[부동산 가이드] 2022년 주택시장 전망

이자율 오른다고 주택시장 진정 의문
주택 공급 부족 단기간 해결 쉽지 않아

 2022년 새해가 밝은지도 어느덧 2달이 되어가고 있다.
 
부동산 시장은 작년과 별반 다를 게 없이 예상했던 대로 진행되어 가고 있는 듯하다.
 
작년에 주택 구입에 실패했거나 갈팡질팡했던 바이어들의 러시가 본격적으로 시작하므로, 가격 상승의 요인과 심각한 매물 부족 사태로 남가주 주택 시장 판매량은 감소하는데도 가격이 치솟는 기현상이 이어지고 있다.
 
가주부동산중개인협회의 최근 통계인 지난 12월 주택판매 자료에 따르면 12월 매물은 전년 동기 대비 24.1%나 급감소하며 협회가 자료를 수집하기 시작한 1988년 이후 34년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다고 한다.
 

주택 매물의 부족과 판매량이 감소하면 주택 가격은 하락해야 하는데 이자율이 곧 상승할 것이라는 심리적 압박에 주택 바잉의 러시가 시작되고 있는 것 같다.
 
미국 주택 시장은 향후 10년간 주택 공급이 수요를 따라 잡지 못할 것이라고 전문가들은 분석했는데 이 말은 미국의 주택 시장은 향후 10년간 좋은 투자의 시장이 된다는 말로 해석할 수 있다.
 
공급이 부족하면 당연히 가격의 상승은 불가피 하기 때문이다.
 
연준이 시사한 이자율의 상승이 과연 과열된 주택 시장의 불을 꺼 줄 것인가는 의문이다. 과연 부족한 매물이 많은 수요를 감당을 하지 못했는데 이자율이 상승한다고 갑자기 수요가 적어지고 과잉 공급이 되어 주택가격의 하락이 되는 시장이 될거라는 생각은 들지 않는다. 일반적으로 금리가 내리면 집값 상승, 금리가 오르면 집값 하락 요인으로 작용한다.
 
2020년 이후 전세계적으로 집값이 동시다발적으로 급등했는데, 이는 경기 침체를 막기 위한 각국 정부의 저금리, 유동성 공급 확대 정책 탓이라는 분석이 유력하다.
 
과거 일본과 미국에 금리 인상 후 주택 버블의 붕괴가 있었다. 실제 급격한 금리 인상은 부동산 버블 붕괴로 이어지기도 한다. 급격한 금리 인하는 보통 경기부양이 목적이다. 팬데믹으로 인한 경기침체를 막기 위한 저금리와 유동성 확대 정책은 1980년 대 말 일본과 2000년 대 초반의 미국과 유사한 측면이 많다.
 
금융시장의 리먼 브라더스 쇼크 전에는 연간 최대 200만 가구의 주택이 공급됐다. 하지만 2009년~2019년 공급은 연간 50만~120만 가구로 절대 공급 규모 자체가 줄었다.
 
골드만삭스가 내년 미국 집값이 16% 정도 오를 것으로 전망하는 근거가 공급부족이다.
 
주택 공급 부족의 영향이 없었던 시기라서 지금과는 다른 양상으로 전개될 것 같다. 과연 이번에는 그 데이터가 맞을지 궁금하다. “집값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 떨어졌다”는 말이 부동산 업계에서 유행한다. 이제 그 저금리의 시대는 끝나가고 있다.
 
2022년에 바이어들은 신속구매를 위해 사전 융자 승인 등 미리미리 준비해 두어야 하겠다. 앞으로 올 2022년 부동산에 새 역사와 새 바람 속에서, 내 집 마련에 꿈을 함께 꿈꾸는 조언자가 되길 바라는 마음이다.
 
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윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장