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한국 부동산 상속 시 취득세 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶문= 한국의 부모님께서 돌아가시며 한국 아파트를 남겼을 때 미국 시민권자인 자녀가 내야 할 세금은 무엇인가? ▶답= 망인이 일정 금액 이상의 재산을 남겨두신 경우에는 상속세가 부과되고, 취득세 과세 대상인 재산을 남겨두신 경우에는 취득세가 부과된다. ▶문= 취득세가 부과되는 상속 재산은 무엇이 있나? ▶답= 부모님이 아파트, 단독주택, 오피스텔, 상가 점포, 빌딩, 빌라, 토지 등의 부동산이나, 자동차, 골프 회원권, 콘도 등의 재산을 남겨두신 경우 일정의 취득세가 부과된다. ▶문= 미국 시민권자가 취득세를 감면받을 방법은 없나? ▶답= 취득세율은 기본 3.16%이고, 정부에서 발표하는 공시지가 (기준가액)를 기준으로 하여 산정이 된다. 만약 부모님이 남겨두신 것이 주택일 경우, 상속인 중 한국에 거주하는 무주택자가 주택의 다수 지분을 상속받으면 취득세가 감면될 수도 있다. 그러나 만약 실제 미국에 거주하는 시민권자나 영주권자 망인이 남겨둔 주택의 다수 지분 또는 전체 지분을 상속받게 된다면, 비록 무주택자라고 하더라도, 취득세는 감면이 되지 않는다 (감면 여부는 개별 상황에 따라 좀 더 구체적으로 파악해야 정확하게 판단이 가능함). ▶문= 취득세 신고 기한은 어떻게 되나? ▶답= 취득세는 기본적으로 신고기한이 망인 사망한 달의 마지막 날로부터 6개월이다 (예를 들어, 3월 15일에 사망하셨을 경우, 사망한 달의 마지막 날인 3월 31일부터 6개월 뒤인 9월 30일이 신고기한이 됨). 만약 망인이 미국 거주자분이거나, 상속인 중 일부가 미국 거주자 (시민권, 영주권 등)인 경우 신고 기한은 9개월로 연장된다 (위 예를 기준으로 12월 31일이 기한이 됨). 만약 기한 내에 취득세를 신고하지 않으면, 신고하지 않음으로 인한 신고불성실 가산세가 20% 부과되고 기한 내에 납부하지 않으면, 기한 이후 대략 연 12%에 가까운 납부불성실 가산세가 일할 단위로 부과되게 된다. 취득세는 지방세로서 금액과 상관없이 동일한 세율로 적용되는 세금이며, 남겨준 재산이 금융 재산 등인 경우엔 별도의 취득세가 없다. 지방세법에서 규정한 재산 (아파트, 단독주택, 오피스텔, 상가 점포, 빌딩, 빌라, 토지 등의 부동산이나, 자동차, 골프 회원권, 콘도 등)에 대해서만 부과되는 특징이 있기에 취득세 과세 대상 재산이 있다면, 반드시 기한 내에 취득세 신고 및 납부해야 한다. 위에서 간략히 설명했지만, 미국 거주자 입장에서 상황에 따라 무주택 감면을 받지 못하는 불이익이 있을 수 있다. 만약 감면 대상이 아닌 재산이거나, 감면을 받을 수 없는 상황이라면, 취득세로 인해 미국 거주자로서 특별히 손해 보는 경우는 발생하지 않을 가능성이 높다. 그렇기에 사전에 본인의 상황에 적합하게 취득세 신고를 할 수 있게 철저히 준비해야 한다. ▶문의: www.lawts.kr / info@lawts.net 이우리 변호사미국 부동산 시민권자가 취득세 취득세 신고 유산 상속법

