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[부동산 가이드] 바이어와 셀러들을 위한 제언

9월에 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하한다고 해도 당장 모기지 금리가 큰 폭으로 하락할 가능성은 거의 없다고 본다.  금리 인하에 대한 확실한 기대감 속에서 이자율 인하가 시장에 일찍부터 반영되었기 때문이다.  이번 달 초 또는 중순까지 에스크로를 클로징하는 경우 6% 이하의 이자율로 주택구입이 가능한 상황이다. 모기지 이자율이 하락하려면 최소 2~3번의 추가금리 인하가 현실화되어야만 할 것이다.     빠르게 증가하던 매물양도 최근 주춤하고 있다. 특히 텍사스와 플로리다에서 이러한 현상이 두드러지고 있다.  전통적으로 주택시장이 위축되는 겨울이 다가오면서 모기지금리 하락을 비롯해 바이어들의 악화한 재정부담 영향으로 본격적인 주택시장 개선은 내년 초까지 미루어질 전망이다.     이자율이 하락한다고 해도 당장 거래량의 상승으로 이어질 수 없을 가능성이 크다. 주택을 소유함으로써 얻는 이점이 줄어들고 있기 때문이다.  특히 주택보험료가 큰 폭으로 불어났다. 특히 임대용 콘도에 대한 프리미엄 상승과 기존주택 또는 자연재해 취약 지역에 대한 보험 가입거부율과 등 주택보험 절벽이 가속하고 있다. 높은 주택 유지비용은 투자자와 바이어의 구매의지를 꺾는다.     최근 한두달간 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역들을 중심으로 플리핑 투자가 증가하고 호가가 20~30% 올라간 경우들이 목격되고 있다. 하지만 실질 매매는 부진한 편이다. 또 모기지 금리가 하락세를 나타내며 현재 재융자 수요는 2분기 기준 24%의 증가 추세를 이어가고 있다. 하지만 주택 구매 관련 모기지 시장은 정체기에 놓여 있고, 이는 최소 내년 봄까지 이어질 전망이다.     대선이 임박한 가운데  예산 집행에 대한 구체적인 계획이 없는 경제 정책공약들이 남발되고 있다.  저소득층 관련 주거지원 관련 공약이 집중되면서 재원확보를 위한 부동산 소유주 및 중산층에 대한 납세 부담이 가중될 전망이다. 가주의 경우 서류미비자 신분에도 드림포올(Dreams for All) 혜택을 부여하는 법안(AB1840)은 개빈 뉴섬 주지사에 의해 최종 거부됐다.     지난 1월에서 7월까지 전국에서 총 2150만11개의 매물이 거래됐다. 부동산 에이전트 22.7%가 전체 매물의 72%를 거래했다.  에이전트 약 74%는 단 한 채의 리스팅 거래실적도 없는 것으로 잠정 집계됐다. 지난달 17일 에이전트 커미션 관련 새로운 규정이 시행으로 인한 시장의 혼돈은 예상보다 적다. 하지만 새로운 마케팅 전략 등을 적용해서 실적을 올리려는 에이전트들의 노력은 앞으로도 지속할 것이다. 이러한 상황에서는 바이어나 셀러 모두 목표를 단순하게 설정하는 게 좋다. 바이어는 거주목적으로만 구매목적을 단일화하고, 모기지와 더불어 보험 및 유틸리티, 수리 등에 대한 지출을 예산에 포함하는 보수적인 재정계획을 잡아야 한다. 셀러의 경우 합리적인 가격 책정과 더불어 주택의 관리 상태를 유지하는 노력이 중요하다고 생각한다.     ▶문의: (213) 663- 5392   곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 바이어 셀러 추가금리 인하 모기지금리 하락 주택시장 개선

