[부동산] 모기지 유예 기간 종료

대출유형 따라 상환 옵션 달라 유의
처한 상황 맞게 현명하게 대처해야

위드 코로나 준비 과정은 아니지만 지난 9월 30일 모기지 유예 기간이 끝났다. 상환금을 내지 않고 지내던 주택 소유주분들은 이제 밀린 빚진 금액(유예 기간 동안 누락된 모든 지불금)을 상환할 준비를 해야 하는데 상환 옵션은 아래와 같이 대출 유형에 따라 다르다. 프로그램 종료 뒤 밀린 대출금을 일시불로 상환할 의무가 없지만 어떤 방식이든 밀린 융자금 상환을 재개해야 한다. 자금 사정이 좋다면 한 번의 일시불로 빚을 갚을 수 있지만 좋은 소식은 일단 유예 기간이 끝나면 일시불로 갚을 필요는 없다.
 
대표적으로 패니매와 프레디맥 대출은 1.상환 계획: 좀 더 많은 상환금을 추가로 납부하는, 즉 더 높은 월별 모기지 상환금을 통해 지금까지 놓친 상환금을 상환할 수 있다. 2.지불 연기: 정기적인 월 모기지 상환을 재개하고 대출이 끝날 때 또는 주택을 재융자하거나 팔 때 누락된 상환금을 갚을 수 있다. 3.대출 수정: 소유주들의 소득이 장기 또는 영구적으로 감소하는 경우 모기지 상환금을 감당할 수 있도록 기간, 이자율, 원금 또는 이 모두의 조합을 변경하는 수정을 받을 자격이 있을 수 있다.
 
모기지 유예 프로그램이 종료됨에 따라 해당자 중 상당수가 주택 시장에 집을 내놓고 있다. 부동산 정보업체 질로우는  유예 프로그램 종료 뒤 예상되는 매물 증가를 분석하였는데  유예 프로그램 종료 해당자의 약 50%가 주택 처분에 나설 경우 8월~10월 석 달 사이에만 최다 약 42만 채의 매물이 주택 시장에 쏟아져 나올 것이란 전망이었다. 사실 필자의 지인들 중 모기지렌더 은행들의 포어클러져 케이스도 늘어나고 있다는 업계관계자들의 소식이다.    
 
지난 서브 프라임 사태에 한번 경험을 하여 이번 코로나 사태에 나올 수 있는 모든 은행의 손실에 적지 않은 대비와 강한 대처를 준비하고 있다. 각종 정부에서 연기, 대출 및 탕감을 계속 받았던 소유주분들은  대비 하여야 할 시기가 온 것이다. 그래서인지 지난 9월 주택 시장의 열기가 좀 식어 드는 듯 하다. 언제나 복수 오퍼를 해야 했던 현재 집을 찾는 필자의 손님들이 이젠 복수 오퍼를 하지 않고도 하나씩 매매 계약을 하는 추이이다. 주택 가격의 정점을 찍은듯하기도 하고 매물도 나름 늘어나는 듯하다. 확실한 것은 유예 프로그램 종료 후 많은 주택 소유주들의 수입이 영구적인 타격을 받거나 월별 모기지 상환이 어려워지면서  집을 파는 방향으로 진행되고 있다.  
 

한편 재테크의 관점으로 보면 이것은 판매자에게 이상적인 시간이다. 현 주택 소유주들의 에퀴티가 이전 서브 프라임 때 보다 많고 주택 가격도 이번 코로나 사태로 상향되어 소유주의 자산이 쌓였으니 이는 구매한 가격보다 더 높은 가격에 판매하는 것을 고려해보는 주택 소유자들도 늘어나고 있다. 코어로직에 따르면 주택 자산(에퀴티)의 중간값은 약 10만 달러이고 대출 대 가치(론 투 밸류) 비율은 약 61%이다. 즉 대부분의 사람은 집을 팔기로 선택하면 수익을 내는 데 어려움을 겪지 않을 것이다.  
 
필자의 손님들 중 적지 않은 경우가 투자용 주택들을 매매했고 주거용으로 살던 일부도매매 후 렌트로 옮겼다. 이번 하반기가 부동산 가치의 피크로 예상하고 내린 결정인 것이다. 2022년이 가까워져 오고 정부에서 이제 후반기 들어 테이퍼링을 시작한다고 한다.  
 
코로나위기 때 금리를 낮추고 대량으로 화폐 발행 후 채권을 매입하여 통화량을 증가시켰으나 이젠 금리를 올리고 매입하던 채권을 점차 축소한다는 뜻이다. 모기지 유예 기간은 종료되었고 각자 처한 경제 사정에 맞게 현명하게 대처하길 바란다.
 
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현호석 대표/매스터 리얼티