‘북천안자이 포레스트’ 전용 43㎡, 취득세 1.1% 적용 주목

충남 천안에서 분양 중인 ‘북천안자이 포레스트’가 법인 임대사업자들의 이목을 사로잡고 있다. 현재전용 43㎡ 물량만 소량 남아있는 가운데, 이 단지 43㎡ 타입은 공시가격 1억원 미만으로 법인이 분양을 받더라도 취득세 중과세율을 적용받지 않고 1.1%의 기본세율을 적용받기 때문이다. 현행 지방세법에 따르면 법인 명의로 주택을 취득하는 경우 취득세 중과세율이 적용돼 12.4%의 취득세를 내야 한다. 투기 목적의 주택 수요를 차단하고 실수요자를 보호하기 위한 규제로 기본세율인 1.1%와는 차이가 크다. 특히 현 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 법인의 취득세 중과세율을 6%로 절반가량 낮추는 완화 방안을 제시하고 있지만 관련 지방세법 개정안이 국회 통과를 못하고 있는 상황이다. 이에 많은 법인 수요자들 사이에서는 기약 없는 세법 개정을 기다리기 보다는 애초에 취득세 중과세율을 적용받지 않는 공시가격 1억원 미만 주택을 찾아 나서는 것이 유리하다는 의견이 나오고 있다. 실제 현행 지방세법에 의하면 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억원 미만의 주택을 매매할 시 취득세 중과세율을 적용받지 않는다. 북천안자이 포레스트의 전용 43㎡ 타입은 분양가가 1억 2천만원 초중반대의 합리적인 수준에 책정됐다. 공시가격으로는 1억원도 채 되지 않는다. 또한 해당 타입의 3.3㎡당 평균 분양가는 약 600만원대로 가격 경쟁력도 높다. 부동산R114 자료에 의하면 지난해 천안시 서북구 신규 분양 단지 중 전용 59㎡ 이하 소형 타입의 평균 분양가는 3.3㎡당 1,296만원이었다. 북천안자이 포레스트의 분양 관계자는 “정부의 취득세 중과 완화안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 가운데 취득세 중과를 걱정하지 않아도 되는 아파트가 분양하고 있어 법인 임대사업자들의 문의가 꾸준하다”고 말했다. 북천안자이 포레스트는 풍부한 배후수요를 확보하고 있어 임대사업에 적합하다. 천흥일반산단, 충남 테크노파크, 성거일반산단(예정), 천안2~4일반산단, 삼성디스플레이&SDI 등 다수의 산업단지 및 대기업이 가깝다. 여기에 서북~성거 국도대체우회도로가 개통하면 이 단지에서 직주근접 여건을 누릴 수 있는 산업단지의 범위가 확대될 것으로 기대된다. 인근에 공주대·단국대∙상명대∙호서대 천안캠퍼스, 백석대, 남서울대 등 대학교도 많다. 산단 근로자와 대학 교직원, 대학생 등 주로 소형 타입을 선호하는 1~2인 가구 수요가 많아 주목받고 있다. 교통여건은 망향로(23번 지방도), 경부고속도로 천안IC 및 북천안IC 등 도로 교통망이 잘 형성돼 있으며 수도권 지하철 1호선 직산역·두정역, KTX천안아산역 등을 통해 서울 및 수도권으로 편리하게 이동할 수 있다. 특히 서북~성거 국도대체우회도로가 2024년 개통 예정으로, 이 도로는 번영로와 연결돼 천안 주요 도심으로의 접근성을 향상시키고 상습정체 구간인 23번 지방도의 교통량를 분산시킬 전망이다. 북천안자이 포레스트는 상품성도 우수하다. 전 가구 남향 위주의 단지 배치로 채광과 통풍이 용이하고 전용 43㎡는 소형 타입임에도 거실 1개, 방 2개로 설계돼 공간 활용도를 극대화했다. 비슷한 면적 및 구조로 설계되는 오피스텔과 비교해 전용률도 높다. 한편 북천안자이 포레스트는 충남 천안시 서북구 일원에 위치하며 지하 2층~지상 최고 29층, 10개동, 전용면적 43~84㎡ 총 1,348가구 규모다. 계약 후 전매가 가능하며 잔금 납부 시 바로 입주도 가능하다. 단지에 대한 자세한 사항은 홈페이지에 안내돼 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com포레스트 취득세 취득세 중과세율 가운데 취득세 법인 임대사업자들

