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FHA 승인 콘도 모기지 융자 받기 쉬워

2022년 콘도 구매 7가지 팁

 
콘도 거래 경험 많은 에이전트 중요
FHA 승인 매물 모기지 받기 손쉬워
관리회사·관리비·규정도 꼼꼼히 봐야
 
콘도는 단독주택보다 상대적으로 프라이버시 보호에 취약하고 전용면적이 다소 좁으면서 모기지 이자율도 소폭 높으며, 모기지 보험에 가입하지 않기 위해 다운페이는 더 많이 해야 하는 단점이 존재한다.
 
그런데도 새해 내 집 마련을 위해 콘도를 생각한다면 이유는 여럿이겠지만 가장 중요한 것 중 하나는 가격 때문일 것이다. 지난해도 천정부지로 오른 집값 상승세 속에서 단독주택보다 저렴한 장점이 콘도의 매력 중 하나이기 때문이다.
 
전국부동산협회(NAR)에 따르면 2021년 9월 전국 기준 신축을 제외하고 기존에 지어진 콘도의 중간값은 29만7900달러로 30만 달러에 못 미쳤다. 대신 동일하게 전국 기존 단독주택 중간값은 35만9700달러로 콘도보다 약 6만2700달러 비쌌다. 새해 콘도 구매를 위한 7가지 팁을 소개한다.
 
▶라이프스타일
 
잔디 깎기가 싫거나, 드라이브웨이 청소가 귀찮거나, 새로 지붕을 하는데 5000달러 이상 비용이 부담이라면 콘도가 맞을지 모른다. 그러나 손이 좀 가더라도 뒷마당에서 즐기는 여유가 좋거나, 얼굴도 잘 모르는 이웃과 벽이나 천장을 함께 쓰기 싫다면 콘도는 좋은 선택이 아니다. 이해하기 쉽게 말하면 콘도는 아파트 생활과 비슷하고 아파트에서 빌트인 가전을 뺀 것이라고 보면 된다.
 
▶부동산 에이전트
 
라이프스타일을 고려해서 콘도로 결정했다면 원하는 맞춤형 콘도를 찾아줄 에이전트를 물색해야 한다. 가장 이상적으로는 콘도 매매에 경험이 많아 처음 접하는 바이어가 우려하는 콘도 주민회의 관련 서류 등을 잘 점검해줄 수 있는 능력을 갖춘 에이전트가 최적이다.
 
골라야 하는 에이전트는 해당 콘도에 대한 장단점과 역사, 이슈 등을 꿰뚫고 있어야 하고 해당 지역 내 다른 콘도 개발 상황까지 파악하고 있어야 한다. 콘도는 공동 거주공간으로 살면서 보수 등과 관련해 재정적인 부담이 단독주택과 마찬가지로 생길 수 있기 때문에 사전 예측이 중요하다.
 
좋은 에이전트는 해당 콘도 커뮤니티에 다른 분쟁 같은 것은 없는지도 알려줄 수 있다. 또 어떤 리노베이션을 하면 되팔 때 가장 좋은 값을 받을 수 있는지도 알고 있다.
 
▶편의시설 및 관리
 
콘도가 입주민에게 제공하는 편의시설과 관리 서비스는 다양하다. 콘도마다 정해진 서비스가 다르다는 의미로 어떤 곳은 잔디만 깎아주기도 하고 어떤 곳은 공용 공간 보수도 해주며 또 다른 곳은 피트니스 시설, 아웃도어 그릴 등을 두기도 한다.
 
에이전트와 함께 원하는 콘도를 물색할 때는 위치와 가격대는 물론, 이런 편의시설과 관리수준까지 함께 파악해야 한다. 단순히 콘도 유닛만 사는 것이 아니고 공용 공간에 대한 이용권도 정하는 것이기 때문이다.
 
