한인은행들, 모기지 시장 진출로 새 돌파구

주택·웨어하우스 대상
수익원의 다각화 목적
CRE 편중 완화 효과도

한인은행들이 주택과 웨어하우스 모기지 융자 시장 진출에 적극 나서고 있어 관심을 모은다.
 
현재 남가주 한인은행 가운데뱅크오브호프, 한미은행, PCB(퍼시픽시티뱅크), 오픈뱅크, US메트로뱅크 등이 주택이나 웨어하우스 모기지 대출 업무를 하고 있다.  
 
이 가운데 PCB는 웨어하우스 관련 대출을 이번 분기부터 시작하며 CBB는 연내 론칭을 목표로 준비가 한창이다.
 
최근 워싱턴주의 한인 은행인 유니뱅크도 모기지 업체와의 협력을 통한 모기지 대출 업무를 시작한다고 밝혔다. 유니뱅크 측은 재융자 업무는 자체로 진행한다고 덧붙였다.
 

이처럼 한인은행들이 주택이나 웨어하우스 관련 모기지 대출에 역점을 두는 이유로는 ▶상업용 부동산(CRE) 편중 분산 ▶수익원 다변화 ▶신규 융자 창출 ▶비용 대비 우수한 대출 증대 효과 등이 꼽힌다.
 
CRE 편중은 금융 감독국의 정기 감사 과정에서 매번 지적되는 사항 중 하나라는 게 한인 은행권의 설명이다.  
 
자산 규모가 비슷한 동급은행과 비교하면 한인은행들의 CRE 편중도는 확실히 높은 수준이다.  
 
2021년 12월 31일 기준 연방예금보험공사(FDIC)의 은행 실적 보고서(UBPR)에 의하면, 뱅크오브호프의 경우 CRE 대출이 전체 대출 포트폴리오에서 차지하는 비중은 65.41%로 동급은행 평균인 43.32%를 웃돌았다. 이는 CRE 비중이 높은 상위 13%에 드는 수준이다.
 
한미은행 역시 71.68%로 동급은행 평균인 47.58%보다 높았으며 상위 9%에 들었다. 또한 PCB(71.91%)도 동급은행(51.20%)보다 높은 비중을 보이며 상위 10%에 들었다. 이밖에 다른 한인은행들도 CRE 비중이 동급은행 평균을 앞섰다.  
 
주택과 웨어하우스 등 모기지 대출의 가장 큰 장점은 CRE 비중에 영향을 미치지 않는 데다 모기지 업체에 대한 라인(line) 대출의 경우 기업금융(C&I) 융자로 분류된다. 즉, 대출 규모는 키우고 CRE 편중을 낮추면서 C&I 비중은 늘릴 수 있어서 한인은행들이 모기지 관련 대출을 선호한다는 분석이다.  
 
수익원 다변화 역시 한인은행들이 고민하는 문제 중 하나다.
 
한인은행들의 주수입원은 CRE대출과 SBA융자다.
 
CRE는 감독국의 편중 가이드라인을 상회하고 있어서 늘리기 쉽지 않은 상황이다. 연방 정부는 올해 기준금리를 3~4차례에서 0,75~2% 정도 인상할 전망이다. 변동금리가 적용되는 SBA 수요는 기준금리 상향에 직접 영향을 받을 수 밖에 없다. 더욱이 작년에 중기 및 SBA 융자 지원책이 종료되면서 수요 감소가 전망돼 은행의 수익성에 빨간불이 켜졌다. 즉, 다른 수익원을 찾아야 한다는 결론에 도달했고 그 방법의 하나가 바로 모기지 대출 진출 및 확대라는 것이다.
 
또한, 모기지와 웨어하우스 등의 모기지 대출은 규모도 있고 마진도 나쁘지 않아서 비용 대비 대출 증대 효과가 뛰어난 점도 이런 추세에 일조하고 있다.
 
한 은행 관계자는 “현재 한인은행들이 직면한 어려움 중 하나가 신규 대출 창출”이라며 “반면 좋은 조건으로 모기지 노트를 구매하면 수익성도 높이고 단기간에 대출 규모도 키울 수 있다”고 말했다.
 
다른 대출 관계자는 “까다로운 규제와 초기에 인건비를 포함 많은 비용을 투자해야 한다는 게 단점”이라면서 “한인은행들이 모기지 신규(origination) 대출보다는 모기지 노트 구매에 더 적극적인 이유”라고 덧붙였다. 다만, 모기지 노트 구매 시장에 다른 금융기관은 물론 월가 투자자까지 뛰어들면서 경쟁이 치열해지는 분위기라서 한인은행들은 모기지 대출 외에 또 다른 수익원도 찾는 노력이 필요하다는 지적이다.
 
 

진성철 기자