“기준금리 동결에도 아직은 부담…” 중도금 무이자 ‘아산자이 그랜드파크’ 이자 걱정 無

최근 부동산 시장에서 중도금 무이자 혜택을 제공하는 단지들이 큰 인기를 끌고 있다. 치솟는 대출금리에 ‘내 집 마련’을 망설이던 수요자들이 비교적 자금 부담이 적은 곳으로 몰리고 있어서다. 실제로 한국은행은 지난해에만 기준금리를 7번 인상했다. 이중 7월과 10월에는 0.5%p의 빅스텝을 밟았고, 그 결과 2021년 말 1.0%였던 기준금리가 2022년 말에는 3.25%까지 치솟았다. 여기서 멈추지 않고 올해 1월에도 0.25%p 올려 현재 기준금리는 3.5%에 다다랐다. 이에 따라 주택 수요자들의 대출 이자 부담이 커지자 분양 시장에서는 중도금 무이자 혜택을 제공하는 단지들이 흥행하고 있다. 일례로 지난해 11월 아이에스동서가 경남 창원에 분양한 ‘창원 센트럴파크 에일린의 뜰’은 일반분양분 1,107가구를 조기 완판했다. 또한 강원도 강릉에서 분양 중인 금호건설의 ‘강릉교동 금호어울림 올림픽파크’도 95%의 계약률을 넘기며 대부분의 물량을 소진한 것으로 알려졌다. 두 단지 모두 중도금 무이자 혜택을 제공하며 침체된 분양 시장 분위기 속에서도 이례적인 성과를 거뒀다. 한 부동산 관계자는 “최근 분양 흥행을 판가름하는 요소는 결국 가격이었는데, 중도금 무이자 등 금융혜택이 가격 경쟁력으로 통하고 있다”며 “한국은행 기준금리의 추가 인상 가능성을 배제할 수 없는 만큼 올해 더욱 많은 수요자들이 금융혜택을 갖춘 단지로 향할 것”이라고 말했다. 이러한 가운데 충남 아산 용화동에서 선착순 동호지정 계약을 진행하고 있는 ‘아산자이 그랜드파크’도 수요자들의 자금 부담을 덜어주기 위해 중도금 전액 무이자는 물론 계약금 5%(전용 84㎡ 이상) 등 특별한 금융혜택을 제공한다. 여기에 다주택자 취득세 중과 완화에 대한 지방세법 개정안이 국회 통과를 기다리고 있다. 취득세 중과세율이 완화되면 이 단지의 취득세는 3주택자 4%, 4주택 이상 소유자 및 법인은 6%로 대폭 줄어든다. 현행 지방세법에 따르면 3주택자에게는 8%, 4주택 이상 소유자 및 법인에게는 12%의 취득세를 내야하며, 향후 다주택자들의 세금 부담이 크게 줄어들 전망이다. 아산자이 그랜드파크는 약 16만㎡ 규모에 달하는 용화체육공원(예정) 민간공원 특례사업을 통해 공급되는 단지다. 입주민들은 공원에 들어서는 다목적 잔디마당, 다목적 체육공간, 어린이체육놀이터, 실내체육관 등 체육활동 활성화 공간과 생태체험장, 숲속건강쉼터 등 휴식·문화공간을 언제든 편하게 이용할 수 있다. 또한 아산자이 그랜드파크는 아산의 중심 생활권인 용화동에 위치해 주거 편의성이 높을 것으로 기대된다. 아산초, 용화초, 온양중, 용화고 등 교육시설과 아산시 중앙도서관이 가까워 교육환경이 우수하며 이마트, 롯데마트, 아산시청 등 생활편의시설과 관공서 이용도 편리하다. 도보 거리에 농협하나로마트(예정)가 들어서는 등 인프라가 확충되고 있어 주거 편의성은 더욱 향상될 전망이다. 다양한 커뮤니티 시설도 아산자이 그랜드파크만의 장점이다. 각 단지에 들어서는 커뮤니티 센터 ‘클럽자이안’에는 피트니스클럽, 골프연습장, 공유오피스 등이 있고 최상층의 ‘클럽클라우드’에는 스카이라운지와 카페테리아가 마련된다. 여기에 1단지에는 YBM 영어도서관이, 2단지에는 교보문고 큐레이션 도서관이 조성되며 입주민들은 YBM의 영어 독서 프로그램 및 교보문고의 큐레이션 서비스를 2년간 무상(예정)으로 제공받을 수 있다. 조경시설로는 엘리시안가든, 자이 포레스트, 테마형 어린이 놀이터 자이펀그라운드 등이 공통으로 구성돼 자연 속에서 여유로운 휴식을 취할 수 있다. 특히 단지의 산책로가 용화체육공원(예정)으로 연결되는 만큼 보다 풍부한 녹음을 즐길 수 있다. 한편 지난 4월 삼성디스플레이 아산캠퍼스에서 열린 투자 협약식에서 윤석열 대통령이 아산, 온양, 천안 지역에 52조원 규모의 신규 민간투자 유치 계획을 밝혔다. 소재·부품·장비 기업의 기술력을 높여 안정적인 국내 공급망과 생태계를 확보하고, 양질의 일자리 창출로 이어지게 하기 위함이다. 이에 충남 지역이 미래 신산업의 핵심 거점으로 성장할 전망이며, 전문가들은 인구 유입, 경제 활성화 등 지역 발전이 이뤄지면 아산자이 그랜드파크 역시 수혜를 받을 수 있다고 평가한다. 아산자이 그랜드파크는 총 2개 단지, 1,588가구 규모다. 단지별로는 ▲1단지 전용 74~149㎡ 739가구. ▲2단지 전용 84~149㎡ 849가구다. 선착순 동호지정 계약은 충남 아산시 신동 일원(남동지하차도 인근)에 위치한 견본주택에서 진행 중이다. 박원중 기자 (park.wonjun.ja@gmail.com)그랜드파크 기준금리 중도금 무이자 한국은행 기준금리 다주택자 취득세

