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일반적인 주택가치가 100만달러 이상인 도시 수

미국 내 주택가격이 계속 상승세를 보임에 따라 ‘일반적인 주택 가치’(typical home value)가 100만달러를 넘는 도시 숫자도 기록적으로 늘어나 전국적으로 550개에 달하는 것으로 조사됐다. 콜로라도의 경우는 모두 20개로 50개주 가운데 6번째로 많았다.부동산 전문업체 질로우(Zillow)의 관련 분석에 따르면, 미국에는 2024년 2월 현재 ‘일반적인 주택 가치’가 100만달러 이상인 도시가 총 550개로 1년 전 같은 기간의 491개보다 늘어났다. 이는 주택 비용이 지속적으로 현저히 증가하고 있음을 반영하는 것이다. 100만달러 이상의 주택이 있는 도시가 가장 많은 주는 캘리포니아로 총 210개에 달했고 뉴욕주가 66개, 뉴저지 49개, 플로리다주 32개, 매사추세츠주 31개로 그 뒤를 이었다. 콜로라도는 20개로 6위를 기록했고 7~10위는 워싱턴주(18개), 하와이주(17개), 텍사스주(14개), 매릴랜드(10개)의 순이었다. 콜로라도 주내 일반적인 주택 가치가 100만달러 이상인 도시 20개 가운데, 주택가치가 가장 높은 도시는 애스펜으로 328만9,118달러에 달했으며 미 전국 550개 도시 중 38번째로 높았다. 이어 체리 힐스 빌리지가 297만7,752달러로 두 번째로 높았고 전국 순위는 46위를 기록했다. 이밖에 바우 마(Bow Mar/216만485달러), 마운틴 빌리지(208만6,674달러), 에드워즈(196만9,191달러), 스노우매스 빌리지(185만5,914달러), Telluride(184만5,475달러), Vail(167만4,665달러), 콜럼바인 밸리(165만7,398달러), 크레스티드 버트(137만6,916달러), 그린우드 빌리지(137만2,115달러), 바살트(129만5,642달러), 카본데일(125만4,158달러), 스팀보트 스프링스(120만2,014달러), 에이본(117만3,909달러), 플레이서빌(115만9,691달러), 브레큰리지(113만5,274달러), 폭스필드(108만5,257달러), 제네시(107만3,658달러), 나이워트(Niwot/104만9,812달러), 프랭크타운(101만4,310달러) 등이 주택가치 100만달러 이상인 도시 명단에 이름을 올렸다. 질로우와 전미부동산중개인협 (National Association of Realtors)는 제한된 주택 재고로 인해 주택 가치가 계속 상승하고 있으며 올 봄에도 가격 상승세는 계속될 것으로예상하고 있다. 질로우의 경제 연구 데이터 과학자(economic research data scientist)인 아누슈나 프라카쉬는 성명을 통해 “많은 사람들이 예상하는 것처럼 올해 말 모기지 금리가 떨어지면 더 많은 구매자가 뛰어들어 가격을 높이면서 주택가치가 100만달러 이상인 도시 수가 더 늘어날 수 있다”고 전했다. 한편, 미국에서 일반적인 주택 가치가 가장 높은 도시 톱 10은 다음과 같다.1위 플로리다주 주피터 아일랜드(997만6,895달러), 2위 플로리다주 골든 비치(750만91달러), 3위 워싱턴주 헌츠 포인트(743만5,208달러), 4위 캘리포니아주 애서튼(737만6,385달러), 5위 플로리다주 피셔 아일랜드(590만7,819달러), 6위 캘리포니아주 로스 알토스 힐스(572만8,843달러), 7위 사가포낵(571만3,691달러), 8위 캘리포니아주 히든 힐스(518만6,113달러), 9위 플로리다주 레이크 뷰에나 비스타(513만16달러), 10위 캘리포니아주 힐스보로(498만5,599달러) 이은혜 기자주택가치 도시 가운데 주택가치 캘리포니아주 히든 캘리포니아주 로스

