미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어

[부동산 이야기] 부동산 세금

가주에서 집을 처음 구입한 사람들에게 재산세(Property Tax) 이해는 매우 중요하다. 먼저, 가주의 기본 부동산 세율은 재산의 공정시장가치(fair market value)의 대략 1%에 해당한다. 이 1%는 주 정부가 설정한 기준으로, 각 카운티는 이를 바탕으로 일부 추가 세금을 부과할 수 있다. 예를들어 LA카운티는 1.25%이고 오렌지 카운티는 1.1% 의 세금을 낸다. 따라서 재산세는 주택 가격뿐만 아니라 지역에 따라서도 달라질 수 있다. 또한, 주택을 증축하거나 개조할 경우 새로운 가치 평가가 이루어지므로 세금이 인상될 수 있다. 따라서 주택 관리와 계획에 있어 이러한 점도 고려해야 한다. 많은 사람들이 잘 모르는 부분 중 하나가 Proposition 13이다. 이 법안은 1978년에 제정되었으며, 재산세의 기본 원칙을 규정하고 있다. 주택의 평가 기준은 구매 시점에서 결정되며, 매년 최대 2%까지만 증가할 수 있다. 이는 주택소유주가 재산 가치를 이유로 세금이 급격히 오르지 않도록 보호해 주는 장치다. 또한, 특정 지역에서는 Special Tax ‘Mello-Roos’라는 특별세가 부과될 수 있다. 이 세금은 주로 신규 개발 지역에서 공공 서비스 시설을 지원하기 위해 활용된다. 주택을 구매할 때, Mello-Roos가 포함된 세금 항목을 꼭 확인해야 한다. 이는 예상 외의 추가 비용이 발생할 수 있기 때문이다. Proposition 19은 주택소유주들에게 세금 부담을 완화해주는 혁신적인 법안이다. 이 법안은 55세 이상, 심각한 장애가 있는 개인들 또는 산불이나 자연재해로 주택을 잃은 사람들에게 큰 도움이 된다. 가장 큰 장점은 주택소유주가 현재 주택의 세금 기준을 새로운 주택으로 이전할 수 있다는 점이다. 이 법안은 집을 팔고 2년 이내에 새 집을 구매하거나 새 집을 먼저 구입한 후 2년 내에 기존 주택을 팔 경우 적용된다. 주택소유주는 최대 3번까지 이 혜택을 활용할 수 있어 전략적인 주거 계획이 가능하다. 재산세는 매년 두 차례에 걸쳐 납부해야 한다. 첫 번째 납부는 12월 10일까지, 두 번째 납부는 이듬해 4월 10일까지다. 이 기한을 놓치게 되면 이자가 발생할 수 있으니, 잊지 말고 제때 납부해야 한다. 만약 재산세 고지서를 받지 못한 경우, 각 카운티의 재산국(County Assessor's Office) 웹사이트에 방문하면 온라인으로 세금 정보를 조회할 수 있다. 가주에서는 특정 조건을 충족하는 경우 세금 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있다. 장애인을 위한 세금 감면이나 저소득층을 위한 주택 프로그램 등이 이에 해당한다. 부동산 세금과 관련된 모든 운영은 각 카운티의 재산국에서 담당한다. 재산국은 부동산 세금 관련 질문이나 불복 절차에 대해 도움을 줄 수 있는 곳으로, 필요한 경우 항상 확인하는 것이 좋다. ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 부동산 세금 주택소유주가 현재 세금 기준 세금 정보

