

▶가능한 한 빨리 사라

연방준비제도(연준)가 추가 기준금리 인상을 이미 예고한 가운데 주택 구매를 미룰수록 손해는 자명하다.

모기지 마켓플레이스 ‘모티’의 로브 헤크 부사장은 “인플레이션이 심화할 전망이라면 현재 손에 쥔 현금이 미래 가치보다 높을 것”이라며 “게다가 집값까지 오를 것으로 예상하면 미래에 사는 것보다 지금이 낫다”고 말했다.

지역에 따라 집값 오름세보다 큰 렌트비 상승 폭을 고려해도 서둘러 렌트에서 탈출하는 것이 이득이다. ‘리얼터닷컴’에 따르면 지난달 전국 렌트비 중간값 호가 상승률은 17%에 달했다.

개인재정 자문회사 ‘머니 위드 매기’의 매기 고메즈 설립자는 “집을 지금 사면 현재 오르고 있는 인플레이션의 덕을 봐서 집값이 오르는 혜택을 누릴 수 있다”며 “렌트비는 인플레이션으로 오른 랜드로드의 모기지를 대신 내주는 것으로 이해하면 어떤 것이 이득인지 쉽게 이해할 수 있을 것”이라고 설명했다.

▶감당할 수 있나 판단하라

그렇다고 무턱대고 덤볐다가는 낭패를 보기 쉽다. 인터넷 은행 ‘앨라이’의 린지 벨 수석 전략가는 매달 모기지 페이먼트로 쓸 수 있는 최대 예산을 계산하고 그로부터 역으로 접근해 보라고 조언했다.

그는 “바이어는 최종적으로 얼마의 주택을 살 것인지 전반적인 예산을 객관적으로 판단해야 한다”며 “일생일대의 결정이기 때문에 반대로 말해 언제 발을 뺄 것인지를 정하는 것도 중요하다”고 조언했다.

만약 과감하게 시장에 뛰어들 것이라면 당장 늘어날 다운페이 부담부터 따져봐야 한다. 같은 20% 다운페이라도 50만 달러 집을 살 때와 60만 달러를 고를 때는 금액 부담이 더 늘어난다.

인플레이션에 따른 집값 상승 등 밝은 면만 보고 도전했다가는 인플레이션과 동시에 오르는 주택 유지비에 놀랄 수 있다. 'DLD 회계법인’의 데니스 두한 설립자 겸 공인회계사(CPA)는 “당장 이사비와 리모델링 비용은 물론, 살면서 내야 하는 유틸리티, 재산세, 보험료 등도 모두 오르고 있다”며 “당초 예산을 세울 때 잘 고려해야 하는 이유”라고 강조했다.

▶후보 지역을 넓혀라

예산안을 확정했다면 하우스 헌팅 전략도 새롭게 짜야 한다. 달리 말하면 조금 작은 주택이나 타운 홈을 찾아야 한다는 것이고 도심보다는 다소 교외로 나가야 한다는 의미로 원하는 가격대를 낮춰야 한다는 뜻이다.

이때 만약 집의 상태는 어떻게든 양보해도 가격이 낮은 주택을 찾겠다고 생각한다면 주의할 점이 있다. 주택을 고쳐서 이사해서 살아야 하는데 인플레이션으로 건축자재 가격과 근로자 공임이 이미 오른 상태로 주택 수리나 리노베이션 비용이 이전보다 많이 늘어난 점을 고려해야 한다.

뉴욕 ‘콜드웰 뱅커 워버그’의 스티븐 고틀리브 에이전트는 “주택 리노베이션을 위한 건축 자재 가격은 올랐고 배송도 지연되고 있다”며 “바이어는 간단한 주택 보수인 경우라도 이런 점을 염두에 두고 계획을 세워야 한다"고 말했다.

▶크레딧 점수 높여 두기

모기지가 갈수록 비싸지는 상황에서는 이자율을 낮추면 낮출수록 부담해야 하는 기회비용이 줄어들어 유리해진다. 간단히 표현하면 모기지 렌더에 따라 다소 차이는 있지만, 크레딧 점수가 740점 이상이어야 유리하다는 것이다.

두한 CPA는 “가능한 한 크레딧 점수를 높게 유지하면 앞으로 수십 년 갚아 나가야 할 돈이 줄어든다”고 설명했다.

크레딧 점수를 높이려면 기존에 진 빚은 갚아서 없애고, 무엇이든 연체되는 일은 피하며, 크레딧 리포트에 잘못된 부분은 수정해둬야 한다. 크레딧 카드 밸런스를 줄이거나 카드 한도를 높이는 것도 궁극적으로 점수를 높이는 데 도움이 된다.

가능하면 다운페이를 많이 하는 것도 도움이 된다. 렌더 입장에서는 리스크가 줄어 대출자에게 우호적으로 낮은 이자율을 제공할 수 있다. 또 바이어 입장에서도 혹시 모를 주택 가격 하락에 대비할 수 있는 좋은 방법이기도 하다.

벨 수석 전략가는 “많은 다운페이는 집값 하락에 대비한 훌륭한 헤지 방법”이라며 “대출액 자체를 줄여주기 때문에 미래 집값 하락이라는 불확실한 상황에서도 실제보다 많은 부채를 지게 되는 것을 막아준다”고 전했다.

▶다양한 모기지 옵션

최종적으로 인플레이션을 피해 주택 관련 비용을 줄이고 싶다면 모기지 대출을 세심하게 점검해야 한다. 이와 관련, 헤크 부사장은 “집값의 20% 다운페이, 30년 모기지가 항상 옳은 선택은 아니다”며 “렌더에 따라 이보다 훨씬 다양한 선택 옵션이 있다는 점도 염두에 둬야 한다”고 조언했다.

이런 맥락에서 일부 바이어에게는 변동금리 모기지(ARM)가 제격일 수도 있다. 이 상품은 초기 3년, 5년 또는 7년간 금리가 고정됐다가 이후 시중금리에 따라 이자율이 달라지는 특징이 있는 데 오랜 세월 집을 소유하지 않을 경우에 적합하다.

뉴욕 ‘컴파스 부동산’의 킴벌리 제이 에이전트는 “변동금리 모기지는 고정금리 상품보다 통상 낮은 초기 이자율이 적용된다”며 “이런 이유로 오랜 기간 집을 소유하지 않을 계획인 바이어에게 상당한 금액을 아낄 기회를 제공한다”고 말했다.

또 일부 상품은 다운페이 부담이 적고, 모기지 보험 가입 의무가 없는 경우도 있어서 당장 많은 현금이 없는 경우 비용 부담을 낮추는데 상당한 도움이 된다. 대신 바이어 본인의 인생 계획이 확실해야 하며 미리 여러 론 오피서나 모기지 브로커를 만나 상담하고 자격을 갖췄는지 점검해야 한다.

류정일 기자