‘동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙’ 선착순 계약 진행

경기 화성 동탄2신도시에 들어서는 ‘동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙’의 선착순 계약이 성황리에 진행되고 있다고 밝혔다. 동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙의 경우 수도권 내 공공택지에 들어서는 분양가상한제 적용 민영주택으로, 모집공고를 냈을 당시 5년의 거주 의무 기간과 8년의 전매제한 기간을 적용받았다. 일각에서는 인근 시세 대비 합리적인 가격에 공급된다는 장점이 있지만 불확실한 시장 상황에서는 이들 규제가 수요자들의 매수심리를 위축시켰다고 평가하기도 했다. 관계자는 “그러나 정부가 부동산 시장의 안정적인 연착륙을 위해 실거주 의무제도를 폐지하고 전매제한 규제를 대폭 완화한 데다 바뀐 정책을 기 공급 단지에도 소급 적용한다고 발표하면서 이 단지가 최대 수혜지로 떠올랐다”며 “실제 동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙은 분양가상한제는 그대로 적용받아 가격 경쟁력은 유지하면서 거주 의무 기간은 없어지고 전매제한 기간은 3년으로 단축됐다”고 말했다. 또한 다주택자의 양도세 중과 배제 기간이 2024년 5월까지 연장되고 취득세 중과세율도 2주택자까지는 1주택자와 동일한 일반세율을 적용된다. 이외 취득세 중과세율은 비규제지역에서 3주택자 4%, 4주택 이상 보유자 6%가 적용된다. 반면 조정대상지역에서는 3주택자부터 6%의 취득세 중과세율을 내야하며 비규제지역인 동탄2신도시 새 아파트에 수요자들의 이목이 쏠리고 있다. 관계자는 건자재값과 인건비 인상으로 최근 분양하는 신규 단지들의 분양가가 가파르게 오르고 있는 것도 동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙의 가격 경쟁력을 돋보이게 했다고 분석한다. 동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙의 견본주택을 방문한 이모씨(37세)는 “편리한 생활여건은 물론이고 동탄에서 보기 드문 중대형 평면, 세대당 1.85대의 여유로운 주차공간까지 갖춰 주거 편의성이 높을 것으로 기대된다”고 말했다. 한편 동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙은 경기도 화성시 일원에 2개 단지, 총 1,256세대 규모로 조성된다. 동탄 어울림 파밀리에(A106BL)는 전용 84~99㎡, 640세대, 동탄 숨마 데시앙(A107BL)은 전용 99~109㎡, 616세대다. 견본주택은 경기도 화성시 일원에 마련돼 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com선착순 진행 선착순 계약 실거주 의무제도 취득세 중과세율도