집값·모기지 이자 고공행진에 변동금리 인기

모기지 금리의 고공행진이 지속하고 집값 오름세도 유지되면서 변동 금리 모기지(ARM) 수요가 상승하고 있다. 30년 고정 모기지 이자율은 4월 넷째 주 기준으로 7.24%에서 7.29%로 오르면서 7% 대를 유지하고 있다. 이로 인해 월 페이먼트를 낮추려는 주택바이어들이 ARM에 대해 큰 관심을 보이고 있다는 게 모기지은행협회(MBA)의 설명이다. MBA에 따르면 4월 넷째 주 기준으로 ARM 신청 건수 비중은 7.8%로 연중 최고치를 기록했다. 이는 지난해 11월 이후 최고 수준이다. 2021년 모기지 금리가 사상 최저치를 기록했을 때 ARM이 전체 모기지 신청 건수에서 차지하는 비중이 3% 수준이었다. ARM 수요가 급상승한 것은 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 유지하면서 예비 주택바이어나 재융자하는 주택소유주가 모기지 금리를 내릴 수 있는 ARM으로 전환하는 경우가 늘면서다. 뱅크오브호프 박경주 모기지 론오피서는 “30년 고정 모기지 금리가 높은 수준을 유지하면서 최근 ARM에 대한 문의가 늘었다”며 “ARM 모기지를 선택하는 고객들 대부분이 나중에 재융자할 계획이 있다”고 설명했다. 대출 기간 이자율이 변경되거나 조정되는 변동 금리 모기지(ARM)는 5년 경우 6.64%에서 6.60%로 하락했다. 마이크 프라탄토니 모기지은행협회(MBA) 수석 부사장은 “인플레이션이 여전히 높아 주택시장은 모기지가 높은 수준을 유지할 것이라는 기조가 대세”라며 “최근 30년 고정 모기지 금리가 올해 최고 수준인 7.29%로 상승하면서 주택 및 모기지 시장에 역풍이 불고 있다”고 진단했다. 한인 융자업계에 따르면 ARM은 올해 기준 대출한도가 76만6550달러 컨포밍론(Conforming loan)보다 76만6550달러 이상인 점보론(Jumbo loan) 경우 더 유리하다. 남가주한인부동산협회 관계자는 “남가주 중간 주택가격이 100만 달러가 넘으면서 최근 융자업계에 점보론 문의와 사전 승인을 받는 예비 주택구매자들이 많아졌다”며 “점보론 경우 20~30% 다운페이에 크레딧 점수 760점 이상, 단독주택을 구입한다면 단기간 월 모기지 지급액을 줄이기 위해 ARM을 고려해 보는 것도 좋은 선택”이라고 조언했다. 반면 컨포밍론 경우 5월 6일 오후 2시 현재 30년 고정 금리 모기지와 ARM의 차이는 0.125%로 월 페이먼트 차이가 60달러 정도로 안전한 30년 고정 금리 모기지 선택을 전문가들은 권장하고 있다. 업계 관계자는 “ARM은 고정 금리 모기지보다 돈을 절약할 수 있지만, 금리가 인상되면 월 페이먼트가 빠르게 오를 수 있다”며 “ARM을 선택할 때는 신중하게 고려해야 한다”고 당부했다. 이은영 기자 [email protected]변동금리 수요 주택소유주가 모기지 arm 모기지 arm 수요

'5%대 모기지' 주택 시장 살린다…5% 넘는 집의 판매 가능성

주택소유주들의 이사를 결정하게 하는 모기지 이자의 매직 넘버는 5%로 나타났다. 부동산 중개 사이트 질로가 실시한 조사에 따르면 모기지 이자가 5% 혹은 그 이상인 주택소유주는 낮은 이자율의 주택소유주보다 주택 판매 가능성이 거의 두 배나 더 높은 것으로 나타났다. 또 모기지를 이용해 주택을 구입하려는 바이어의 71%는 5.5% 이상의 모기지 이자는 감당할 수 없다고 답했다. 30년 고정 모기지 평균 이자율은 2021년 1월에 3% 미만으로 최저치를 기록한 이후 현재 7%를 훌쩍 넘었다. 2년 8개월 만에 모기지가 두 배 이상 상승한 것이다. 즉, 2년여 전에 집을 산 집주인이 새 주택을 구입해 이사해야 한다면, 모기지 부담이 두배 정도 증가해 매달 수백 달러를 추가로 지불해야 할 수도 있다는 것이다. 이에 주택소유주들이 이사 대신 현재 주택에 머무르는 것을 선택하고 있다. 니콜 바쇼드 질로 수석 이코노미스트는 “더 싼 집을 사더라도 높은 모기지 금리로 월 페이먼트가 늘어날 것”이라며 “기존 주택소유주가 새 주택 모기지를 감당할 수 없어서 매물이 없는 상황”이라고 설명했다. 가까운 시기에 모기지 금리가 인하될 가능성도 낮아 현재 부동산 시장은 높은 모기지로 인한 ‘황금 수갑’ 효과가 나타나고 있다. 기존 주택소유주가 낮은 모기지 이자율에 묶여 있는 상태라는 것이다. 실제로 리얼터닷컴이 실시한 설문조사에서 이사를 고려해 주택 매물을 찾고 있는 주택소유주들의 82%가 기존 저리 모기지에 갇힌 느낌이라고 답했다. 대부분 주택소유주는 코로나19 팬데믹기간 동안 모기지가 사상 최저치를 기록할 때 이사하거나 재융자를 받아 4% 미만 심지어 3% 미만 모기지를 유지하고 있다. 뱅크레이트의 최고 재무 분석가인 그렉 맥브라이드는 “인플레이션이 지속해서 하락할 때까지 모기지 이자가 높은 수준으로 유지될 것”이라며 “주택 매물의 심각한 부족에 연간 신규 매물이 작년보다 약 20% 적어서 주택 가격을 더욱 압박하고 있다”고 말했다. 질로 수석 이코노미스트 오르페 디본가이는 “연준이 인플레이션을 통제하면 모기지 이자가 하락할 것으로 예상하지만 가까운 시일 내에 5%로 돌아갈 가능성은 희박하다”고 분석했다. 그는 “따라서 많은 주택소유주가 출산이나 은퇴와 같이 인생의 중요한 사건이 있을 때만 이사할 가능성이 크다”고 덧붙였다. 한편, 일각에서는 주택시장이 과거처럼 활기를 되찾을 수 있다는 전망도 제기됐다. 최근 모기지 이자의 급상승은 1978~1981년과 비슷한 양상을 나타내고 있다. 그 당시 모기지 이자는 9%에서 18% 이상으로 두 배 증가해 주택소유주들이 기존 주택에 머물렀다. 온라인 대출업체 렌딩트리의 수석 이코노미스트 제이콥 채널은 “80년대 초 모기지 이자가 급등하기 전인 70년대 후반에는 이자율이 사상 최저 수준이 아니었고 주택 가격도 그렇게 급격하게 오르지 않았다”며 “주택 시장이 결국 과거처럼 다시 활기를 되찾을 가능성이 크다”며 낙관적인 전망을 내놓았다. 이은영 기자 [email protected]저금리 모기지 모기지 이자율 기존 주택소유주가 주택 모기지

