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"CRE<상업용 부동산> 문제로 금융위기 재현은 과장"

팬데믹 이후 늘어난 재택근무에 상업용 부동산(CRE) 공실률이 급증하며 금융위기가 재현될 수 있다는 우려는 과장됐다고 14일 영국 이코노미스트지가 진단했다.   이코노미스트지는 미국 상업용 부동산 중 특히 사무실 문제가 심각해지더라도 자산 특성상 전체 경제에 미치는 영향은 제한될 것이라고 관측했다. 매체는 먼저 부동산 중개업체 세빌스의 데이터를 인용해 2022년 말 농지를 제외한 부동산의 총가치는 66조 달러이고 이 중 상업용 부동산이 차지하는 비중은 4분의 1에 그쳤다고 지적했다.   이코노미스트지는 2007년과 2009년 사이 주거용 부동산 가치는 3분의 1 정도 줄었는데 오늘날 비슷한 규모의 충격은 전체 부동산 가치에서 16조 달러가 사라지는 것과 마찬가지라며 이에 비해 현재 미국의 모든 사무실 건물이 전체 가치를 잃는다고 해도 손실 규모는 16조 달러의 4분의 1 정도 수준에 불과하다고 언급했다.   매체는 은행들이 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산 관련 손실로부터 더 잘 보호된다고도 덧붙였다. 주거용 부동산에 대한 대출은 건물 가치 100%에 가까운 규모인 경우가 많으나 상업용 부동산 대출 규모는 아무리 크다고 해도 건물 가치의 75% 정도까지만 차지하는 경향이 있는 것으로 나타났기 때문이다.   이 밖에도 이코노미스트지는 구체적으로 살펴보면 최근 뉴욕커뮤니티은행(NYCB) 문제는 은행 고유의 문제인 것으로 보인다고 관측했다. 매체는 NYCB가 뉴욕 사무실에 노출됐던 것은 사실이지만 같이 포트폴리오에 포함됐던 뉴욕시 다가구 아파트(rent-stabilised ‘multi-family’ apartment) 관련 대출도 감가상각됐었다고 언급했다. 해당 아파트 가격은 2019년 임대료 인상을 제한하는 법안이 통과된 후 급락한 바 있다.   대부분 상업용 건물 관련 자금은 5년 혹은 10년 만기 대출을 통해 조달되는데 고금리 환경이 유지되고 있는 가운데 이러한 대출 중 상당수가 조만간 재융자될 예정이라 상업용 부동산 관련 우려는 계속되고 있다. 향후 2년 내 만기가 연장되어야 하는 국내 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조달러로 이는 상업용 건물에 대한 총부채의 약 5분의 1에 해당하는 규모다.   최근 몇 주간 중형 은행인 NYCB와 상업용 부동산에 노출된 일본 아오조라 은행, 독일 도이체 판드브리프방크는 모두 대출 관련 문제를 보고했고 주가 급락을 겪기도 했다.금융위기 상업용 상업용 부동산 주거용 부동산 부동산 중개업체

