지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

매물 부족에 주택 가격 올라도 판매 증가

내년 부동산 시장은 주택가격 상승에도 수요는 늘어날 것으로 전망된다.     전국부동산중개인협회(NAR), 가주부동산중개인협회(CAR), 온라인 부동산업체 질로 및 레드핀이 내놓은 내년 부동산 시장 예측은 대체로 낙관적이다.     이유는 ▶주택판매 증가 ▶모기지 금리 안정화 ▶주택가격 완만한 상승 ▶임대시장 안정 ▶신규 주택 건설 증가 등이다. 하지만 예비 주택구매자들과 거래량에 영향을 미치는 모기지 금리 하락에 대한 전망은 밝지 않다.     연방준비위원회(연준·Fed)의 금리 인하가 직접 모기지 금리에 영향을 주지 않아 평균 6.8% 수준을 유지할 것이라는 예측이 나와서다. 부동산 시장 회복에 대한 대표적인 긍정적인 신호는 주택 판매량 증가다. 기존 주택 판매는 올해보다 9%, 신규 주택 판매는 11% 늘 것으로 봤다.     상업용 부동산 시장은 가치 하락세가 지속하면서 다소 도전적인 상황에 직면할 것으로 보인다.     ▶주택 가격 상승   주택 가격은 급등세가 진정되고 완만한 상승세를 보일 것으로 보인다. NAR에 따르면 내년 중간 주택 가격은 41만700달러. 올해 대비 2% 상승할 것으로 봤다. NAR은 가격 상승 주원인으로 수요 대비 신규 재고 부족을 지목했다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “내년 연준이 금리 인하 단행으로 모기지 이자가 조금이라도 하락하면 LA 한인타운 주택 거래량이 늘 것으로 기대된다”며 “주택가격은 소폭 상승할 것”이라고 전망했다.     ▶모기지 금리 유지   모기지 금리는 평균 6.8% 수준을 유지한다는 전망이 지배적이다. 다만 경제 상황에 따라 낮은 6%대로 하락 가능성도 배제할 수 없다. 올해 30년 고정 모기지 금리는 6.08~7.44% 사이였다. 금리 하락에 대한 전망은 밝지 않다. 정부의 재정 적자로 대출 자금 공급이 제한돼서다. 연방준비제도(Fed연준)가 금리인하를 지속해도 직접적인 주택담보대출금리 하락으로 이어지지 않을 것으로 NAR은 분석했다.     ▶주택 판매 증가   내년 말까지 기존 주택 판매량이 연간 410만에서 440만 채로 증가할 것으로 예상한다. 이는 올해 2%에서 9% 늘어난 수치다. 판매 증가는 고용증가, 신규 및 기존 주택 재고 증가, 인구 증가로 인한 잠재적 주택 수요가 주요 요인으로 분석된다.     ▶임대 시장 안정   주택 구매 비용이 증가하는 반면, 임대 시장은 세입자에게 유리한 방향으로 전개될 것으로 보인다. 올해는 신규 다세대 임대 건축이 급증했으나 내년에는 신규 건축이 21% 감소할 것이라는 전망이 나왔다. 이로 인해 세입자들이 임대 협상에서 유리한 조건을 얻기 힘들 수 있다.     ▶주택 착공 증가   도널드 트럼프 당선인의 공약인 건설 규제가 완화되면 단독 주택 건설 증가로 이어질 것이라는 기대감이 크다. 내년 주택 착공은 145만 건으로 증가가 예상되는데 이는 역사적 평균치인 150만 건에 근접한 수치다.       ▶상업용 부동산 하락 지속     캐피털이코노믹스(CE)의 최신 보고서에 따르면, LA를 포함한 주요 대도시 상업용 부동산 가치가 2023년부터 2025년 사이에 상당한 하락을 겪을 것으로 예측된다. 특히 LA의 경우 상업용 부동산 가치가 25~30%나 내려갈 것으로 봤다. 이는 샌프란시스코(40~45%)나 뉴욕(30~35%) 하락 보다는 덜 심각하지만, 위험한 수치다.     상업용 부동산 업계는 금리변동, 경제 상황, 세금 정책, 수요와 공급에 따라 부동산 가치가 요동칠 것으로 내다봤다.   이은영 기자증가 매물 주택판매 증가 주택 판매량 주택가격 상승 부동산 전망 집값 모기지 박낙희 연준 금리

2024-12-23

[트럼프 2기 부동산 경기 전망] “규제 완화로 활성화” vs “건축비 올라 위축”

