[부동산 가이드] 내년 주택 구입 계획

향후 시장 변화 정보와 예측 필요
융자 승인 받고 부동산 쇼핑 시작

 속담에 ‘일찍 일어나는 새가 벌레를 잡는다’는 말이 있다.  
 
부지런히 미리 일을 준비해야 원하는 소득을 얻을 수 있다는 의미를 함축하고 있다. 부동산 구입도 마찬가지다. 내년에 내 집 마련 계획을 갖고 있다면 미리 준비하는 것이 좋다. 기회는 미리 준비했을 때 얻어지기 때문이다.
 
우선 현재 시장과 내년 시장 변화에 대한 지식과 예측을 해야 제대로 준비할 수 있다.    
 
올해 부동산 붐은 유례없이 짧은 기간 동안 부동산 가격이 급격하게 올랐다. 연방 주택 재정국 지수에 따르면 작년 대비 무려 18.5%나 상승했다. 최고 35% 이상 오른 지역도 있다. 이는 턱없이 부족한 매물에 낮은 이자율, 그리고 높은 수요에 따른 결과였다.  
 

올해 주택 마련에 실패한 대부분은 이런 셀러 마켓을 읽어내지 못하고 대응했기 때문이다.
 
거의 모든 분석가는 내년도 매물 부족 현상이 해결되지 않아 약 5% 내외로 부동산 가격이 인상할 것이라고 예상했다. 그 이후 정상적으로 2~3% 인상으로 그 폭이 잦아들 것으로 의견을 모으고 있다. 이런 부동산 시장 상황을 미리 탐색하고 내년의 시장 변화를 읽어야 내 집 마련에 성공할 수 있다.  
 
둘째, 융자 가능 여부와 융자 한도를 알아본다. 셀러가 우위에 있는 시장에서는 셀러가 바이어의 융자 가능 여부를 에스크로 들어가기 전에 미리 확인한다.  
 
올해 12월 중순부터 부동산 계약서(오퍼)가 대폭 바뀐다. 계약서에 융자 승인 서류에 관한 내용도 더 자세히 넣었다. 가령 오퍼를 넣을 때 사전 융자 서류를 사전 자격 서류(Prequalification letter), 사전 승인 서류(Pre-approval letter) 또는 언더라이터 승인 서류 등으로 세분했다. 아무래도 오퍼를 넣을 때 사전 자격 서류 보다 언더라이터 승인 서류를 제출하는 것이 유리하다. 그래서 미리 융자 승인에 대한 절차를 마치고 부동산 구입 쇼핑에 나서는 것이 좋다.  
 
셋째, 융자 금액 한도를 미리 산정하고 주택 구입 쇼핑에 나선다. 최근 너무 오른 부동산 가격으로 인해 며칠 전 연방 주택 재정국에서 융자 한도 또한 인상했다. 컨포밍 융자 경우 64만7200달러까지 올렸다.  
 
주택 가격이 비싼 지역, 예를 들면, 라크레센타, 패서디나, 베벌리 힐스 같은 지역에서는 컨포밍 융자 한도가 97만800달러까지 올랐다.  
 
주택 가격 인상에 따라 융자 한도액도 연동해서 올린 것이다. 작년 대비 무려 18% 인상으로 최근 시장 상황을 반영한 것이다. 이 한도를 넘을 경우 융자 심사가 까다로워지므로 되도록 이 한도와 내 개인 재정 한도에 맞게 융자 금액을 정하는 것이 좋다.  
 
그런 다음 정해진 한도의 부동산 매물을 찾아야 시간 낭비를 막을 수 있다.
 
마지막으로 봄이나 여름 시장에서 주택 구입을 고려하기보다 겨울 시장을 노려보는 것도 내 집 마련의 한 방법이다.  
 
전통적으로 겨울 시장은 이사 철이 아니므로 매불 부족으로 매매 건수 또한 적다. 하지만 경쟁 또한 적은 것이 사실이다. 그러므로 봄철까지 기다리기보다 미리 일어나는 새처럼 미리 준비하고 쇼핑에 나서는 것도 좋다. 물론 셀러의 경우에는 급하지 않다면 봄이나 초여름까지 기다려서 매물을 내놓는 것이 좋다.  
 
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이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장