2024-02-15

담합 판결, 주택 중개 수수료 지각변동 조짐

주택 거래시 부동산 에이전트가 받는 중개 수수료 과다 청구 담합에 대해 법원이 제동을 걸면서 부동산 시장에 큰 변화의 바람이 몰아칠 가능성이 큰 것으로 점쳐지고 있다.     미주리주 배심원단은 지난달 31일 전국부동산중개인협회(NAR)와 일부 주택중개업체에 중개 수수료를 인위적으로 높게 유지하기 위해 공모한 사실이 인정된다며 18억 달러의 손해 배상금을 지급하라고 평결했다.   손해 배상금은 지난 2015년 4월부터 2022년 6월 사이 미주리, 캔자스시티, 일리노이주에서 거래된 주택 26만채의 각 판매자를 대상으로 지급되며 이 같은 케이스의 경우 배상금이 자동으로 3배 늘어나기 때문에 총 배상금 규모는 53억 달러 이상이 될 전망이다.  〈중앙경제 2일자 2면 〉   특히 이번 평결 이후 집단소송이 미주리주에 국한하지 않고 전국으로 확산이 예상된다. 이로 인해 향후 부동산 거래의 패러다임도 변경할 수 있다는 점에서 부동산 업계에 이목이 집중되고 있다. 현재는 주택 구매자가 에이전트에게 직접 수수료를 주는 대신 판매자에게 주택 대금을 건네주면 판매자가 자신의 에이전트와 구매자 에이전트에 수수료를  나누어 각각 지불한다.     이 같은 우회 지불 방식은 구매자가 직접 수수료를 낼 필요가 없고 에이전트도 누구에게 얼마를 받아야 할지 고민할 필요가 없어 거래 성사에 가장 효율적인 방법으로 여겨져 왔다.   하지만 만일 이번 평결이 확정되면 구매자와 판매자는 수수료를 각각의 에이전트에게 지불하게 된다. 소비자 옹호론자들은 이렇게 될 경우 투명성이 높아지고 판매자, 구매자가 모두 에이전트와 더 많은 협상을 할 수 있게 될 것이라고 주장하고 있다.     또한 현재 관례적으로 주택 거래 가격의 5~6%에 해당하는 총 수수료를 지불하는 것과 달리 이보다 낮은 수수료를 받는 에이전트를 찾아 선택할 수 있게 된다. 총 수수료가 3~4%로 낮아질 경우 소비자들은 연간 200~300억 달러를 절감할 수 있는 것으로 알려졌다.   결국 에이전트간 수수료 인하 경쟁이 심화될 수 있으며 일부는 변호사처럼 시간 또는 항목당 수수료를 청구하는 방식으로 전환될 수도 있을 것으로 예측된다. 이렇게 되면 경험 많고 인맥이 두터워 정기적으로 고액 매물을 확보하는 에이전트와 달리 신입이나 검증되지 않은 에이전트는 타격이 심해 수입 급감 또는 도태될 수 있다.   이번 평결에 대해 우려의 목소리도 나오고 있다. 20년 경력의 가주 에이전트인 마이크 로젠탈은 “구매자와 판매자가 모두 각각의 에이전트에게 수수료를 따로 지불해야한다면 양측 모두 적잖은 피해를 볼 수 있다”고 주장했다. 그는 “판매자의 경우 바로 다른 주택을 찾는 구매자가 될 가능성이 높기 때문에 에이전트 없이 직접 절차를 진행하는 구매자가 늘어나는 새로운 시대가 올 수 있다”고 우려했다.   NAR과 업체들이 평결에 항소하고 손해배상금 규모 삭감을 요청할 것이라 밝힘에 따라 수년간의 법정 공방이 이어질 가능성이 큰 상황이다.   한편, 일부에서는 이번 소송이 부동산 환경을 변화시키고 구매자와 판매자가 중개 수수료 협상이 가능하다는 사실을 널리 알릴 수 있는 기회가 될 것으로 기대하고 있다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com지각변동 수수료 중개 수수료 에이전트 중개업체 NAR 부동산 주택

