[상속법] 임대 부동산 자산 보호 방법

설립 쉽고 비용 저렴한 LLC 유리
수입 별도 관리해야 '개인재산' 보호

미국서 임대 부동산을 소유하고 있는 경우 개인 이름으로 소유하고 있는 케이스가 많아 개인 자산 보호 측면에서 임대 부동산을 LLC로 소유하는 것에 대한 장단점을 알아보겠다.
 
LLC는 유한책임회사이다. 이는 기업이 제공하는 책임 보호를 가지고 있는 비즈니스 형태이다. 많은 사람이 임대 부동산을 LLC로 소유하고 있는 이유도 이런 LLC가 가지고 있는 책임 보호 때문이다. 예를 들어 임대 부동산에서 임대주의 잘못으로 임차인이 다쳐서 소송에 휘말리게 되었을 때  임대 부동산이 개인의 명의로 되어있을 경우 해당 부동산뿐만 아니라 임대주의 모든 재산이 노출된다. 하지만 LLC가 임대 부동산을 소유하고 있을 경우 해당 부동산만이 책임을 가지게 되며 임대주의 다른 개인 재산은 보호를 받게 된다.
 
재산 보호가 LLC를 설립하는데 가장 큰 이유이기 때문에 만약 임대 부동산을 여러 개 소유하고 있을 경우 임대 부동산마다 LLC를 설립하는 것은 충분히 일리가 있다. 만약 한 개의 LLC가 많은 임대 부동산을 소유하고 있다면 자산보호의 의미가 조금 무의미해지기 때문이다. 위에 예로 들었을 때 임차인이 소송했을 경우 임대주의 모든 부동산이 한 개의 LLC로 되어 있다면 임차인으로부터 다른 임대 부동산까지 노출시킬 수 있다. 반면에 임대 부동산마다 LLC가 설립되어 있다면 소송 시 해당 LLC만 노출되고 다른 임대 부동산은 소송에서 자유로울 수 있다.
 
LLC가 주는 다른 장점은 무엇이 있을까? 먼저는 LLC를 설립하기가 쉽고 저렴하며 관리 요구 사항이 적다. 기업같이 주주 회의를 문서화하거나 이사회 기록을 만들 필요가 없다. 또한 많은 경우 기존 세금을 내는 것에서 LLC를 설립한다고 해도 달라질 것이 없다. LLC 사업체가 세금을 따로 내지 않고 개인 레벨에서 세금을 내면 되기 때문이다.
 

그렇다면 LLC를 설립함에 있어 단점은 무엇이 있을까? 첫 번째는 사업 유지 연간 제출 수수료일 것이다. LLC를 유지하는 데 있어 연간 800달러 정도를 정부에 지불해야 한다. 또한 LLC를 관리해야 할 의무가 있다. LLC가 개인재산을 보호하는데 큰 이점을 주지만 그만큼 LLC로부터 벌어드리는 수입을 LLC로 따로 관리해야 하며 이는 은행 계좌도 별도로 만들어서 개인재산과 섞이지 않게끔 관리를 해야 한다는 뜻이다. 그리고 리스계약서도 다시 작성해야 하며 LLC은행계좌에 돈이 지급되게끔 정리를 해야 한다. 또 중요한 것은 모기지가 있다면 대출 기관에 연락해야 하고 대출기관은 때에 따라 더 높은 금리를 요구할 수 있다. 그리고 해당 카운티에 명의 이전도 해서 명의를 LLC로 변경하는 작업 또한 필요하다.
 
개인이 LLC 를 만드는 것은 처음엔 굉장히 복잡하게 느껴질 수 있지만, 변호사와 회계사와 상담 후 만든다면 생각보다 쉽게 일을 처리할 수 있다. 개인 재산 보호를 위해서 임대 부동산을 LLC로 소유하는 것은 여러 가지 요소를 복합적으로 계산해 생각을 할 필요가 있으며 그것이 이득이 된다고 여겨질 경우 LLC를 설립하는 것은 큰 자산 보호 방법이 될 수 있다.  
 
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스티븐 채 변호사