[부동산 이야기] LA의 역사보존구역

오랜 역사를 가진 LA에는 여러 지역이 역사보존구역(HPOZ)으로 지정되어 있다. 이들의 목적은 역사적 가치를 보존, 관리하고 처음 지어진 겉모습을 원래 형태로 보존하기 위해서다. 이렇게 역사적으로 보존 가치가 있는 주택들이 몰려있는 곳은 부촌인 행콕파크나 윈저빌리지를 포함하여 15개 이상의 지역이다. HPOZ는 동네가 역사적 특성을 보존하도록 도와주며 커뮤니티의 건축 형태에 일관성이 있도록 지침이 되는 시 조례 중의 하나다. 이 구역의 주택들은 역사적으론 물론이고 건축학적, 문화적으로 보호가 필요하기 때문에 이런 주택들이 몰려있는 지역은 공청회 등을 통해서 주민 의견을 수렴하고 LA시 도시개발국이 증축이나 개축 등을 엄격하게 관리하고 있다. HPOZ로 지정되면 주민들을 주축으로 위원회가 구성돼 각종 불법 건축이나 개조 등에 대해 감시를 하게 되며 건물 외부나 정원 공사 시에도 시의 도시개발국에서 반드시 승인을 받아야 한다. HPOZ의 건축 가이드라인은 지역마다 차이가 있지만, 건물 안에서의 리모델링이나 시설물에 대한 업그레이드는 대부분 특별한 제약이 없다. 하지만 건물 외관을 처음 지어졌을 때와 전혀 다른 모습으로 만든다거나 헐어서 현대적인 스타일로 짓는 것은 거의 불가능하다. 만약 건물 외관을 초기 건축형태와 다른 모습으로 리모델링하거나 재건축을 하려면 반드시 HPOZ 이사회를 통해 허가를 받아야 한다. HPOZ의 주택 소유주는 설계 변경이나 보수를 시작하기 전에 먼저 시의 도시계획 부서에 연락하여 자세한 규정을 알아보는 것이 좋다. 이에 대한 자세한 정보는 관련 웹사이트(preservation.lacity.org/hpoz/la)에서 확인할 수 있다. 가끔 이 지역의 주택이 건축 및 리모델링이 제한돼 주택가격에 영향을 줄 것이라고 오해하는 경우가 더러 있다. 그러나 HPOZ는 대부분의 상황에서 기존 주택가치에 부정적 영향을 미치지는 않는다. 수백만 달러가 넘는 행콕파크 지역의 주택가격은 물론이고 주변 HPOZ 안의 집값도 되레 계속 큰 폭으로 오르고 있다. 역사보존구역 안에 있는 주택은 증축이나 개축을 할 때 까다로운 제한이 많다. 물론 콘도나 아파트를 지을 때는 많은 제약이 있으니 새로 개발을 하는 면에서는 불리할 수 있다. 그래서 무차별적인 개발을 막아 쾌적한 주거 환경을 만들자는 목소리와 심각한 주택난에 시달리는 LA지역 개발을 원하는 부동산 투자자들의 의견이 충돌하기도 한다. 그러므로 역사보전구역 지정은 해당 주민들의 올바른 이해와 적극적인 참여로 정책 결정에 정확한 의견이 반영돼야 한다. 이렇게 역사보존구역으로 지정되면 엄격한 관리로 쾌적한 주거 환경이 조성되어 결국 주택가치 상승을 기대할 수 있다. 또 역사 가치를 지닌 건물에 부여하는 세금 혜택도 있다. 이것이 밀스 액트(The Mills Act)다. 시가 HPOZ 안에 있는 주택 소유주와의 합의로 그들이 역사를 보존하는 대가로서 재산세를 줄여주는 있는 법이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 역사보존구역 증개축 주택가치 상승 기존 주택가치 역사보전구역 지정

