[부동산 이야기] 에스크로의 본질

건물·사업체 거래 과정 총괄해 공신력 부여
주·카운티 조사 자료서 담보 여부 확인해야

주택 및 커머셜 부동산의 매매는 물론이고 사업체와 회사 거래 시, 계약부터 잔금의 지불에까지 모든 과정을 총괄하는 가장 중요한 역할 중 하나가 에스크로다.  
 
우선 계약을 맺은 셀러가 법적 혹은 등기상 하자 없는 셀러인지를 확인하고, 바이어가 계약금을 지불하는 기관이기도 하며, 융자 진행에 필요한 서류를 제출하는 역할까지 모두 관할하는 기관이기 때문이다. 계약서의 이행이나 수정사항은 물론 모든 자금의 입·출금도 법적인 절차에 의해 서류의 진행에 맞게 마무리가 에스크로를 통해 이루어지는 것이다.  
 
미국에 서부와 중서부 몇 개의 주에서 법적으로 권장되는 에스크로 업무는 거의 유사한 방법으로 동부 쪽에서는 변호사가 업무를 맡고 있다.  따라서 동부에서 부동산을 매매하고 이곳 서부로 투자하는 경우의 에스크로는 1031을 비롯한 모든 절차에 동부 쪽 변호사 사무실과 긴밀하게 연계가 되고 서로 절차를 이해하고 있으므로 진행에 별다른 불편함이 없다.  한장이든 여러 장이든 계약서를 작성하는 것은 비슷하지만 우선 계약금을 셀러가 챙길 수가 없고 에스크로의 트러스트 어카운트에 입금이 되므로 안전하다고 볼 수 있다. 중도금이나 잔금을 지불하는 기준도 단순히 날짜에 맞추어지는 한국식 거래방식에 비해 이곳 미국의 에스크로는 그렇게 간단하지가 않다.  
 
부동산이나 사업체의 매물에 대한 세금과 담보권 조사가 철저히 이루어지고, 법적 소유권자의 확인 그리고 매매자가 제공해야 하는 여러가지 조건들이 철저하게 진행되어야 한다. 예를 들면 주변 환경 조사서, 주택이나 건물의 내·외부를 전문가를 통해 조사한 자료, 해당 시에서 요구하는 서류들, 관리회사의 자료들, 등기 보험회사의 소유권에 대한 보고서,  채무 혹은 담보권에 대한 확인과 금액, 재산세 납부의 확인, 건물주와의 계약서 및 렌트비 내역, 법정 공고 기간을 통한 거래처와의 정산 등 헤아릴 수 없는 많은 자료가 에스크로를 통해 들어오고 확인을 거쳐야만 정식으로 클로징이 이루어질 수 있다.  
 

예를 들어 피자 가게를 구입하는 경우 일일이 셀러의 밀린 밀가루나 치즈값의 외상 장부를 들추어볼 필요가 없다.  3주간의 법정 공고 기간을 통해 에스크로에 접수된 거래처의 청구 금액을 셀러가 확인 후 에스크로를 통해 지불함으로써 인수·인계를 확실하게 할 수 있다.  그리고 아무리 빚이 없이 깨끗하다고 하는 셀러의 백만번의 말보다는 에스크로에서 해당 주(State)와 카운티(County) 기준으로 조사된 자료로 담보가 걸려있는지 확인하는 것이 보다 정확한 방법이다.  
 
부동산의 경우에는 바이어의 제반 비용을 포함한 입금과 은행 융자를 한 경우 펀딩이 끝난 후 마지막으로 소유권 보험회사(타이틀 회사)를 통한 명의 이전 등기가 완료돼야만 온전히 주인이 되는 것이다. 따라서 에스크로는 진행 상황과 날짜에 맞추어 모든 보험을 신청해 놓고 은행과의 담보권 서류 등을 전달하고 절차를 따른다.  더욱 중요한 것은 자금을 대출해 주는 융자 기관이나 은행에서 반드시 에스크로 오피서의 서명이 들어간 서류를 제출할 것을 요구하고 입금이나 지불관계를 에스크로에 확인한다는 것이다.  주 정부기관의 인준을 받은 에스크로 오피서가 기관에 제출하는 모든 서류는 공신력을 가지므로 그 자격에도 철저한 신원조회가 이루어진다.  
 
가끔 예외를 주장하는 셀러나 바이어들로 인해 시달리는 하루가 길게 느껴지기도 하나 많은 분의 재산을 보호하는 데 중요한 몫을 한다는 자부심으로 늘 뿌듯하다.
 
▶문의: [phone]

제이 권/프리마 에스크로 대표