2023-11-08

직업소개 수수료 폭리…월급의 30%까지 요구

전국적으로 고용 시장의 열기가 뜨거운 가운데 일부 직업소개소가 부과하는 높은 수수료 때문에 한인 구직자들이 어려움을 겪고 있다.   특히 가주에서는 직업 중개 시 수수료 부과에 대한 특정 기준이 없다 보니 이를 이용한 사기 등이 발생할 수 있어 전문가들은 피해 방지를 위해 서면 계약서 작성의 중요성을 강조하고 있다.   지난해 50대 최모씨는 베이비시터 일을 찾기 위해 미주 지역 유명 온라인 커뮤니티인 미시USA를 통해 한인이 운영하는 H직업 중개업체를 알게 됐다.   최씨는 지난 3일 본지와의 인터뷰에서 “이 업체의 도움으로 베이비시터 일을 구하게 됐는데 일을 시작하려고 하니 갑자기 수수료 이야기를 꺼내더라”며 “H중개업체 관계자는 베이비시터 알선 수수료로 월급의 30%를 요구했다”고 말했다.   최씨는 당황했다. 예를 들어 월급으로 2000달러를 받을 경우 중개인에게 수수료 명목으로만 600달러를 내야 하는 셈이다.   최씨는 중개 업자에게 “터무니없다”며 수수료를 10%로 낮춰 달라고 요구했다.   문제는 수수료 협상 과정이 모두 구두로만 진행됐다는 점이다. 최씨는 “일을 시작하고 난 후 한 달 뒤에 월급을 받았는데 이 중개업자는 갑자기 나머지 수수료도 내야 한다며 20%를 더 요구했다”며 “불가피하게 일을 계속해야 하는 상황이었고 중개인이 고용인에게 괜히 부정적으로 말을 할까 봐 불편한 관계를 만들고 싶지 않아 수수료를 더 줄 수밖에 없었다”고 하소연했다.   최씨는 구두 계약이었기 때문에 억울해도 수수료 변경의 부당함을 입증할 방법이 없었다. 이는 서면 계약서 작성의 중요성을 보여주는 사례다.   정찬용 변호사는 “구두계약은 서로가 계약에 대한 이견이 있을 수 있기에 문서로 남기는 것이 가장 안전하다”고 말했다. 이승호 변호사 역시 “구두계약을 할 경우 상호 동의하에 녹음 등을 해놓는 등 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 기록을 반드시 남겨둬야 한다”고 조언했다.   특히 가주의 경우 직업 중개 시 수수료 부과에 대한 특정 기준이 없다는 점도 문제로 지적된다. 일례로 뉴욕주의 경우 구직자의 유형을 클래스 A(가정부·비숙련 노동자), 클래스 A1(기술 산업 노동자), 클래스 B(상업·사무직·관리직 등) 등 5개로 나눠 직업소개소의 수수료 상한선을 정해뒀다. 최씨와 같은 가정부 등 비숙련 노동자는 뉴욕주의 경우 수수료 비율이 최대 18%(근무일 당 세끼의 식사와 숙소를 제공하는 경우)를 초과할 수 없다.   LA지역 직업 중개소들도 이러한 마찰을 줄이기 위해 대부분 서면 계약을 중시하고 있다. 30년 이상 직업 중개 사업을 해온 나성직업소개소 다이앤 김 대표는 “계약마다 다르지만 우리는 보통 15% 선에서 수수료를 받는다”며 “서면 계약서를 작성하지 않으면 구직자뿐 아니라 나중에 중개 업체에도 문제가 생길 수 있기 때문에 수수료부터 채용 조건까지 구체적이고 꼼꼼하게 서면 계약서를 작성하고 있다”고 말했다.   한편, 연방 차원의 이민서비스국(USCIS)은 신규 이민자를 위한 안내서를 통해 “일자리를 제공하지 못하면서 선불로 높은 수수료만 청구하는 직업소개소도 있다”며 “문제가 발생하면 연방거래위원회(FTC)를 통해 직업 사기에 대한 도움을 받을 수 있다”고 전했다. 구인 사기에 대한 정보는 FTC 웹사이트(https://consumer.ftc.gov/articles/job-scams)를 통해 얻을 수 있다.   김예진 기자 kim.yejin3@koreadaily.com직업소개 수수료 h직업 중개업체 수수료 부과 수수료 이야기

2023-10-06

리스크 커진 보험업계…“재난 보험금 감당 못해”

