비즈니스 매매 시 반드시 확인해야 할 점 [ASK미국 상법/부동산/민사-이원석 변호사]

▶문= 비즈니스 매매 시 리스 어싸인 조건들을 알고 싶습니다.
 
▶답= 최근 코비드-19에서 벗어나면서 비즈니스 매매가 활성화되어서 리스 계약 검토 문의를 많이 받고 있습니다. 비지니스를 사고파실 때 정말 중요한 것은 비즈니스 그 자체도 좋아야 하지만 리스의 조건들이 어떤지를 확인하는 게 더 중요하다고 다시 강조하지 않을 수 없습니다.  
 
확인하셔야 할 점들은 렌트 액수 리스 기간이 얼마나 되는지 리스 연장과 조건은 어떤지 리스를 어싸인할 때 어떤 조건이 있는지 등인데 특히 조심하셔야 할 것은 비즈니스를 구매하실 때 리스를 넘겨받는 어싸인의 조건을 세심히 검토하셔야 합니다.  
 
개중에는 많은 리스가 어싸인을 할 때 건물주로부터 서면으로 허락을 받아야 하고 건물주는 현 입주자가 새로운 입주자에게 어싸인을 요구할 때 1) 어싸인을 거절하고 또한 현 리스를 파기하면서 현 입주자에게 나가라고 요구할 수 있고 2) 렌트를 올릴 수도 있고 3) 비즈니스를 매매하면서 생기는 모든 재정적인 혜택 즉 키 머니 비즈니스 프리미엄을 등을 건물주에게 지불해야 한다고 할 수도 있고 4) 현 입주자를 배제하고 소개로 온 새로운 입주자와 직접 리스를 계약할 수도 있다는 것을 아시는 분은 많지 않습니다.
 

또한 리스 연장일 경우 원 입주자에게만 리스를 연장할 수 있는 권한이 있고 어싸인이 되는 경우는 새로운 입주자는 리스 연장을 할 수 없다는 조건으로 대부분의 리스가 되어 있다는 것도 주의하셔야 합니다. 때문에 비즈니스를 구매하시는 분은 리스 연장이 있다는 것을 보시고 안심하지 마시고 과연 본인 차후 입주자도 리스 연장을 할 수 있는지 없다면 리스를 어싸인을 받을 때 건물주로부터 차후 입주자인 본인도 리스 연장을 할 수 있다는 것을 서면으로 꼭 싸인을 받으셔야 한다는 것을 기억하셔야 할 것입니다.
 
건물주가 리스를 어싸인하는 것을 허락해서 비즈니스를 잘 매매 하고 나오셔도 만일 새로운 입주자나 또는 그후에 오는 입주자가 렌트를 잘 내지 못할 경우 첫 리스를 한 입주자가 계약을 한 리스 만기일까지 렌트에 대한 책임이 있다는 것을 인식하셔서 비즈니스를 매매할 때 아무에게나 매매하시면 안 된다는 것을 염두에 두셔야 할 것입니다.
 
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이원석 변호사