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모기지 한도 DTI 비율 45% 이하로 정해야

현실적인 주택 구매 예산 수립하기

크레딧 점수 챙기기가 첫걸음
자영업자 1년 전 미리 시작해야
HUD 인증 카운슬링 교육 도움

아무리 주택시장의 경쟁이 심해도 무작정 원하는 집부터 보러 다닐 수는 없다. LA 카운티 비영리단체인 ‘네이버후드 하우징 서비스’의 로리 게이 회장은 “본인이 동원할 수 있는 자금 규모도 제대로 모르면서 집을 찾는다고 나서봤자 시간 낭비일 뿐”이라고 단언했다. 현금으로 수십만~수백만 달러가 있다면 모를까 그렇지 않다면 주택 구매에서 모기지는 기본이다. 즉, 모기지 렌더가 얼마를 내줄 수 있는지 대출 규모에 따라 살 수 있는 집은 물론, 동네까지 결정되는 게 현실이다.

▶크레딧 점수 파악하기

연방 소비자금융보호국(CFPB)을 비롯해 대부분의 전문가는 모기지 렌더를 만나기 전에 본인의 크레딧 점수부터 알아봐야 한다고 조언했다. 익스페리언과 트랜스유니언 등 신용평가사는 개인의 모든 크레딧 히스토리를 파악하고 있으며 렌더는 이를 바탕으로 대출 여부와 규모, 이자율 등 조건을 결정한다.

개인 크레딧 리포트는 신용평가사별로 매년 새로 무료로 받아볼 수 있고 웹사이트(annualcreditreport.com)를 이용하면 편리하다. 잘못된 부분이 있으면 수정을 요구한 뒤 모기지 렌더를 만나야 불이익을 피할 수 있다.

워싱턴 DC에 위치한 싱크탱크 ‘어반 인스티튜트’의 마이클 스테그만 연구원은 “크레딧 점수 챙기기가 내 집 마련의 첫 단추”라며 “점수가 낮거나 없어도 집을 살 수 있는 방법은 있지만 좋은 점수가 있을 때보다는 더 큰 비용이 들 것”이라고 말했다.

▶대출 한도 알아보기

모기지 한도를 결정하는 것은 크레딧 히스토리 하나가 아니다. 모기지 렌더는 바이어의 수입이 얼마인지, 부채는 얼마나 되는지, 다운페이와 클로징 비용으로 얼마나 많은 현금을 가졌는지를 종합적으로 따진다. 국책 모기지 기관인 패니매의 계산기(https://fm.fanniemae.com/homeownership/resources/financial-calculators/affordability-calculator)를 비롯해 직접 참고할만한 온라인 계산기가 많다.

특히 중요한 것은 소득대비부채(DTI) 비율로 대부분은 45%를 넘지 않는 선을 요구한다. 현재 소득에서 매달 나가는 학자금 대출, 크레딧 카드, 오토론 등의 상환에 너무 많은 돈을 쓰면 안 된다는 뜻이다. 패니매와 비슷한 프레디맥 등이 보증하는 모기지는 이 비율을 50%까지 봐주지만, 꽤 높은 크레딧 점수와 상당한 현금을 보여줘야 한다.

▶최대한도로 대출받기

모기지 한도를 알아봤고 요즘 바이어 경쟁도 극심한데 최대한도로 대출을 받아 ‘전투’에 나서야 할까. 이때 떠올려야 할 것은 내 집을 소유하는 것은 렌트 세입자로 살 때는 상관없었던 부가적인 책임이 뒤따른다는 점이다.

간단하게는 살면서 고장 날 수 있는 창문이나 배관 등도 직접 고쳐야 한다는 뜻이다. 더욱 심각하게는 만약 모기지 페이먼트를 제때 내지 못하면 결국 집이 압류되고 생애 최대 투자를 뺏길 수도 있다.