[부동산 이야기] L.A. 시의 아름다운 주택

오랜 역사를 가진 LA시에는 여러 지역이 역사보존구역(HPOZ)으로 지정되었는 데 목적은 역사적 가치를 보존, 관리하고 처음 지어진 겉모습을 원래 형태로 보존하기 위해서다. 특별히 보존 지역 내에 있는 주택은 매우 아름답고 뛰어난 건축 형태를 지니고 있다. 이렇게 역사적으로 보존 가치가 있는 주택들이 몰려있는 곳은 부촌인 행콕팍이나 윈저 빌리지를 포함하여 15개 이상의 지역이 역사보존구역(HPOZ : Historic Preservation Overlay Zone)으로 지정되었고 지금도 계속 추진 중이다. HPOZ는 동네가 역사적 특성을 보존하도록 도와주며 커뮤니티의 건축 형태에 일관성이 있도록 지침이 되는 시 조례 중의 하나이다. 이 구역 안의 주택들은 역사적으론 물론이고 건축학적, 문화적으로 보호가 필요하여 이런 주택들이 몰려있는 지역을 공청회 등을 통해 주민 의견을 수렴한다. LA시 도시개발국이 지정해 증축이나 개축 등을 엄격하게 관리하고 있다. HPOZ로 지정되면 주민들을 주축으로 위원회가 구성돼 각종 불법 건축이나 개조 등에 대해 감시를 하게 되며 건물 외부나 정원 공사 시에도 시 도시개발국에서 반드시 승인을 받아야 한다. 이렇게 L.A.시에서 제안하거나 주민들이 원해서 결정된 HPOZ의 건축 가이드라인은 지역마다 차이가 있지만, 건물 안에서의 다양한 형태의 리모델링이나 시설물에 대한 업그레이드는 대부분 특별한 제약이 없이 마음대로 할 수 있다. 하지만 건물 외관을 처음 지어졌을 때와 전혀 다른 모습으로 만든다거나 헐어서 현대적인 스타일로 짓는 것은 거의 불가능하다. 그러므로 만약 건물 외관을 초기 건축형태와 다른 모습으로 리모델링하거나 재건축을 하려면 반드시 HPOZ 이사회를 통하여 허가를 받아야 한다. 가끔 히스토릭 조닝 지역의 주택이 건축 및 리모델링 제한 때문에 주택 가격에 영향을 줄 것이라고 오해하는 경우가 있다. 그러나 대부분 HPOZ가 기존 주택가치에 부정적 영향을 미치지는 않는다. 수 백만 달러가 넘는 행콕팍지역의 주택 가격은 물론이고 주변 HPOZ안의 집 값도 계속 큰 폭으로 오르고 있다. 역사보존지구 안에 있는 주택은 증축이나 개축을 할 때도 까다로운 제한을 받을 수 있다. 콘도나 아파트를 지을 때 허가가 나오지 않는 단점도 있어 투자자들의 반대 의견도 있다. 물론 R-3지역에 새로 콘도나 아파트를 짓는 것에 많은 제약이 있게 되니 새로 개발을 하는 면에서는 불리할 수 있다. 그러므로 무차별적인 개발을 막아 쾌적한 주거 환경을 만들자는 목소리와 심각한 주택 난에 시달리는 LA지역 개발을 원하는 부동산 투자자들의 의견이 공존하고 있다. 그러므로 역사보전구역 지정은 해당 주민들의 올바른 이해와 적극적인 참여로 정책 결정에 정확한 의견이 반영돼야 할 것이다. 혹시 증·개축을 계획하고 있는 HPOZ 내의 주민들은 www.preservation.lacity.org/HPOZ/la 에 들어가 정확한 정보를 확인하는 것이 좋다. 이렇게 역사보존구역으로 지정되면 엄격한 관리로 쾌적한 주거 환경이 조성되어 궁극적인 주택가치 상승을 기대할 수 있으며, 특별히 역사 가치를 지닌 건물에는 세금 혜택이 있다. 이것이 밀스 액트(The Mills Act)인 데 시가 HPOZ안에 있는 주택 소유주와 합의로 역사 보존의 대가로 재산세를 줄여줄 수 있는 주 법령이다. 그러므로 주택 소유자는 설계 변경이나 보수를 시작하기 전에 먼저 시의 도시계획 부처(Planning Department)에 연락하여 ‘the Mills Act’ 신청 자격의 여부를 알아보는 것이 좋다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 la역사보존구역 기존 주택가치 주택 가격 역사보전구역 지정

모기지 대출에 기후변화 리스크 반영…주택가치 산정 필수 요소

기후변화 위기에 대한 우려가 커지면서 금융기관들도 주택 모기지 대출에 기후변화 리스크를 반영하기 시작했다. 경제 전문 매체 CNBC는 ‘기후변화 리스크’는 은행이 주택 가치를 산정하는데 필수 요소로 자리를 잡고 있다고 최근 보도했다. 제스 키난 툴레인대 부동산 학과 교수는 “기후변화 리스크를 측정하는 방법에는 은행 관점의 언더워터라이팅(underwaterwriting)과 소비자 관점의 블루라이닝(blue-lining) 방법이 있다”고 설명했다. 언더워터와 언더라이팅을 합성한 언더워터라이팅은 주택 가치를 평가하고 모기지 대출을 결정할 때 비즈니스 분석, 기후 과학, 재난 모델링 및 보험 모델링을 포함한 외부 기후 데이터를 종합적으로 고려해서 반영하는 걸 가리킨다. 홍수 위험 등 해당 지역의 특성에 따른 기후 위험에 대한 이해도가 높은 커뮤니티은행이 대형은행보다 유리한 위치에 있다는게 CNBC의 분석이다. 이를 바탕으로 커뮤니티은행들은 더 탄력적인 대출 전략을 시행할 수 있다는 것이다. 블루라이닝은 기후 위험과 자연재해의 취약성을 가진 특정 커뮤니티, 도로 등에서 파란색 위험선을 그어 그 커뮤니티에서 얼마나 떨어졌는지로 기후 재앙 위험 정도를 가늠하는 방법이다. 보험업계는 이미 다양한 기법을 동원해 기후 변화 리스크를 주택 보험료 산정에 반영하고 있다. 진성철 기자기후변화 주택가치 기후변화 리스크 주택가치 산정 기후변화 위기