2024-09-11

[주간 증시 브리핑] 한 주 만에 축소된 추가금리 인상 가능성

주식시장은 이번 주 상승했다. 5주 만이다. 지난주 2.2% 올랐던 나스닥은 이번 주 3.2% 올랐다. 2주 동안 무려 5.4%나 폭등한 것이다. 그럼에도 나스닥은 8월을 올해 들어 처음 하락한 달로 기록하며 2.2% 떨어졌다. S&P500은 6개월 만에 하락한 달로 마무리하며 1.8% 빠졌다. 반면 2주 연속 뒤처진 다우지수는 2.4% 폭락하며 3대 지수중 가장 크게 타격받았다.     이번주 발표된 7월 구인·이직보고서는 예상치에 못 미치며 2년 4개월 만에 처음 900만 건 아래로 떨어졌다. ADP 민간고용도 예상보다 저조했고 GDP 잠정치 역시 예상치를 하회했다. 반면 신규 실업수당 청구 건수는 3주째 감소세를 이어갔다. 7월 개인소비 지출과 근원 개인소비 지출은 모두 예상치에 부합하는 데 그쳤다. 비농업부문취업자 수는 예상보다 늘어난 18만7000건을 기록했음에도 1년 동안의 월평균 증가인 31만2000건보다 훨씬 못 미친 수준을 나타냈다. 실업률은 전달보다 높아진 3.8%를 기록했다. 결국 고용시장의 열기가 확실히 식고 있는 명백한 징조가 드러났고 투자심리는 부담을 확실히 덜어낸 모양새를 나타냈다.     9월 금리 동결 가능성은 93%로 치솟았다. 그리고 11월 금리 동결 가능성 역시 59%로 뛰어올라 지난주 55%에 달했던 인상 가능성을 전격 추월했다. 노동시장의 열기는 마침내 가라앉고 물가는 잡히고 있는 골디락스의 조짐이 짙어진 것이다. 올해 안에 추가 금리 인상이 없을 거라는 시나리오가 다시금 부상했다. 연착륙 확률도 높아지기 시작했다. 내년 3월에서 6월로 미뤄졌던 금리 인하 가능성 역시 앞당겨질 수 있다는 기대감도 형성됐다. 이번주 쏟아져 나온 중요한 경제지표 중 어느 하나도 특별히 악재로 작용하지 않고 대부분 투자심리를 안도시키는 호재로 작용했다.     8월의 하락이 올해 상반기 내내 달려온 것에 대한 지극히 정상적인 숨고르기로 이미 끝났다는 분위기가 감돌았다. 다음 주부터 본격적인 상승 모멘텀이 재개되며 나스닥과 S&P500이 나란히 3주 연속 상승한 주를 기록할 것이라는 기대감도 높아졌다. 다음 주 141개 기업이 실적을 발표한다. 다음 주 투자심리를 요동치게 할만한 경제지표로는 수요일 발표되는 연준의 베이지북이 유일하다. 다음 주 예상치 못한 변수가 없는 한 일단  사자 쪽으로  급격히 쏠리기 시작한 투자심리가 나만 빼고 장이 오를 것을 조바심내는 강력한 FOMO 현상으로 이어질 확률이 확실히 커졌음을 느낄 수 있다.  김재환 아티스 캐피탈 대표 [email protected]주간 증시 브리핑 추가금리 가능성 추가금리 인상 인상 가능성 모두 예상치

2023-09-01

[주간 증시 브리핑] FAANG의 실적발표 앞둔 폭풍전야

주식시장은 이번 주 하락했다. 6주 만에 처음이다.  4주 연속 올랐던 다우지수는 상승세를 멈추고 0.2% 떨어졌다. 나스닥과 S&P500은 각각 0.4%와 0.1% 떨어졌다.  하락했다고 하기에 민망할 정도로 찔끔 떨어졌다. 경기침체에 대한 우려가 금리 인하에 대한 기대감을 압도하는 분위기는 2주째 지속됐다.       3월 기존주택판매는 전년 동월대비 22% 하락했다.  예상보다 늘어난 신규 실업수당 청구 건수는 2주 연속 증가세를 나타냈다.     부진한 경제지표들이 연준의 피벗 가능성을 높이는 호재로 작용하지 못했다.     지난주 금요일 JP모건 체이스와 시티그룹의 실적호조를 시작으로 이번 주모건스탠리까지 미국을 대표하는 초대형 여섯개 은행들의 실적은 모두 발표됐다. 대부분 호조를 기록했고 실리콘밸리은행 사태로 예금이 몰리는 반짝 효과를 받기도 했다.     반대로 스테이트 스트리트와 트루이스트를 비롯한 지역은행들의 실적은 부진했다. 예금이 빠져나갔고 이익도 줄었다.  중소 은행들에 제공한 연준의 긴급대출 규모는 지난주에만 1439억 달러에 달하며 5주 만에 증가했다. 그럼에도 은행권 위기가 마무리되고 있다는 분위기는 유지됐다.     FAANG(페이스북 아마존 애플 넷플릭스 구글)주식들 중 첫 테이프를 끊은 넷플릭스는 엇갈린 실적 결과에 이어 다음 분기 수익과 매출전망을 모두 낮췄다. 우려와 달리 이번 주 3.1% 떨어지는 데 그쳤다. 테슬라의 상황은 좀 더 심각했다. 엇갈린 실적 결과와 함께 순이익이 예상치인 23.4%에 못 미친 19.3%를 기록했다. 3년 만에 처음 20% 밑으로 떨어진 것이다. 잉여 현금흐름은 작년 대비 무려 80%가 쪼그라들었다. 그 결과 목요일 3개월 최저치로 고꾸라진 테슬라는 이번 주 10.7% 폭락했다.     지난 2월 16일 찍었던 4개월 최고치에서는 26%가 떨어졌고 올해들어서는 34% 오른 지점에 머물렀다. 올 초 1월 6일부터  2월 16일까지 6주간 97%를 폭등한 후9주 동안 26%를 폭락한 것이다.     지난주 토요일 옐런 재무장관은 CNN과의 인터뷰에서 추가금리 인상이 불필요하다고 발언했다. 은행들의 강화된 대출기준이 금리 인상과 흡사한 긴축 효과를 낼 수 있다고 전망했다.     그런데도 5월 금리 인상 가능성은 여전히 85%를 유지했고 6월  추가 베이비스텝 확률은 25%에 달했다.     토요일부터 연준의 블랙아웃 기간이 시작된다. 이번 주365개 기업의 실적발표에 이어 다음 주는 무려 1011개 기업의 실적이 쏟아져 나온다.  애플(AAPL)을 제외한 나머지 FAANG주식들의 실적이 모두 발표된다. 또한 내구재 주문, GDP 속보치, 연준이 가장 선호하는 물가지표인 개인소비지출도 발표된다. 빅텍들의 실적과 중요한 경제지표들이 맞물린 상황에서 이번 주 눈에 띄게 잠잠했던 변동성은 다음주 패닉 바잉이나 패닉 셀링을 동반한 극적인 요동침으로 이어질 것이다. 김재환 아티스 캐피탈 대표 [email protected]주간 증시 브리핑 실적발표 폭풍전야 추가금리 인상 실리콘밸리은행 사태 은행권 위기