그래서 많은 전문가가 ‘28/36 룰’을 강조한다. 즉, 매달 내는 모기지 페이먼트, 재산세, 보험료, HOA 등이 세전 월수입의 28%를 넘지 않아야 한다는 것이다. 또 여기에 더해 다른 기타 부채 상환에 쓰이는 금액을 포함해 36% 이하로 관리하라는 의미다.

개인재정 상담 비영리단체 ‘크레딧닷오르그(Credit.org)’의 멜린다 오퍼맨 회장은 보수적으로 DTI 비율 40%를 권하며 “수입에서 고정비로 지출하는 비율보다는 결국 손에 남는 금액이 중요하다”고 말했다.

▶진행 순서

어떤 바이어는 렌더를 찾아가 달라는 자료를 주고 기다린다. 렌더가 대출 가능 금액을 보여주면 그때부터 거기에 맞는 집을 찾으러 나간다. 그러나 전문가들은 이런 접근법은 순서가 틀렸다고 말했다.

주택 관련 비영리단체 ‘뉴 이코노믹스 포 위민’의 에디 플로스 카운슬러는 “모기지 렌더가 제시하는 보기 좋은 대출 금액을 보면 누구라도 다른 비용들은 잊고 본인이 실제 감당할 수 있는 것보다 비싼 집을 찾는 게 보통”이라며 “그전에 이미 본인이 편안하게 상환할 수 있는 대출 한도를 정해뒀다면 제시된 숫자와 비교해 아닌 건 아니라고 말할 수 있다”고 말했다.

이런 이유로 오퍼맨 회장은 온라인 계산기를 찾기 전에 예산을 따져봐야 한다고 강조했다. 그는 “진행 순서를 지키지 않았다가 일이 틀어져 곤란한 경우에 처하는 상담 고객도 있다”고 전했다.

이와 관련해서 도움이 될 만한 다운페이 계산기(https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/process/prepare/determine-your-down-payment/)를 CFPB가 제공한다.

▶자영업자를 위한 전략

만약 본인이 프리랜서, 긱(Gig) 경제 근로자 또는 자영업자라면 렌더를 찾는데 조금 더 어려움을 겪을 수 있다.

LA의 모기지 브로커인 줄리 아라곤은 그 이유를 모기지의 대출 한도가 과세소득에 기반을 둬서 정해지기 때문이라고 설명했다. 그래서 소득 공제를 많이 받는다면 그만큼 과세소득이 줄어 대출액까지 감소할 수도 있다.

대안으로 전통적인 모기지가 아닌 소위 ‘뱅크 스테이트먼트’ 대출이 있다. 이자율은 다소 높지만 말 그대로 매달 통장에 들어오는 금액을 기준으로 대출이 이뤄진다.

그래도 전통적인 모기지를 원하는 자영업자라면 최소한 1년 이전부터 렌더에게 문의하라고 아라곤 브로커는 조언했다. 이를 통해 세금보고를 포함해서 1년 후 가장 최선의 대출을 받을 수 있는 전략 수립이 가능하기 때문이다.

▶전문가 활용하기

모든 과정을 순조롭게 진행하기 위해서는 연방 주택도시개발부(HUD)가 인증한 주택 카운슬링 단체의 도움을 받는 것이 유리하다. 이들은 어떻게 예산을 짜는지, 어떻게 크레딧 리포트를 받는지, 모기지는 어떻게 신청하는지 등을 포함해 주택 구매의 전 과정에 대한 교육 프로그램을 제공한다. HUD 웹사이트(https://hudgov-answers.force.com/housingcounseling/s/)에서 지역별로 니즈별로 검색할 수 있다.

‘센터 포 리스폰서블 렌딩’의 마리사벨 토레스는 “첫 주택 구매자라면 교육 프로그램부터 이수하는 게 좋다”며 “만약 부모 세대부터 집을 가져본 적이 없고 그래서 바이어 본인도 주택 소유에 대한 지식이 없다면 더욱 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.

류정일 기자