[부동산 이야기] 모기지 이자와 주택시장의 변화

주택시장 패턴 변화 가능성 높아진 상황
융자 시장 변동성에 주목, 미리 대처해야

 연방준비제도 제롬 파월 의장의 기준 금리 인상 관련 발언 이후 모기지 시장의 이자율이 급속도로 인상이 되면서 주택 시장에 상당한 충격파를 주고 있습니다.  
 
주택 이자율이 3월 넷째 주부터 급등세를 보이며 모기지 이자율이 급등하는 중입니다. 금리를 올해 내에 3% 선까지 인상한다고 공표한 상황에서 모기지 이자율이 급상승하고 최근의 빠른 물가상승에 이어서 인플레이션의 공포가 시장에 영향을 빠르게 미치고 있습니다.
 
모기지 이자율은 금리보다는 재무부 10년 만기 채권과 연관성이 더 큽니다. 다만 팬데믹 이후에 이어온 수요에 비해 부족한 공급과 낮은 모기지 이자율을 이용한 거주와 투자가 연계된 경쟁의 심화 속에서 상승세만을 이어온 주택시장에 큰 변화의 바람이 불 전망입니다. 지금의 모기지 이자가 과거와 비교했을 때 높은 수준은 아닙니다.
 
역사적으로 1990년대 말 거의 8% 그리고 1980년대에 20%대를 넘은 적이 있었습니다. 이 시기에는 주택의 가격이 상대적으로 낮았고 주택을 투자보다는 주거용 구매로 그리고 이미 주택 시장의 위기 상황을 겪고 난 후라 투자 관심도가 상대적으로 낮았다는 차이점이 있고 렌트비도 상대적으로 높지 않았고 특히 기관투자가들이 주택시장에 관심이 적었습니다.
 

지난 2007년 이후의 주택시장의 위기 상황은 이미 2005년 정도부터 감지가 되었고 투자가들은 시장에서 발을 뺄 준비를 하거나 실행에 옮기기 시작하였습니다. 그때의 주택시장의 붐은 2000년을 전후로 ‘옵션암’이라는 융자 프로그램의 도입이 결정적인 역할을 하였습니다. 평상시에는 낮은 이자율로 적은 페이먼트를 선택할 수 있는 옵션을 통해서 페이먼트에 적용되지 않은 미지급 이자가 원금에 불어나는 조건임에도 많은 바이어가 쉽게 승인이 나면서 주택을 마구잡이로 사들이기 시작했고 이에 동반해서 주택 가격이 상승하다가 일정 시점 후 거래량이 줄어들고 가격 상승세도 멈추면서 서서히 주택시장의 몰락이 시작되고 저가의 주택 매물들을 투자가들이 집중 매입해서 현재에 이르게 됩니다.
 
지금과는 다른 상황일 수 있지만 일단 이자가 급속도로 올라가게 될 경우 투자가들이 모기지 투자 시장에 몰려서 좀 더 쉬운 모기지인 Non QM과 같은 대체 융자 시장의 규모가 커질 전망입니다. 이럴 경우에 공급이 계속 부진하다면 대체 융자 프로그램을 이용해서 주택을 사는 바이어들이 증가할 수 있습니다. 이자가 높을 경우 더 많은 시세차익을 위한 급매물이 나오거나 주택 가격이 지역 차를 고려해서 15~20% 정도 낮아질 가능성도 올해 여름 후 있다고 봅니다. 구매 시기가 오래된 투자가들의 경우 현재의 렌트 수입이 급격하게 줄어들지 않는다면 급매물을 내놓을 가능성은 적습니다.
 
팬데믹 이후 바이어의 45% 이상을 차지해온 밀레니엄 젊은 세대들의 움직임도 중요합니다. 모기지의 이자율이 높은 상황의 지속이 이는 시장의 또 다른 터닝 포인트가 될 수 있습니다. 물가가 감당할 수 없을 정도로 오르게 된다면 결국 많은 주택 소유주들이 주택 유지비용의 증가로 주택을 처분할 수 있고 시장에 영향을 미칠 수도 있습니다. 결국 이제부터는 장기간 주택을 소유 가능한 투자가를 포함한 바이어들이 시장의 주를 이룰 전망입니다. 상당히 위험할 수도 기회가 될 수도 있는 상황이므로 다시 한번 본인의 상황을 점검하고 대비해야 합니다.
 
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곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트