기후 변화의 영향으로 국내 대형 산불이나 허리케인 등 자연재해 발생 빈도가 잦아지면서 주택 손해 보험을 취급하지 않는 보험사들이 늘고 있다.   온라인 매체 악시오스가 6일 보도에 따르면, 캘리포니아주의 유명 주택 보험사인 ‘스테이트 팜’은 지난 달 말 “물가 상승률을 뛰어넘는 건설비 증가와 재난 노출 위험, 재보험 업계의 어려움 탓에 주택 보험 신규 가입을 받지 않기로 했다”고 밝혔다. 또 다른 보험사 ‘올스테이트’는 이미 지난해 캘리포니아에서 주택 보험 영업을 종료했다.   악시오스는 기후 변화에 따른 자연재해가 캘리포니아나 플로리다, 루이지애나 같은 지역에서 소비자 비용을 증가시키고 보험사를 폐업하게 만드는 큰 요인이라고 지적했다. 실제 최근 몇 년간 캘리포니아에서는 재앙에 가까운 산불이 연례행사처럼 발생해 엄청난 재산·인명 피해를 낳았다. 플로리다와 루이지애나는 여러 차례 허리케인이 할퀴고 지나갔다.   관련 연구에 따르면 기후 변화로 인해 서부 지역에선 과거보다 산불이 더 자주, 크게 발생하고 있고, 허리케인의 강도도 더 강해지고 있다.   악시오스는 보험업계에 대한 당국의 규제도 보험사를 압박하는 요인이라고 짚었다.   캘리포니아의 경우 보험사가 일정 기준 이상 보험료를 못 올리게 돼 있어 보험사들이 보험비용을 충당하지 못한다고 한다.   보험정보연구소(III)의 마크 프리드랜더 대변인은 악시오스에 “연평균 약 1300달러인 캘리포니아의 주택 보험료는 수십 년간 인위적으로 낮게 유지돼 왔다”고 말했다.   프리드랜더는 “이는 보험사들이 고위험을 안고 영업을 해왔다는 의미”라고 지적했다.   500여개 보험사와 협약을 맺은 보험 중개업체 ‘허브 프라이빗 클라이언트’의 로브 랜햄은 주택 보험에 가입하기 어려운 지역으로 캘리포니아, 플로리다, 텍사스, 콜로라도, 루이지애나, 뉴욕을 꼽았다.   그러나 기후 변화에 따른 기상 이변은 미 50개 주 전체에 걸친 문제라고 재보험 중개업체 ‘갤러거 리’의 스티브 보웬 최고 과학 책임자는 말했다.   그는 “인프라 강화에 대한 투자가 이뤄지지 않는다면, 더 많은 보험사가 시장에서 철수해야 할 것”이라며 “위험을 바라보는 시각도 근본적으로 바꿔야 한다”고 제안했다.   물론 주택 손해 보험은 여전히 많은 주에서 가입할 수 있다. 문제는 보험료가 급증하고 있다는 점이다.   보험정보연구소에 따르면 플로리다 지역의 올해 연평균 보험료는 지난해보다 43%가량 오른 약 6000달러에 달할 것으로 예상된다.   프리드랜더는 이 보험료가 몇 년 안에 1만 달러에 이를 수 있다고 내다봤다. 일부 지역에서는 이미 그 금액을 넘어선 것으로 알려졌다.   주택 보험 가입이 막히는 데 따른 추가 피해도 있다. 손해 보험에 들지 않은 주택으로는 모기지 대출을 받기 어렵다는 점이다.   랜햄은 “사람들이 금리 상승 위험이 있는 지역은 감당할 수 없게 될 것”이라며 “해안가 거주자가 내륙으로 이동하는 상황도 생길 수 있다”고 말했다.보험업계 리스크 주택 보험료 재보험 중개업체 캘리포니아 플로리다