2025년 부동산 시장은 도널드 트럼프 당선인이 내놓은 부동산 정책에 따라 기대와 우려가 교차하고 있다. 트럼프 당선인은 2017~2021년 1기 임기 동안 대규모 감세, 금융 규제 완화, 저금리로 주택 구매자 부담을 줄여 부동산 시장 활성화에 기여했다는 평가를 받고 있다.     부동산 시장의 부진이 2년째 지속되면서 트럼프 대통령 집권 2기에 대한 기대감도 커지고 있다. 트럼프 당선인의 공약들이 향후 주택시장에 미칠 수 있는 영향에 대해 알아봤다.     ▶서민주택 건설 증대   트럼프 당선인의 공약 중 신규 주택 건설 촉진에 따른 주택가격 문제 해결에 대해 업계는 큰 기대를 걸고 있다. 그는 지난 8월 15일 기자회견에서 “주택 건설을 위한 연방정부 토지를 개방할 것”이라며 주택시장 문제 해결 방안을 내놓았다.     이에 대릴 페어웨더 레드핀 수석 이코노미스트는 “연방 토지는 시골 지역에 집중돼 인구 밀도가 높은 도시에는 아무런 도움이 되지 않는다”고 말했다.     전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2023년 중반 기준 미전역 400만 채 이상 주택이 부족한 상태다. 올해 신규 주택 건설이 다소 증가했지만 높은 주택 수요를 충족시키에는 역부족이다.     ▶규제 완화   트럼프 당선자는 첫 번째 임기가 끝날 무렵 저렴한 주택에 대한 규제 장벽 제거 행정 명령에 서명한 바 있다. 그는 지난 9월 뉴욕경제클럽에서 한 연설을 통해 “주택 비용을 끌어올리는 규제를 없애서 비용을 절반으로 줄일 것”이라고 강조했다.     짐 토빈 전국주택건설협회(NAHB) 회장은 단독 주택 비용의 약 24%와 다세대 주택 비용의 약 41%가 지방, 주 정부 및 연방 차원의 규제 비용에서 직접 기인한다고 분석했다. 그는 “주택이나 아파트 건설에 대한 규제 부담을 줄이면 소비자의 비용 부담도 낮아질 것”이라고 덧붙였다.     ▶불법 이민자 추방   트럼프는 선거기간 급증한 불법 이민이 주택 가격 상승의 원인이라고 강조했다. 수백만 명의 불법 이민자 추방을 주택 위기 해결책으로 내놓았다.     뉴욕이민연구센터에 따르면, 건설업은 불법 노동자를 가장 많이 고용하는 산업이며 그 규모는 150만 명으로 추산되고 있다.     불법 이민자의 추방은 건설 인력에 악영향을 미칠 것이라는 게 전문가들의 지적이다.   제이콥 채널 렌딩트리 수석 이코노미스트는 “건설 산업이 이민 노동력에 의존하고 있어 추방하면 건설 비용이 더 높아질 수 있다”고 봤다.   ▶관세 인상   트럼프 대통령은 모든 수입품에 대해 10~20%의 관세를 제안했다. 중국산 상품은 60~100%이다.     전문가들은 목재 같은 원자재에 10~20%의 일괄 관세를 부과하면 주택 비용과 주택 개조 자재 비용이 상승할 수 있다고 우려했다.     주택 및 부동산 데이터 뉴스레터인 레시클럽 분석에 따르면 단독 주택의 평균 건축 비용은 약 39만2241달러다. 이은영 기자트럼프 2기 부동산 경기 전망 활성화 건축비 토빈 전국주택건설협회 규제 비용 규제 완화

