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[부동산 투자] 주택 매매 비용

다운페이 이외에 5% 여윳돈 준비해야
에스크로·세금·인스펙션 등 셀러와 분담

 지난 11월부터 주택 가격의 상승세가 다소 둔화하고 있지만 공급 부족에 비해 수요는 여전하다. 연방준비위원회(FED)는 내년부터 테이퍼링을 시작하여 천천히 금리를 인상하고 채권 매입 프로그램도 중단할 것이라고 밝혔다. 내년에 몇 차례에 걸쳐서 금리를 인상할 것이라는 예상도 있다. 그러나 12월에는 모기지 이자율이 소폭으로 상승과 하락을 반복하고 있어 30년 고정금리는 3%대 초반에서 머물고 있고 15년 고정 모기지 이자율도 2%대 중반이다.
 
그러므로 이미 주택가격이 많이 올랐어도 요즘같이 3%대의 이자율이라면 집을 사는 것이 좋다. 예를 들어 한달에 페이먼트를 1000달러 정도 할 수 있는 바이어가 이자율이 6%일 때 빌릴 수 있는 융자액은 16만5000달러이나 이자율이 3.5%인 경우에는 빌릴 수 있는 융자금은 22만2000달러까지 커지므로 훨씬 좋은 집을 살 수 있게 되는 것이다.  
 
한달 렌트가 같은 조건의 주택의 월 페이먼트보다 높거나 같다면, 주택을 소유하고 있을 경우 세금 혜택도 보고 시간이 지나면 부동산 가격은 오르게 마련이니 융자조건이 까다롭다고 하여도 모두 집을 사려고 한다. 그리고 대부분의 바이어들은 융자를 하여 집을 사야 하므로 집 장만을 위하여 가장 먼저 알아야 하는 것이 보통 모기지 론이라고 하는 주택융자이다.  
 
모기지는 금융 거래에서 부동산을 담보로 하는 경우 그 부동산에 설정되는 저당권이나 저당권을 나타내는 증서를 말한다. 그러므로 모기지 론은 저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 제도를 가리키는 용어이다. 주택구입 과정에 도움이 될 수 있도록 몇가지 기본적으로 들어가는 비용에 관하여 알아 보자. 바이어는 다운페이와 함께 5% 정도의 여윳돈을 가지고 있어야 한다. 먼저 주택을 구입할 때 집값 이외에 여러가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다.  
 
그러므로 융자은행에서는 다운페이와 함께 부대비용이 충분히 은행계좌에 있는지를 확인한다. 그리고 요즘같이 융자조건이 까다로울 때 주택을 구입하려면 먼저 다운페이를 준비하고 융자기관에서 미리 사전 승인도 받은 다음 구입할 집을 찾아 보기 시작하는 것이 좋다. 그리고 전문가들은 2022년에도 지역에 따라 어느 정도 차이가 있으나 주택가격이 10% 정도 올라갈 것으로 예상하고 낮은 이자율 때문에 지금도 예비 바이어들이 많다.  
 
한편 에스크로를 끝마치기 위하여는 셀러와 바이어 중 누구에게 어떤 비용이 청구되며 어떻게 쓰이는지를 알아보는 것도 좋다. 우선 부동산 거래 시에는 부동산 가격 이외에도 지불해야 할 비용들이 많고 거기에는 에스크로 비용은 물론이고 세금과 보험, 인스펙션 비용 등이 포함된다. 대체로 셀러가 클로징 코스트의 상당 부분을 지불하는데 지역이나 셀러와 바이어의 합의에 따라 조금씩 달라지기도 한다.
 
먼저 바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반반씩 지불하는 에스크로 비용이 있는데 매매를 할 때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약들이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 에스크로이다. 그리고 바이어는 에스크로가 열리면 되도록 빨리 홈 인스펙션을 할 것을 권하는데 홈 인스펙션은 전문가를 통해 주택을 점검하는 것으로 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 겉으로 보이는 주택의 모든 사항과 수압이나 물의 온도, 냉난방의 작동 등을 점검할 수 있으며 바이어의 비용으로 인스펙션을 하게 된다. 그리고 카운티에 등기를 할 때 등 각종 서류의 공증비와 주택을 구입하고 첫 1년 동안의 화재 보험료도 바이어의 부담이다. 특히 바이어가 융자를 하여 주택을 구입한다면 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료의 일부 지불하여야 한다.
 
▶문의: (213)505-5594

미셸 원 / BEE부동산 부사장

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