특별기획, '2022년 워싱턴 지역 부동산 시장 전망'

정부지원금과 가계부채가 관건

승경호 슈나이더 팀 대표

승경호 슈나이더 팀 대표가 내년 워싱턴지역 부동산 시장이 여러가지 변수와 정부 개입 등의 왜곡으로 인해 예측이 쉽지 않다고 전망했다.  
그는 특히 코로나 펜데믹 이후 낮은 이자율로 소비자들의 금융조달비용이 낮아졌지만 세차례에 걸친 경기부양 지원금 등으로 인한 인플레이션 압박으로 가계 부채 조정을 겪을 수 있다고 우려했다.  
 
또한 주택경제는 장기적으로 계속 우상향하는 경향을 보이지만, 단기적으로는 하락과 상승의 연속이기에 적절한 대응이 필요하다고 주문했다.  
2008년 서브프라임 사태 당시 차압과 숏세일 쓰나미가 다시 온다면, 가계 부채로 인한 재정건전성 상실과 정부지원금 포탈로 인한 대규모 추징사태로부터 불거질 수 있다고 전했다.  
 
하지만 워싱턴지역만 하더라도 편차가 심하고 여러 주택가격 영향 요소가 존재하는 만큼 조정 국면을 쉽게 예측하기는 어렵다고 말했다.  
그는 부동산 투자의 경우 개개인의 상황에 맞춰 무리하지 않으면 넉넉한 은퇴 자산으로 되돌아올 수 있지만, 무리할 경우 독이 될 수 있다고 덧붙였다.  

 
 
Q. 현장에서 바라보는 주택시장의 온도는 어떤가?
A. 지금도 셀러들의 기대치는 상당히 높다. 아직 셀러스 마켓 즉 셀러의 세상인 것은 의심할 여지가 없다. 하지만, 자신의 집을 판 것에 대해 만족한 결과를 가진 셀러들은 다시 불안한 바이어가 될 수 밖에 없는 상황이다.  
 
 
Q.  주택경기 하락세를 예측하는 전문가들이 많은데, 대표님 생각은 어떤지?
A. 보는 시각에 따라 견해는 다르다. 정부가 이미 개입한 경제이니 어느 정도는 버틸것으로 판단되지만 한번쯤 꺾어지는 주택경제 곡선은 준비해야 할듯 싶다. 주택경제는 길게 보는 상승선이지만 자세히 펼쳐놓게 되면 상승과 반등의 연속이다. 2-3년전에 왔어야 할 반등이 정치와 코로나로 인해 그 순간을 놓친 듯 하다. 잔치를 했으면 청소하는 시간이 필요하고 달리던 말도 잠시 쉬어야 한다. 정부의 정책으로 그 순간을 잘 넘어 갔다. 시한 폭탄을 넘겨주듯 정권교체의 타이밍이 반등의 순간을 절묘하고 자연스럽게 비껴갔다. 하지만 청소하려는 정권은 안보이는 듯 싶다.
 
 
Q. 만약 주택가격 하락기가 온다면 언제부터 시작해서 어느정도의 영향이 있는지?
A. 정부는 지난 서브프라임 사태의 처참함을 기억하고 다시는 같은 실수를 반복하지 않기 위해 필사적으로 노력할 것이다. 회복 불가능한 기업들이 정부의 지원금으로 겨우 버티고 있지만 언제 무너질지 모른다. 시간이 지날수록 얕아지는 지원금의 잔고가 불안하다. 그나마 필요한 지원금을 받은 기업들이 회복하느냐 못하느냐에 달려있다. 뜨거운 사막 한가운데서 말이 물통을 매고 달리며 언제 다시 오아시스가 나올지 모르는 황야로 달리고 있다고 표현하고 싶다. 물통의 물은 정부지원금으로 보면 된다. 언제 마를지 모른다.
 
 
Q. 주택가격 조정이 없거나 약간만 있다고 한다면 근거는?
A. 워싱턴 디씨만 말한다면, 이 작은 도시에도 편차가 심하다. 교육의 열기가 뜨겁고 심각한 교통체증을 앓는 도시이기에 학군이 좋고 교통이 좋은 곳은 어느 경제 상황에서도 안정적이었다. 이미 외곽의 몇몇 지역은 바이어들이 뜸하다. 코로나의 영향으로 근무 형태가 자택근무로 바뀌면서 도시에서 외곽으로 이주하는 인구도 늘었다. 그 여파로 도심 교통 체증에 대한 민감성이 풀렸다고 보지만 만약 다시 정상적인 근무 형태로 되돌아간다면 상상하지 못할 교통체증으로 몸살을 앓게 될 것이다. 교통체증은 주택경기에 큰 영향을 준다. 직장과의 거리, 출근시간에 따라 매도 지역과 교통요지의 주택가격 상승은 피할수 없게 된다.  
 