2024-11-13

[트럼프 경제 공약과 전망] 소셜연금 면세, 자녀공제 5000불로

도널드 트럼프 전 대통령(이하 트럼프)이 대선에서 승리를 거둔 가운데 국내 경제 전반에도 커다란 변화의 바람이 불 것으로 보인다. 트럼프의 경제 공약과 전망을 살펴본다.   ▶소셜 연금 면세·CTC 확대   트럼프의 경제 공약 중 국내 경제에 가장 큰 영향을 미쳐 전문가들이 모두 촉각을 곤두세우고 있는 것은 감세안이다. 트럼프는 선거 유세를 하는 기간 내내 많은 감세 공약을 쏟아냈다. 서비스직 노동자들을 위한 팁 면세와 은퇴자들을 위한 소셜 연금 면세가 가장 대표적인 공약이었다. 소셜 연금 수령자 중 소득 상위 50%가 면세 혜택을 받을 것으로 보인다.     지난 8월 공화당 부통령 후보 JD 밴스는 소득에 상관없이 자녀세금공제(CTC) 혜택을 확대할 것이라고 전했다. 이에 따라 자녀세금공제는 현재 최대 2000달러에서 5000달러로 인상될 전망이다.     2017년 발효된 개정세법(TCJA)도 2025년 이후 만료될 예정이었지만 연장이 확실시된다. 소득세율도 유지될 것으로 보인다.     감세와 면세에 대한 공약이 쏟아지자 재정적자에 대한 우려도 함께 나왔다. 초당적 기구인 책임 있는 연방예산위원회(CRFB)는 지난 9월 트럼프가 내놓은 공약이 모두 실현되면 최대 15조5500억 달러의 재정 적자가 추가될 수 있다고 밝힌 바 있다.     1만 달러의 지방세(SALT) 소득공제 상한선 폐지 여부도 관심사다. SALT 소득공제 상한선은 트럼프 전 대통령이 집권 당시 세율 인하에 따른 세수 감소를 상쇄하기 위해 도입한 규정이다. 최근 트럼프 전 대통령은 SALT 소득공제 상한선 규정 시한이 2025년 말로 끝나면 이를 연장하지 않고 폐지하겠다고 밝힌 바 있다.     ▶보편 관세·인플레이션   트럼프는 모든 수입품목에 대해서 20%, 중국 수입품목에 대해서는 60%의 관세를 부과하겠다고 공언했다. 하지만 전문가들은 높은 관세는 인플레이션으로 이어진다고 지적하고 있다. 관세가 높아지면 자연스럽게 증가분이 소비자에게 전가되기 때문이다.     전미소매협회(NFR)는 고율 관세가 부과되면 의류(20.6%), 장난감(55.8%), 가구(9.5%), 가전(31.0%), 신발(28.8%), 여행용품(21.5%) 등의 가격이 오를 것이라고 내다봤다. 이로 인해서 최대 780억 달러의 소비자 구매력이 상실될 것이라고 설명을 더했다.     ▶전기차 보조금 축소   트럼프는 전기차에 대한 보조금을 포함한 인플레이션감축법(IRA)을 축소 또는 폐기할 것이라고 공약했다.     소비자들은 전기차 보조금 유지 여부에 대해 주목하고 있다. 트럼프는 올해 4월 최대 7500달러까지 주어지는 전기차 보조금을 폐지하겠다고 공언했으나 테슬라의 일론 머스크 최고경영자(CEO)가 트럼프에 대한 적극적 지지 의사를 밝히고 유세에도 함께하자 이에 대한 생각을 바꿨다고 말한 바 있다. 전문가들은 전기차 우대 정책은 축소될 것이지만 향후 정치적 유불리에 따라 축소범위가 결정될 것이라고 예상했다.     ▶비트코인 10만불 가나   트럼프는 바이든 대통령의 암호화폐 규제방식을 비판해왔으며 규제 강화를 주도해온 게리 겐슬러 연방증권거래위원회(SEC) 위원장을 취임 첫날 해고하겠다고 말했다. 업계는 암호화폐에 대한 규제 완화를 점치고 있다.     암호화폐는 이런 기대감을 반영하듯이 일제히 상승하고 있다. 비트코인은 한때 7만6000달러를 돌파하기도 했다. 일부 전문가들은 비트코인이 10만 달러까지 상승할 수 있다고 내다봤다. 암호화폐 전문매체 코인데스크US는 “비트코인이 2025년 4분기에 10만3500달러까지 상승할 것”이라고 전했다.  조원희 기자트럼프 경제 공약과 전망 연금 자녀공제 소셜 면세 도널드 트럼프 면세 혜택