[부동산 이야기] 주택소유주가 들어야 하는 화재보험

바이어가 주택을 구입할 때 염두에 두어야 할 중요한 사항 중의 하나가 보험이다. 원래 구입할 때부터 은행의 융자조건 중의 하나로 바이어가, 담보되는 주택에 대한 보험에 의무적으로 가입하여야 한다. 그리고 바이어는 만약의 불행한 사태에 대비할 수 있도록 융자 여부와 상관없이 보험에 가입하는 것이 꼭 필요하다. 그러면 홈오너들이 필수적으로 들어야 하는 주택 보험은 어떤 역할을 하는지 보험의 보상 범위 등을 알아보자. 보통 보험은 자신의 재산을 보호하는 부분과 상대방을 위한 책임 부분으로 나누어진다. 먼저 자신의 재산을 보호하는 범위는 가족이 거주하는 본 건물과 차고나 수영장 파티오 등을 포함한 기타 건축물, 그리고 주택 내 개인 소유물 등이 해당한다. 본 건물과 기타 건축물은 화재 및 기타 천연재해로 발생한 손실에 대비하기 위한 것으로 주로 건축 연도나 건물 유형 등에 따라 재건축 비용이 커버된다. 그러나 지진, 홍수, 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물 관리에 의해 발생한 손실은 보상하지 않으므로, 필요하다면 지진이나 홍수에 대한 보험을 따로 들어야 한다. 그리고 옷이나 가구 등 주택 내 모든 개인 소유물도 본 건물 가치의 50% 정도의 범위 안에서 보상이 되며, 특히 거주지 밖에서의 손실도 혜택을 받을 수 있다. 그러나 디덕터블과 보상이 이루어진 후에 인상될 보험료를 잘 알아보고 보상 청구를 해야 안전하다. 한편 화재나 천재지변으로 훼손된 거주지를 재건축하거나 수리하는 동안 주택에 거주할 수 없을 때 지출되는 호텔비, 식비, 이사 비용 등의 비용을 보상해주는 임시 주거비도 본 건물 보상액의 20% 한도안에서 커버된다. 이 외에도 개인손해 배상이 있는 데 손해를 당했을 경우 사용되는 법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비 등을 광범위하게 보상을 받을 수 있다. 예를 들어 보험을 든 주택의 주인이 우연히 남의 건물에 손상을 입혔을 때나 집 앞에서 넘어진 외부인의 치료비용 등이 이에 해당한다. 그리고 주택에서 거주하지 않는 외부인이 본 건물 내에서 다쳤거나, 음식물 등을 먹고 질병이 발생할 경우 손해배상 청구를 하지 않고도 환자의 병원비용을 보상받을 수 있다. 한편 콘도나 타운하우스 등은 주택소유자협회(HOA)가 건물 자체에 대한 보험을 일괄 가입하여 별도로 건물 손상에 대한 보험에 가입할 필요가 없으나 각 소유주는 건물 내부에 대한 손해배상 보험에 반드시 가입해야 한다. 그러므로 주택 구매 시 에스크로를 통하여 제공되는, HOA에서 가입한 보험의 조건과 보상 범위 등 자세한 내용을 알아두어야 만약의 사태에 신속히 대비할 수 있을 것이다. 그리고 만약 구입하여 살고 있던 콘도나 주택을 세입자를 구하여 렌트를 줄 경우에 테넌트가 주택 내부에 관한 보험을 들게 되면 집주인이나 테넌트 모두에게 안전하고 유리하다. 그러므로 테넌트에게 인테리어에 관한 보험을 들도록 요구하여 보험을 들게 할 수 있다. ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 주택소유주가 화재보험 건물 보상액 손해배상 보험 주택 보험