다주택자 규제 완화…분양시장 활기 띨 것으로 전망

다주택자에 대한 규제가 대폭 완화된다. 경기 침체와 기준금리 상승으로 위축됐던 주택 거래 시장이 다시 활기를 띨 것으로 관측되는 가운데, 분양 시장에서도 투자 수요가 기지개를 켤 것으로 기대되고 있다. 지난 21일 정부는 ‘2023년 경제정책방향’ 청사진 발표에서 이 같은 내용을 발표했다. 이번 조치로 발표 당일인 21일 이후 취득(잔금지급일 기준)한 주택에 대해서는 취득세 중과세율이 폐지되거나 감면된다. 주택 수 별로 ▲2주택까지는 조정대상지역이라도 취득세 중과가 폐지되고 일반세율(1~3%) 적용 ▲3주택은 조정대상지역과 비(非)조정대상지역이 각각 6%, 4% ▲4주택 이상이나 법인의 경우 모두 6%다. 양도세도 손 본다. 현재 한시 유예 중인 양도세 중과 배제 조치를 1년 연장하고, 분양권이나 주택·입주권 단기 양도세율도 2020년 이전 수준으로 돌아간다. 기존에는 양도소득세 비과세 보유 요건이 이제 1년만 보유해도 발생하지 않는다. 1년 미만 보유 시에도 45% 발생으로 줄어든다. 정부는 “이번 조치로 과도한 취득세 부담이 완화되고, 침체된 주택 거래가 정상화되는 데 도움되길 바란다”고 덧붙였다. 이번 발표에서는 새해 초 있을 정책 변화도 일부 예고됐다. 내용은 규제지역을 추가 해제, 그리고 실거주 의무와 전매제한 관련 규정 손질이다. 설명에 따르면 ‘5년 전 수준’으로 돌아간다. 이에 분양 시장에 투자 수요 ‘훈풍’ 기대감이 불고 있다. 취득세 중과세율은 물론 양도소득세의 비과세 요건까지 완화됐고, 곧 규제지역도 추가 해제되고 실거주 의무나 전매제한 규제 완화까지 예고됐기 때문이다. 당장에야 고금리 부담으로 큰 변화가 없을 수는 있지만, 향후 금리가 다시 내려가 투자 부담이 적어지면 청약 시장에 본격적으로 다시 활기가 돌 것으로 기대된다. 분양 시장에서는 미래가치가 높은 사업지들이 더욱 주목 받을 것으로 보인다. 이곳들에 대한 ‘선점’ 필요성도 제기되는데, 업계 관계자는 “규제 완화 기조로 힘을 받은 청약 수요가 활성화돼 예전처럼 치열해지기 전, ‘저평가’된 ‘고가치’ 지역을 먼저 공략해놓는 것도 한 방법이 될 수 있다”라고 의견을 말했다. 현대엔지니어링은 경기도 평택시에 ‘힐스테이트 평택 화양’을 공급한다. 전용 72~84㎡ 총 1,571가구 규모다. 화양지구는 국내 최대 규모 민간주도 도시개발사업지로, 향후 고덕국제신도시와 함께 평택시의 새 개발축이 될 것으로 기대되는 곳이다. 단지는 지구 내에서도 지역 핵심도로인 38번국도와 가장 가까운 곳에 위치해, 향후 화양지구의 ‘첫 자리’ 랜드마크 아파트가 될 것으로 꼽힌다. HDC현대산업개발은 충청북도 음성군 맹동면 일원에 ‘음성 아이파크’를 분양한다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 8개 동, 전용 84·113·177㎡ 총 773가구 규모다. 이번에는 604가구가 일반 분양 대상이며, 추후 ‘음성 2차 아이파크’까지 분양된다면 일대가 총 1,653가구 브랜드 타운으로 거듭날 예정이다. 중도금 60% 무이자 혜택(177㎡ 타입 제외)을 제공한다. 효성중공업은 충청북도 청주시 흥덕구 일원에 ‘해링턴 플레이스 테크노폴리스’를 분양 예정이다. 지하 2층~지상 47층, 5개 동, 전용 84~94㎡ 아파트 602가구, 전용 84㎡ 오피스텔 130실 등 총 732가구, 근린생활시설 67실 등으로 구성된다. 지역 내 최고층인 47층으로 설계돼 랜드마크 기대감이 높으며, 청주테크노폴리스 내에는 굵직한 대기업이 입주해 있다. 롯데건설은 경상남도 창원시 의창구 일원에 민간공원조성특례사업으로 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’의 견본주택의 문을 열고 본격적인 분양에 나선 상태다. 지하 4층~지상 29층, 15개 동, 전용면적 84·102㎡, 2개 블록 총 1,965가구 규모다. 축구장 약 150배 크기(약 107만㎡)의 사화공원을 품고 있고 현대로템, LG전자, 한국지엠 등이 위치한 창원국가산업단지와 가까운 직주근접 여건을 갖췄다. 대형마트, 아울렛, 영화관, 병원 등을 도보로 이용할 수도 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com다주택자 분양시장 전매제한 규제 취득세 중과세율 분양 시장