이때 유의할 점은 바이어가 사용하지 않는다고 해서 무조건 제외할 필요는 없다는 것이다. 수영장을 예로 들어 바이어 가족이 사용하지 않는다고 해도 되팔 때 수영장이 가진 가치까지 더해 비싸게 팔수 있다면 적극적으로 고려할 필요가 있다는 설명이다.
 
▶FHA 승인 콘도
 
콘도 구매를 위한 모기지 신청은 다른 형태의 주택보다 까다롭다. 모기지 대출기관이 콘도에 대한 보다 면밀한 검증을 하기 때문이고 이는 바이어에게도 적용돼 개인 재정 상황 등에 대한 심도 있는 심사가 진행된다.
 
가장 좋은 방법은 콘도 구매에 최적화된 재정 지원 프로그램을 선택하는 것이다. 이와 관련, 자체 모기지 프로그램을 가진 연방 주택국(FHA)이 승인하는 콘도가 최우선이다. 대출 심사도 간단하고 제출 서류도 적기 때문이다. FHA의 승인을 받은 콘도 검색은 웹사이트(https://entp.hud.gov/idapp/html/condlook.cfm)에서 할 수 있고 구글에 ‘FHA-approved condos’라고 입력해도 지역별로 찾을 수 있다.
 
▶관리회사
 
거액을 주고 구매하는 콘도가 외관부터 공용 공간까지 항상 청결하고 산뜻하게 유지되길 바란다면 누가 관리 책임을 지고 있는지 알아야 한다. 검증받지 못한 실력의 관리회사라면 전반적인 부동산의 가치는 떨어질 것이고 HOA 부담만 늘릴 것이다.
 
따라서 원하는 콘도를 살펴볼 때는 매일매일 관리 임무를 맡은 주체가 누구인지 물어야 한다. 에이전트와 함께 어떤 관리회사가 책임을 지는지 확인하고 관리회사에 대한 커뮤니티 규정은 무엇인지도 알아내야 한다.
 
좋은 실력과 높은 평판을 두루 받는 관리회사가 관리를 맡았는지, 해당 회사가 다른 어떤 부동산을 관리하고 있는지 확인하고 현 거주 주민 등으로부터 현재 관리회사의 서비스에 만족도가 어떤지도 물어야 한다.
 
▶관리비와 규정
 
관리비는 어떤 부분이 커버되는지 알아내야 한다. 또 관리비 이외에 다른 추가 비용은 없을지도 확인해야 한다. 여기에는 얼마나 자주, 또 얼마나 많이 관리비가 변동하는지도 포함된다.
 
콘도 단지 내 규정도 미리 파악해야 한다. 소음에 대한 어떤 규제가 있는지, 공용 공간 사전 예약에 대한 룰은 무엇인지 알아두면 선택에 도움이 된다.
 
추가로 주민회의나 관리회사에 문제 발생 시 어떤 방식으로 접수하고 해결하는지도 물어봐야 한다. 예를 들면, 휴일 등에 돌발 상황이 생기면 주민은 어떻게 해야 하는지 묻는 것이다.
 
▶특별 평가
 
특별 평가는 콘도의 주민회의가 특정 프로젝트를 수행하는 데 필요한 추가 자금을 결정하기 위한 과정이다. 평가는 모든 주민이 참여하지 않는 한 통상 HOA 주민회의 보드 멤버들이 투표로 결정한다. 결과에 따라 주민들이 부담해야 할 예산이 생기고, 금액이 정해지기 때문에 중요한 과정이다.
 
만약 콘도를 알아보는 과정에서 주민회의가 향후 12개월 이내에 모든 주민이 새로운 창문으로 교체키로 결정한다면 바이어는 이를 가격 네고 요소로 활용할 수 있다. 협상이 제대로 되지 않고 해당 콘도를 산다면 초기에 다운페이로 목돈을 내놓고 1년도 안 된 시점에 창문 교체 비용을 추가로 부담할 수 있다.
 
또 최소한 지난 3년 동안의 재정 보고서를 요구하고 변호사나 회계사에게 점검을 의뢰해 재정 상황이 안정적인지 확인할 필요가 있다.

류정일 기자

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