2023-06-07

[부동산 투자] 2023 부동산 전망

다사다난했던 2022년이 지나고 새로운 한 해가 밝았습니다. 2023년 부동산 시장의 전망을 여러 기관과 관련 회사들이 내놓기 시작해서 여러분께 소개해 드리는 시간을 가져 볼까 합니다. 코로나19 팬데믹이 시작된 지난 3년은 냉탕과 온탕을 오가는 혼란스러운 부동산 시장이었다고 할 수 있습니다. 그렇다면 전문가들은 올 한해 부동산 시장을 어떻게 전망할까요?   지난 2년간 풍부한 유동성, 기록적인 저금리, 낮은 재고 및 높은 구매 욕구가 맞물리며 기록적인 두 자릿수 주택 가격 상승을 기록했다면 작년 하반기부터는 급속한 이자율 상승과 낮은 재고 등 여러 악재가 겹치며 주택 거래량이 급락하는 상황을 맞이했습니다. 이러한 상황의 연장선에서 올 한해도 미국 부동산 에이전트 협회는 7%, 부동산 중개업체 레드핀은 16% 정도의 거래량 감소를 예측합니다.     얼마나 많은 거래량 하락이 이루어 질 것인지를 결정하는 요인에는 모기지 금리, 주택 공급 및 전반적인 경제 상황이 포함됩니다. 인플레이션이 낮아지고 연준이 금리 인상을 완화하는 정책을 편다면 주택 구매자들은 경제 상황을 안정적으로 인식하고 다시 시장에 뛰어들어 판매량 하락을 억제 할 수도 있습니다. 하지만 경기침체가 가속화되고 높은 금리가 계속 유지 된다면 주택량 하락과 동반된 가격 하락도 일어날 수 있습니다.   주택 시장에 가장 큰 영향력을 주는 변수는 모기지 금리라고 말씀 드릴 수 있습니다. 작년 11월 초 20년 만에 7.08%까지 오른 모기지 금리는 최근 몇 주 동안 하락세를 보이며 현재는 6% 근처에서 형성되고 있습니다. 모기지 전문가들과 은행들의 전망은 대체로 6% 아래로 떨어지면서 점차 낮아지고 연말에는 약 5.5% 정도에서 형성될 것으로 예측합니다. 하지만 금리가 3%로 다시 떨어지는 일은 당분간 일어날 수 없을 것으로 보고 있는데 높은 인플레이션으로 인해 연준이 통화량을 늘리는 정책을 펼 수는 없을 것으로 예측합니다.   전문가들은 모기지 금리가 하락할 가능성이 높다는 데 동의하지만 주택 가격에 관한 전망은 조금씩 편차가 있습니다. 레드핀은 올해 주택 가격이 4% 정도 하락할 것으로 전망했고 전국부동산중개인협회(NAR)와 질로(Zillow)는 0.5% 정도의 하락 및 보합세를 예측하였습니다. 하지만 5.4% 정도의 상승을 예측한 리얼터닷컴(Realtor.com)은 부동산 시장의 수요가 감소하겠지만 공급도 비슷한 규모로 감소하면서 완만한 상승을 기대한다고 말했습니다.   팬데믹 기간에 집값이 폭등한 가장 큰 원인 중 하나는 주택 공급 부족이었습니다. 올해는 재고량이 정상 수준으로 유지될 것으로 기대하는 전문가가 많지만 일부 의견은 20% 정도 매물이 늘어나 시장에서 판매되는 속도가 늘어나며 약보합세의 시장을 이어갈 것으로 예측하였습니다. 아무리 뛰어난 전문가들이라 해도 시장을 예측할 수는 없습니다.     전문가들의 의견은 올해 부동산 투자 시 참고용으로 인용하고 본인과 시장의 경제 상황을 예의 주시하며 현명한 부동산 투자를 이루어 가길 기원 합니다.   ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 레드핀 부동산 시장 한해 부동산 부동산 중개업체

2023-01-18

"이민당국, 영장 없이 수사대상 위치 정보 무분별 활용"