2024-11-06

캐나다 '금리인하 물꼬 텃다' 유로존도 인하... 미국도 9월 인하 전망

 유럽중앙은행(ECB)이 6일(현지시간) 기준금리를 0.25%포인트 인하했다. 이는 2022년 7월 금리 인상을 시작한 이후 2년여 만의 통화정책 전환이다.       캐나다가 주요 7개국(G7) 중 처음으로 금리를 내린 데 이어 유로존도 금리 인하에 나서면서 전 세계 중앙은행들의 통화정책 전환 기대감이 커지고 있다.       ECB는 이날 독일 프랑크푸르트에서 통화정책이사회를 열어 기준금리를 기존 4.5%에서 4.25%로 인하한다고 발표했다. ECB가 금리를 인하한 것은 2016년 3월 이후 8년 3개월 만이다.       유로존은 남유럽 재정 위기 이후 기준금리를 0%대로 내린 뒤 2016년 3월부터 제로 금리 정책을 유지했다. 그러다 2022년 2월 터진 우크라이나 전쟁으로 원자재와 에너지 가격이 폭등하자 2022년 7월부터 2023년 9월까지 금리를 4.5%포인트 올렸다.       한때 10% 넘게 치솟던 물가 상승률은 가파른 금리 인상으로 작년 말부터 2%대로 주춤했다. 하지만 작년 미국이 2.5% 성장할 때 유로존은 0.4%에 그치는 등 경기가 크게 둔화됐다. 올해 성장률도 1%를 밑돌 가능성이 높다.       물가 걱정이 줄어들면서 경기가 더 악화하기 전에 ECB가 선제적 금리 인하에 나섰다는 평가가 나온다. 블룸버그통신은 "유로존은 인플레이션보다 더 급한 불을 꺼야 하는 상황"이라고 분석했다.       전날 캐나다 중앙은행(BOC)도 기준금리를 연 5%에서 4.75%로 인하했다. 2020년 3월 코로나 충격으로 금리를 1.5%포인트나 내린 이후, 4년 3개월 만의 첫 인하다. 캐나다도 유로존처럼 물가를 2%대로 잡는 데 성공했지만 실업률이 오르는 등 경기 둔화 신호가 나타나자 금리 인하 카드를 꺼냈다.       영국도 이달 금리를 내리기 시작할 것으로 보인다. 금리를 내릴 경우 자본 유출 위험이 큰 신흥국들도 저성장 탈피를 위해 공격적 금리 인하에 나서고 있다. 브라질이 올해 금리를 1.25%포인트 인하했고, 칠레도 1.75%포인트 인하했다. 체코, 헝가리, 멕시코 등도 올해 금리를 내렸다.       유럽 주요국과 신흥국이 잇따라 금리 인하를 단행하면서 세계 중앙은행 역할을 하는 미국 연방준비제도(연준)의 행보에도 관심이 쏠리고 있다. 다른 나라들이 먼저 금리를 움직인 뒤, 미국이 이를 따르는 현상이 나타날 것인지가 관건이다.       미국 물가 상승률은 아직 목표(2%)보다 높은 3%대에 머물러 있지만, 고용 등의 지표가 최근 부진한 모습을 보이면서 곧 금리를 내릴 가능성이 커지고 있다.       5일 미국 고용 정보 업체 ADP가 발표한 5월 민간 기업 고용은 4월보다 15만2000명 늘어나는 데 그쳐 시장 전망을 크게 밑돌았다. 지난 4월 미국 기업들의 구인 건수도 2021년 2월 이후 3년여 만에 최저치로 떨어졌다. 연준이 높은 금리를 고수하는 주요 근거가 되던 견고한 고용 시장에 조금씩 금이 가고 있는 것이다.       시장금리로 연준의 기준금리를 전망하는 시카고상품거래소의 페드워치툴에 따르면, 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리를 0.25%포인트 내릴 가능성은 56.8%로 지난달 말보다 10%포인트 넘게 상승했다.       시장에서는 연준이 연내에 2회 금리를 내릴 것으로 보고 있다. 영국 파이낸셜타임스는 "고용 둔화가 예상보다 빠르게 진행될 경우, 미국의 금리 인하 시기는 더 앞당겨질 수 있다"고 분석했다. 밴쿠버 중앙일보미국 금리인하 캐나다 금리인하 인하 전망