 
Q. 지난 주택위기 당시 숏세일과 차압 사태가 줄을 이었다. 현재는 주택가격이 올라 에퀴티가 쌓여 그럴 가능성이 없다는 말도 나오는데, 셀러들은 어떤 행동을 취할까?
A.모두가 알고있듯이 기존 원자재의 단가가 올라서 모든 생활비 지출이 이미 늘었다. 이자가 낮아서 모기지 지출은 줄었지만 가계 지출이 몇 배로 올랐으니 의미가 없다. 또한 이미 상한가의 값으로 구입한 주택에 이자가 낮으니 도찐개찐인 셈이다. 그와중에 지출은 더 많아졌다. 많은 가정들의 가계 부채율도 심각해졌다. 숏세일과 차압사태가 다시 온다면 주원인은 가계 부채와 불법 정부지원금 포탈로 올 것으로 예상된다.
 
 
Q. 현재의 주택시장이 정점이 아니라면 어느정도까지 가격이 더 상승하리라고 보는가?
A 정점을 논할수가 없다. 경제원칙에 근거해 말할 수 있는 세상이 아니다. 가격이 더 상승하더라도 그만큼 낭떠러지도 보이는 법이다. 내년이 변곡점이라 해도 지금 매도를 할 사람은 아무도 없다. 모든 사람의 기대는 칼날이 올 때까지는 꺽이지 않는 법이다. 지난 서브프라임때도 어느 화창한 날 하루에 시작돼 몇년이 흘러갔다. 그 당시, 그 화창한 날에 대한 소문만 앞섰고 준비한 사람은 없었다
 
 
Q. 조정기나 비수기에 주택 매매를 하려면 셀러와 바이어 입장에서 어떤 점에 유의해야 하는가?
A. 간추리자면 주택은 누구에게나 가장 큰 재산이다. 내 가족의 행복을 꾸려나가고 쉬게 하고 또 보호하는 보금자리이다. 그렇기 때문에 너무 무리해 구입해서도 안되고 구입 후 후회해서도 안되는것이다. 옆집, 친척이 웃돈을 주고 샀다고 인스펙션 없이 주택구입을 하는 것은 가장 잘못된 행동이다. 그렇게 하지 않고서는 집을 살 수가 없다면 사지 말아야 한다. 지금도 매도 하려고 하는 집에 방문하면 어떻게 이렇게 살았는지 도무지 이해가 안가는 주택을 구입한 사람들이 많다. 대부분 당시 인스펙션도 안하고 웃돈 주고 구입한 주택들이라 할수없이 10년 넘게 살고 있는 것이다. 차라리 시한폭탄을 안고 사는것이 나을듯한 집도 많다. 하는수 없이 지금 당장 집을 사야 한다면 부동산 에이전트와 주택을 면밀히 잘 검토하고 구입해야 할 것이다.
 
 
Q. 현재 시점에서 투자용 주택부동산 구입은 현실성 있는지, 어느정도 수익을 낼 수 있는지?
A. 1시간을 넘게 설명해야 할 내용이다. 간단하게 설명하자면 투자용으로 주택을 구입한다면 그 가정의 경제사정에 따라 다르다. 독이 될수도 있고 멋진 은퇴자금이 될 수도 있다. 투자용 주택 부동산을 구입한 후 은행빚이 많아진다면 문제가 발생하기 쉽다. 충분한 저축이 먼저다. 투자용 주택부동산은 가장 안정적인 금융투자 상품이기는 하지만 여유자금에서 마련해야한다. 이 또한 남들 따라 투자하는 것은 올바르지 않다.  
 
 
Q. 부동산을 투자의 개념으로 접근한다면, 가장 좋은 부동산 투자는 무엇인지?
A. 아주 쉽다. 온 가족이 모여 앉을 수 있는 리빙룸에서 넷플릭스 영화를 함께 보고, 다과를 나누고, 그날의 일상을 나누며 오늘 하루 수고했다고 등을 토닥여 줄 수있는 소파 하나가 들어갈 만한 집이면 되는것 같다. 자기 전에 아내의 이마에 손을 한번 얹어볼 수 있는 침대가 있는 집이면 더 바랄게 없다고 판단된다. 행복에 투자하길 바란다.
 

김윤미 기자 [e-mail]