이민 당국이 전임 도널드 트럼프 행정부 때 스마트폰 등 휴대용 기기에서 수집한 다량의 위치 추적 정보를 이민자 추적에 활용했다고 정치매체 폴리티코가 18일 보도했다.   폴리티코가 미국시민자유연맹(ACLU)이 정보공개 소송을 통해 국토안보부(DHS), 국경세관보호국(CBP), 이민세관단속국(ICE)에서 받은 자료를 분석한 결과 CBP가 위치정보 중개업체 벤텔(Venntel)이 2017∼2019년 북미 지역에서 수집한 위치정보 33만6000건을 구매한 것으로 나타났다.   폴리티코는 정부 기관이 위치정보를 지나치게 광범위하게 활용하면 사생활을 침해하고 과도한 감시로 이어질 우려가 있다고 지적했다.   실제 2018년 연방대법원은 정부가 통신업체에서 개인의 위치 정보를 확보하려면 영장이 필요하다고 판결한 바 있다.   그러나 CBP는 2018년에는 단 사흘 동안 미국 남서부의 한 지역에서만 휴대전화 위치정보 11만3000건을 영장 없이 확보한 사례도 있었던 것으로 드러났다.   연방정부 차원에서 개인정보 유통을 규제하는 법이 없기에 지난 수십 년간 정보 중개업체가 수백만 명의 정보를 아무런 제지 없이 누구에게나 팔 수 있었다고 폴리티코는 지적했다.   이민 당국은 주로 버지니아주에 있는 벤텔에서 위치정보를 구매하면서 이민 단속, 인신매매 및 마약 수사에 활용한 것으로 나타났다.   폴리티코는 정부 기관의 위치정보 활용이 자료를 통해 드러난 것보다 훨씬 많을 것으로 추정했다.   벤텔은 2017년 2월 ICE에 보낸 이메일에서 2억5000만 개가 넘는 휴대용 기기에서 하루 150억 건의 위치정보를 수집하고 있다고 홍보했다.   벤텔은 CBP에 제공한 다른 홍보자료에서는 앱 사용자가 위치정보 제공에 동의했고 벤텔은 어떤 개인정보도 수집하지 않았다고 주장했지만, 위치정보에서 신원 정보를 충분히 도출할 수 있다고 폴리티코는 지적했다.   정부 기관도 위치정보 활용이 사생활 보호 측면 등에서 문제를 일으킬 소지를 충분히 인지한 것으로 나타났다.   위치정보 업체는 각 휴대용 기기의 활동을 추적하기 위해 식별번호를 부여하는데, CBP는 내부 설명자료에서 직원들에게 각자 휴대기기에 부여된 식별번호를 초기화하는 방법을 안내했다.   범죄단체가 위치정보를 역으로 활용해 CBP 직원을 감시하거나 공격할 가능성을 우려한 것이다.   2019년 6월에는 DHS의 개인정보보호 담당이 개인정보 침해와 법적 우려를 이유로 벤텔의 위치정보와 관련된 모든 프로젝트를 중단하라고 지시하기도 한 것으로 나타났다.   그러나 DHS는 이후 법적 검토를 거치고도 다시 벤텔 정보를 이용하고 있다.   개인정보 우려에도 더 많은 정부 기관이 위치정보를 활용할 태세다.   법무부가 이 방식에 관심을 보이고 있고 신시내티의 경찰서는 마약성 진통제인 오피오이드 사건 해결에 위치정보를 활용하려고 했다고 폴리티코는 전했다.   ICE도 벤텔과 계약을 2023년 6월까지로 연장했다.   미국에서 위치정보는 정보를 수집하는 수백 개의 애플리케이션, 그 정보를 거래하는 중개업자, 광고와 수사 등 목적으로 이를 구매하는 기업·기관 등이 참여하는 120억 달러 규모의 거대 산업으로 알려져 있다. 심종민 기자이민당국 수사대상 위치정보 활용 위치정보 중개업체 휴대전화 위치정보

2022-07-19

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