2024-06-06

[부동산 투자] 가주 주택시장 전망

2024년 청룡의 해가 밝았습니다. 가정이 청룡의 좋은 기운을 받아 건강과 평안함이 넘치는 한 해가 될 수 있기를 기원합니다. 가주부동산협회의 내년도 주택 시장 전망을 소개하고자 합니다.     먼저 2023년도 주택 시장을 돌아보면, 지난 10여년간 꾸준한 상승을 이어왔던 주택 가격이 처음으로 하락하여 2022년 82만2000달러이던 평균 주택가격이 1.5% 내린 81만 달러로 집계됐습니다. 주택 시장의 하락은 주로 모기지 금리의 급등 영향을 받았으며 2021년 평균 3.0% 수준이던 모기지 금리는 2023년 평균 6.7%로 두배가 넘게 상승했습니다.   이는 주택 거래 급감과 가격 하락으로 이어졌습니다. 기존에 낮은 금리로 모기지를 가지고 있는 주택 소유주들이 주택 판매를 미루면서 주택 공급 하락과 판매량 하락으로 이어져 전체적인 주택 마켓의 침체를 야기했습니다. 또한 금리의 급격한 상승은 주택 구입이 가능한 신규 바이어들의 마켓 진입을 가로막는 악순환으로 이어져 주택 구입이 가능한 바이어의 수를 나타내는 주택구매능력지수(Housing Affordability Index)가 2020년 32%에서 2023년은 17%로 급락했습니다.   가주부동산협회에서 전망하는 2024년도 캘리포니아 주택 시장의 전망은 다음과 같습니다.   우선 거래량이 증가할 것으로 보입니다. 2023년도 26만6000채였던 캘리포니아 주택 거래량이 32만7000채로 23%가량 증가할 것으로 나타났습니다. 또한 평균 주택 가격의 상승도 2023년도 81만 달러에서 6.2% 상승한 86만 달러로 전망하고 있습니다. 이러한 주택 시장의 반등은 2023년도 3.9%의 평균 인플레이션이 향후 18개월 동안 하락을 이어갈 것이라는 기대감과 2024년도 인플레이션이 2.6% 정도로 안정화 될 것이라 예측하기 때문입니다. 연방준비제도(Fed·연준)가 경제의 둔화를 확인한다면 통화정책의 완화가 시작될 것입니다. 이는 모기지 금리의 하락으로 이어져 2024년 연말쯤엔 5% 중반대의 모기지 금리에 도달할 수 있다고 예상됩니다.   5%대의 모기지 금리는 코로나19 팬데믹 시절의 낮은 이자율에 익숙한 바이어들에게는 높은 이자로 보이겠지만 30년 평균 모기지 이자율 8%에 비하면 주택 가격 상승 등을 고려하여도 받아들일 수 있는 수준으로 평가되고 있습니다.   가주부동산협회는 국내총생산(GDP)이 2023년 1.7% 증가에서 2024년에 0.7%로 소폭 증가할 것으로 나타나 경기가 하락할 것이라 예상했습니다. 게다가, 캘리포니아의 실업률은 2023년 4.6%에서 2024년 5.0%로 조금 상승할 것으로 전망했습니다.     2024년에는 모기지 금리가 하락하면서 캘리포니아 주택 시장에서 구매자와 판매자 모두에게 더 나은 해가 될 것으로 보입니다. 대출 비용이 낮아지고 판매 가능한 주택이 증가하면서, 지난 몇 년간 치열한 경쟁 시장에서 밀려난 최초 구매자들에게는 아메리칸 드림을 이룰 수 있는 유리한 시장 환경이 될 수 있을 것 같습니다.     ▶문의: (213)605-5359  조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 주택시장 모기지금리 주택시장 전망 캘리포니아 주택 모기지 금리