온주, 외국인 주택 취득세 20%로 인상

온타리오주 정부가 외국인 주택 취득세를 20%로 인상한다고 발표했다. 외국인 주택 취득세는 캐나다 시민권자나 영주권자 아닌 외국인이 온타리오에서 주택을 구매할 경우 부과되는 세금으로 현재는 매매가의 15%를 취득세로 부과하고 있다. 정부 관계자는 "외국인의 부동산 투기를 억제하고 주택 시장에 나오는 물량이 실거주자 위주로 공급될 수 있도록 외국인 주택 취득세를 현행 15%에서 20%로 올릴 것"이라고 밝혔다. 이어 "이번 조치는 임시적으로 그레이터 골든 호스슈 지역에만 적용되며 차후 전역으로 확대될 것"이라고 덧붙였다. 그레이터 골든 호스슈 지역은 GTA를 포함, 동쪽으로는 피터보로, 남쪽으로는 나이아가라, 워터루 지역을 포함하는 온타리오 남부 지역이다. 피터 베들렌팔비 온주 재무부 장관은 "젋은 세대, 노인, 근로자까지 자신만의 집을 필요로 하지만 공급 부족과 가격 상승으로 다수의 주민들의 내 집 마련의 꿈을 접고 있다"라며 "우리 정부는 이번 외국인 주택 취득세 인상을 통해 투기를 막고 주택 시장 안정 시키겠다"라고 밝혔다. 이어 "온타리오는 또한 주택시장 안정을 위해 외국인 빈집세를 도입하고자 하는 지방 정부와 협력 관계를 강화해 부동산 시장에 물량이 안정적으로 공급될 수 있도록 노력하겠다"고 덧붙였다. 한편, 온타리오주 정부는 지금까지 제공하던 유학생과 외국인 근로자에 대한 취득세 환급도 중단할 것이라고 밝혔다. 온주 정부 관계자는 "유학생 및 외국인 근로자에게 제공하던 취득세 환급 혜택 또한 30일(수)부터 중단할 것"이라며 "온타리오주 내에서 영주권을 취득하고 정착한 신규 이민자 대상으로 환급 혜택을 제공할 것"이라고 전했다. 김영미 기자외국인 취득세 외국인 주택 주택 취득세 외국인 근로자

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