[부동산 이야기] 셀러 마켓과 바이어 마켓

매물 부족 심화로 강한 셀러 마켓 지속
'오퍼 전쟁' 승리 위해 바이어 경쟁 치열

 부동산을 시작한 지 올해로 19년째가 되어 가지만 이토록 극심한 매물 부족은 처음 경험하고 있다. 현재 마켓에 나와 있는 매물량은 불과 한달치도 안돼서 한 매물에 수십 개의 오퍼가 쌓이는 경우가 대부분이고 적정가격에 나온 매물은 거기서 또 한참 오버가 돼 팔리고 있다. 컨디션이 좋고 업그레이드가 잘 된 매물의 경우 많게는 약 15~20%가 오버되어 팔리기도 한다.  
 
이처럼 치열한 오퍼 전쟁서 승리하기 위해서 바이어들은 불리한 조건으로 셀러들의 요구를 맞추는 수밖에 없다. 위에서 언급한 대로 가격은 당연히 최상으로 제시하고 묻지도 따지지도 않겠다는 식의 감정, 인스펙션, 그리고 융자에 대한 컨틴전시들을 대부분 없애고 들어간다거나 아니면 아예 모든 컨틴전시를 없애기도 한다. 이러다 보니 오퍼를 쓰는데 더욱 확실한 준비가 필요해진다.
 
첫째, 융자 서류는 미리 철저하게 점검을 마친다. 예전에는 서류를 미처 보지도 않은 채로 전화통화로 대충 몇 가지 물어보고 융자 프리퀄을 주는 것도 많았지만, 이제는 집을 보러 다니는 걸 시작하기 전에 모든 서류를 완비해서 리뷰를 완벽히 마치는 것이 좋다. 때로는 리스팅 에이전트에 따라 프리퀄보다 더 높은 융자 자격을 요구하는 경우도 종종 있는데 어찌 되었든 크레딧 체크와 세금보고 등등을 세밀하게 리뷰하고 시작하는 것이 바람직하다. 융자에 대한 컨틴전시 기간을 아주 짧게 잡거나 아니면 경우에 따라 완전히 리무브하고 시작하려면 이는 필수라 하겠다.
 
둘째, 오퍼 가격을 확 올려야 하고 대부분 여기에 감정 컨틴전시를 없애고 들어오도록 요구하는 경우가 대부분이라서 예상 감정 가치에 대한 좀 더 상세한 조사가 필요하다. 에이전트들 역시 감정에 쓸 수 있는 비교매물에 대한 이해도가 감정사 수준 못지않게 요구된다. 팔린 시기, 사이즈, 그리고 로케이션 등에 따라 어떤 매물은 사용 가능하고 어떤 매물은 사용할 수 없기 때문에 세밀히 분석해서 예상할 수 있는 감정가가 어느 정도인지 그래서 감정이 만약 계약한 액수보다 적게 나올 경우 어떤 옵션들이 가능할지 대비가 필요하다.  
 

셋째, 좀 더 적극적으로 오퍼를 따내줄 수 있는 에이전트의 실력이 요구된다. 오퍼만 써서 던져놓고 얌전히 대답 오는 걸 기다린다면 요즘 같은 마켓에서는 카운터 오퍼는커녕 리스팅 에이전트에게서 전화나 문자 한 통 못 듣고 게임 오버가 되곤 한다. 오퍼의 갯수나 현재 오퍼의 상황을 계속해서 파악하고 손님과 거기에 맞는 작전을 짜야 하겠다. 리스팅 에이전트에게 손님의 자격조건을 계속 어필하거나 또한 함께 협업할 에이전트로서의 본인의 적합함도 계속 리스팅과 좋은 관계로 쌓아야겠다.  
 
바이어들은 이렇게 엄청난 경쟁 상황에서 많은 스트레스를 느끼는데 이러한 상황에서 에이전트들의 좀 더 지혜롭고 노련한 가이드가 더욱 요구된다. 만약 바이어 마켓으로 변한다고 해도 어차피 한 쪽은 불리한 입장이고 또한 바이어 마켓에서도 사실 인기가 좋은 매물, 즉 가격을 잘 설정하고 매력적인 컨디션과 장점이 있는 매물들은 어차피 언제나 복수 오퍼를 누리곤 한다. 반면에 초강력 셀러 마켓에서 조차도 쉽게 안 팔리고 찬밥 신세인 매물들도 가끔 있다. 조건에 맞지 않는 너무 무리한 가격의 요구라던가 할 때 그래서 더더욱 에이전트들의 역할이 중요하다. 본인을 대변해서 최고의 딜을 해 줄 에이전트를 찾는 것은 셀러, 바이어를 초월해서 모든 부동산 딜의 가장 중요한 포인트다.
 
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윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표