2024-01-03

[내년 경기 전망 시나리오] 상반기에 둔화했다 하반기에는 회복

인플레이션을 잡기 위한 싸움이 시작된 지 거의 2년이 되어 간다. 금리인상 사이클은 사실상 끝난 것으로 보인다. 인플레이션은 꾸준히 하락세를 탔고, 대신 지금까지 올린 금리의 영향이 점차 경기에 반영되고 있다. 내년의 투자환경은 결국 인플레이션의 하강 속도와 성장의 지속성 여부에 달려 있다. 미국을 포함한 선진국들에서는 내년에도 물가 하락세가 지속할 것으로 예상한다. 다른 말로 하면 경기둔화이기도 하다. 상반기는 둔화, 하반기 회복이 예상된다는 것이 일반적인 관측이다.   ▶미국 등 선진국 전망   고속 금리인상에도 불구, 미국과 유럽 등 선진국 경제는 지난 2022년과 2023년에 걸쳐 지속적인 성장세를 보였다. 최근 들어서야 금리인상에 따른 경기 위축이 조금씩 가시화되고 있다. 일단 현재로써는 글로벌 경기 전반이 상반기 중 소폭 둔화할 것으로 예상한다. 연착륙 가능성에 대한 기대감이 높긴 하지만 물론 순탄치 않을 수도 있다.     긴축 효과는 나라마다 다르게 나타날 것이다. 미국 경제는 그중 가장 양호한 상태를 보여 왔다. 인플레이션이 잡혀가고 있는 만큼 각국 중앙은행의 통화정책도 완화 쪽에 무게가 실릴 것이다. 시장은 이런 변화가 그만큼 경기둔화가 지속하는 기간을 단축할 것으로 기대하고 있다.     인플레이션이 계속 목표치에 근접해 가고, 경기가 둔화 조짐을 보이는 만큼 중앙은행들은 금리 완화 쪽으로 방향을 잡을 것이다. 상반기 막바지쯤 금리인하 조치가 시작될 수 있다. 이렇게 되면 상반기까지 위축됐던 경기는 첫 금리 인하를 신호탄으로 회복기로 들어설 것이라는 게 경제학자들의 관측이다.     ▶다른 나라들은   중국이나 일본은 미국이나 유럽 등과는 사뭇 다른 상황에 놓여 있다. 중국은 기존의 안정적 성장 기조를 관철하기 위해 필요한 추가 인센티브 조치들을 취할 것으로 예상한다.     경기에 성장 동력을 주는 것에 더 방점이 실릴 것이다. 내년 상반기보다는 하반기 성장률이 개선될 것으로 보인다. 결과적으로 전년 동기대비 약 4.3~4.7% 성장률을 기록할 것이라는 전망이다.     일본은 긴축과는 거리가 먼 정책을 고수해 왔다. 하지만 내년 상반기부터 긴축이 가시화될 수 있다는 것이 중론이다. 국제 채권시장의 동요를 막기 위해 국채 수익률 통제와 관련된 정책에도 변화가 예상된다. 인플레이션이 계속 올라가면 긴축의 강도를 높일 수 있는 데, 이는 글로벌 채권 수익률의 상승과 엔화 강세로 나타날 수 있을 것이다.   ▶리스크 요인들   러시아-우크라이나 전쟁, 중동사태, 중국-대만의 긴장 상황 등은 지정학적인 불확실성을 높게 하는 요인들이다. 글로벌 공급망과 물가에 모두 변수로 작용할 수 있는 요인들이다. 이들로 인해 원자재 가격의 변동성이 높아질 수 있고, 그만큼 글로벌 경기성장에 제동이 걸릴 수 있을 것이다.     미국 내 정치지형도 불확실성을 더해주는 요인이다. 연방 적자 문제는 계속 이슈가 될 것이다. 가파른 금리인상으로 스몰 비즈니스의 파산이 늘고 있고, 금융권 위기가 다시 수면으로 올라올 가능성도 남아 있다. 이런 리스크 변수들의 향배에 따라 2024년의 경기 전반 역시 전혀 다른 양태로 전개될 수 있을 것이다.   ▶두 가지 시나리오   여전히 불확실성이 높은 환경이라는 점에서 두 가지 시나리오를 계속 생각해볼 수밖에 없다. 첫 번째는 경착륙 시나리오다. 지금은 가능성이 적은 것으로 보이지만 배제할 수 없다.     먼저 지금까지 올린 금리 여파가 예상보다 크게 나타나는 경우다. 경기둔화가 심화하고 인플레이션이 더 빠르게 떨어지는 상황이다. 혹은 인플레이션이 쉽게 더 떨어지지 않을 경우 금리를 현 상태에서 더 오래가야 하는 경우다. 그 결과는 마찬가지로 경기 위축이 더 심화하는 것이다.     이럴 경우 투자환경은 전체적으로 어려워질 수 있다. 단, 단기적으로 전자의 상황은 만기가 긴 채권과 주식에 상대적으로 유리한 상황이 만들어질 수 있다. 중앙은행이 금리 인하로 빠르게 회귀할 수 있기 때문이다. 반대로 인플레이션이 현 수준에서 좀처럼 더 떨어지지 않을 경우 장기 채권과 주식에는 상대적으로 더 불리한 상황이 이어질 것이다.     많은 이들이 기대하는 것은 연착륙이다. 지정학적 요인 등 외적 충격이 없는 상황에서 약간의 경기둔화를 경험하는 것은 소비를 줄이고, 인플레이션이 더 내려가는 데 도움이 될 것이다.     이렇게 되면 적절한 시기에 연준이 금리를 내릴 수 있는 여건을 만들어줄 수 있다. 이 시나리오대로 간다면 경기침체까지는 경험하지 않고, 내년 하반기로 넘어가며 다시 경기확장을 경험할 수도 있다. 그리고 이는 중국이나 유럽 등 글로벌 경기에 긍정적 영향을 미치게 될 것이다.   결과적으로 시장은 다시 위험자산을 선호하게 될 것이다. 어쩔 수 없는 변동성을 경험하겠지만, 전반적으로 주식형 자산이 수혜자가 되고, 채권형 자산 역시 이자가 떨어지는 만큼 상승 모멘텀을 받을 수 있을 것이다.   ▶주식과 채권시장   연착륙 시나리오대로 풀릴 경우 신흥시장과 글로벌 시장 전반이 미국 시장보다 강세를 보일 수 있다.     미국의 주식형 자산은 상대적으로 비싸다. 물론, 가치주나 순환주, 스몰캡 등에서는 여전히 가격대가 좋은 종목들이 많다. 섹터 별로는 경기회복과 맞물려 자유 소비재, 테크놀러지 분야가 좋을 수 있다. 하이테크는 이미 멀티플이 높은 종목들이 많지만 이자가 내려가면 이로 인해 섹터 전반이 탄력을 받을 수 있을 것이다.     내년 상반기에는 경기순환에 민감한 섹터와 가치주 종목이 선전하고 하반기로 넘어가면 금리인하와 경기회복 영향으로 하이테크와 성장주가 다시 주도할 가능성이 높다고 보인다. 물론, 이런 전망은 연착륙 시나리오가 현실화될 경우다.   채권시장은 아무래도 재무상태가 좋은 기업들이 우선시될 필요가 있고, 그럴 가능성이 높다. 내년 상반기는 경기둔화가 좀 더 가시화될 수 있기 때문이다. 상대적으로 만기가 긴 채권들이 유리해질 수 있는 데, 이자가 더 내려가기 전에 수익률을 확보하는 것이 바람직할 것으로 보인다.     이자가 내려가면 이자가 많은 장기 채권값이 오를 것이다. 이자하락과 함께, 혹은 이자하락에 대한 기대심리가 반영돼 달러가 약해지면 해외, 특히 신흥시장 채권이 수혜자가 될 수 있다. 전술적 자산운용은 이런 시장환경의 변화에 맞춰 자산배치에 변화를 줄 수 있을 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected]내년 경기 전망 시나리오 하반기 상반기 내년 상반기 둔화 하반기 하반기 성장률