2023-04-21

[주간 증시 브리핑] 투자자의 매도·매수의 딜레마

주식시장은 올해 들어 처음 하락한 주를 기록했다. 5주 연속 회복세를 이어가던 나스닥의 상승 모멘텀도 이번 주 막을 내렸다. 최근 몇 주간 상승세를 연결했던 초대형 기술주들과 성장주들의 하락세가 두드러졌다. 지난주 전격 부활을 예고했던 밈 주식들은 이번 주 들어 처참하게 하락하며 몰락을 암시했다.     지난주 금요일 (2월3일)  예상치의 세배에 육박했던 비농업 부문 취업자 수와 54년 최저치를 기록한 실업률이 쏘아 올린 공은 추가 금리인상과 예상보다 높아질 수 있는 최종 금리에 대한 부담감을 증폭시켰다. 몇몇 연방준비제도(연준) 인사들은 어김없이 매파적 발언들을 이어갔다. 재닛 옐런 연방 재무장관 역시 이 정도까지 탄탄한 고용시장에서 경기침체가 올 가능성은 없다는 식의 단호한 발언을 쏟아냈다.     이번 주 화요일 워싱턴 경제 모임 질의응답에 참석한 파월 연준 의장의 2% 물가 목표제 달성 의지는 확고했다. 여전히 추가금리 인상이  필요하고 목표치는 내년쯤 달성될 거라고 발언했다. 이어 그는 연말까지 금리인하는 적절치 않다는 입장은 매도심리에 불을 댕겼다. 그로 인한 여파는 고스란히 패닉 셀링으로 이어졌다.   “Don‘t fight the Fed”라는 50년 된 월스트리트 격언이 있다. 간단히 설명해 연준의 통화정책에 반하는 투자전략을 도입하지 말라는 뜻이다. 연준이 금리인하와 함께 돈을 푸는 시기에는 증시의 상승을 기대한 전략을 짜고 반대로 금리인상에 돈을 거둬들이는 시기에는 하락을 염두에 두고 전략을 짜라는 의미이다.     연준은 작년부터 전례없이세 번의 공격적인 자이언트 스텝 (0.75%)을 포함해 총 8차례 금리를 올렸다. 추가 금리인상으로 인플레이션을 잡으려다 경기침체(recession)를 불러올 수 있다는 부담감과 절묘하게 인플레이션만 2% 목표치까지 낮출수 있는 연착륙(soft landing)의 가능성을 두고 연준은 위태롭게 줄타기를 하고 있다. 그리고 연착륙 가능 여부를 두고 투자심리는 여전히 일희일비하고 있다.     투자자들은 5주간 폭등한 나스닥으로 인해 적게는 30%에서 크게는 100% 이상 폭등한 기술주들과 성장주들 그리고 밈 주식들을 팔아야 할지 혹은 팔지 않고 쥐고 있어야 할지 고민하고 있다. 오를 때 팔고 떨어질 때사야 하는지 아니면 오를 때 더 오를 것을 기대해 추격 매수하고 떨어질 때는 반등할 것을 기대해 저가 매수해야 하는지에 대한 투자자들의 딜레마는 깊어지고 있다. 또 다른 월스트리트 격언 중 “Buy the dips and sell the rips”는 떨어질 때 사고 오를 때 팔라고 말하고 있다.  김재환 아티스 캐피탈 대표 [email protected]주간 증시 브리핑 투자자 딜레마 추가 금리인상 추가금리 인상 월스트리트 격언

2023-02-10

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