2023-12-26

[11월 시장분석 및 전망] 불확실성 증대로 능동적 리스크 관리 중요

은행은 미국 금융시스템의 심장 역할을 한다. 예금을 받고 대출하는 활동을 통해 소위 ‘크레딧 유동성’을 경제 전반에 공급한다. 금리의 고공행진은 채권 포트폴리오의 폭락을 유발하면서 미국 역사상 가장 큰 규모의 은행 파산 일곱 개 중 세 개가 올 3월과 5월에 있었다. 당시 팩웨스트뱅콥, 시온뱅콥, 웨스턴얼라이언스뱅콥, 커스터머스뱅콥, 코메리카 등 기타 중견 은행들의 주가도 폭락했다. 이들 은행의 주가는 10월말 현재 여전히 고점 대비 59%~88% 하락한 상태에 머물러 있다.     ▶주식시장   요즘은 은행권의 위기에 대한 논의가 뒤로 물러나 있는 분위기다. 하지만 근본적인 문제가 해결됐다고 보기는 어렵다. 위기는 중견 은행들에 국한돼 있지 않을 수 있다는 시각이 있다. 미국의 10대 은행들이라고 할 수 있는 주요 대형 은행들의 주가 역시 사실은 폭락 상태이기 때문이다. 씨티그룹, 뱅크오브아메리카, 모건스탠리, US뱅콥, PNC파이낸셜서비스, 트루이스트파이낸셜콥, 웰스파고, 캐피털원파이낸셜콥 등의 주가 역시 10월말 현재 고점 대비 34%~58% 빠진 상황이다. 11월 현재는 시장 전반의 회복세에 힘입어 10월말 저점에서 소폭 회복한 상태다.     은행권의 약세가 지속되면 향후 경기에 치명적이 될 수 있다. 높은 금리가 현재 은행의 재무제표에 압박 요인으로 작용하고 있는 것이 사실이다. 상황이 조기에 개선되지 못하면 일부 기업이나 헤지펀드, 은행들이 위기에 직면하는 상황이 올 수도 있다. 추가적인 금융위기 확산 가능성을 배제할 수 없다는 지적이다. 이런 우려가 가시화되면 주식시장 하락이 가속화될 수 있을 것이다.   ▶투자심리   지난해 10월말 저점 형성 이후 투자심리는 여전히 낙관이 지배적이다. 투기적 시장 분위기와 보수적 시장 분위기를 파악하는 방법 중 나스닥 100 대비 다우존스 유틸 평균지수를 비교하는 것이 있다. 이 비율은 지난 10월 2일 18.15로 사상 최고치를 기록한 바 있다. 이 전의 사상 최고점은 지난 2021년 11월 18일 18.15였다. 최근의 투기.보수 비율이 시장이 사상 최고점을 찍었던 지난해 연말 당시보다 높았다는 뜻이다. 그 이전 고점은 2000년 3월에 기록했던 16.63이다.     시장은 최고치를 경신하지 못했는데 투기.보수 비율이 사상 최고치를 경신했다는 것은 의미가 있다. 지난해부터 시작된 ‘베어마켓’에도 불구, 투자자들이 여전히 리스크를 적극적으로 수용하고 있는 상태임을 말해주기 때문이다. 이는 다시 하락세가 주도적인 환경이 올 경우 그만큼 더 강력한 하락장이 올 수 있음을 경고하는 것으로 읽힐 수 있다.   당일 만기 옵션의 성행도 이런 투자심리를 반영하는 현상 중 하나로 풀이된다. 투기성이 강한 당일 만기 옵션 거래량은 현재 전체 옵션 거래량의 절반을 넘어섰다. 이 과정에서 투자자들은 사실 엄청난 규모의 손실을 봤다. 지난 2019년 11월부터 2021년 6월 사이에만 일반 투자자들은 21억 달러를 날렸다. 그런데도 당일 만기 옵션의 인기는 사그라질 줄 모르는 기세다. 이를 두고 전문가들은 손실에 대한 거부감이 기회를 놓칠 가능성에 대한 두려움(FOMO.Fear of Missing Out)으로 대체된 것이 아니냐는 분석을 내놓고 있다.   ▶상승장 요인   지난달까지 하락장세를 가리키는 요인들이 많았지만 11월 들어 다시 상승장세 요인이 우세를 보인다. 어디까지나 단기적인 변화로 지속성을 보장하는 부분은 아니다. 우선 기술 분석적 관점에서 본 S&P500 지수를 들 수 있다. 중요한 이동평균선 위로 올라왔다. 많이 보는 21일, 50일, 200일 이동평균선 위로 올라왔기 때문에 의미가 있다. 일반적으로 가격이 이들 주요 이동평균선 위로 올라서면 해당 종목이나 시장이 상승 모멘텀을 타고 있는 것으로 읽힌다.     이스라엘.팔레스타인 분쟁에 따른 패닉 반응은 나타나지 않았다. 시장 변동성을 보여주는 공포지수 ‘빅스(VIX)’ 역시 안정을 찾는 것으로 보인다. 기업실적 역시 대체로 예상보다 좋았다. 실적 시즌을 앞둔 예상은 전년 대비 비슷할 것이라는 관측이 지배적이었지만 11월 7일 기준 2.7% 성장한 것으로 보고됐다. 3분기까지 경기가 좋았다는 신호인 셈이다. 11월 시장의 다이내믹도 사자 세력이 팔자 세력을 압도하고 있는 상황이다. 양호한 기업실적과 연방준비제도(연준)의 금리동결 기대감이 겹친 탓으로 풀이된다. 연말까지 추가 상승을 가능하게 하는 대목이다.   ▶하락장 요인   연준이 금리 인상 사이클이 끝났음을 암시하고 있지만, 채권시장은 여전히 어려운 상황이다. 금리 인상 사이클이 끝났다고 해도 현재의 금리 수준을 얼마나 오래 유지할 것인가에 대한 답이 불투명하다. 미국 정부의 적자 상황과 국채에 대한 이자 부담이 어떤 여파로 나타날지가 관건이다. 기술 분석적 관점에서도 채권시장은 하락장세를 가리키고 있다.   시장이 주요 이동평균선 위로 올라섰다는 점은 상승요인으로 언급됐다. 하지만 이는 극히 일부 메가캡 종목에 국한된 현상이라는 점이 우려되는 부분이다. 애플, 마이크로소프트, 아마존, 엔비디아, 메타, 구글, 테슬라 등 7대 종목을 뺀 나머지 S&P493은 2023년 현재 마이너스 성장률을 기록하고 있다.   연준의 통화정책 여파도 아직 충분히 확인되지 못한 상황이다. 금리 인상 여파가 경기에 반영되기까지는 시간이 걸린다. 인플레이션은 꾸준히 하향 추세를 보이지만 국내총생산(GDP)이나 실업률 등 경기후행지수에 고금리와 통화 긴축 효과가 아직 나타나지 않고 있다. 효과가 연준이 기대하는 수준이나 속도에 미치지 못할 경우 결국 불황을 피하기 어려울 것이다.     ▶리스크 관리   지난달 말 이후 시장 분위기와 증시환경은 단기적으로나마 개선됐다. 11월 초 연준의 비둘기파적 입장과 10월 중 실업률 소폭 상승 등 경기지표 약화 추세 등이 흐름을 전환하는 데 기여했다. 하지만 영구적인 변화라고 보기에는 시기상조다. 추가적인 데이터와 시장의 반응을 계속 모니터할 필요가 있다.     여전히 리스크 관리에 비중을 둬야 한다. 전략적 ‘바이앤홀드’는 지금 시기적절하지 않을 수 있다. 시장환경에 따라 적절히 대응할 수 있는 능동적인 전술적 자산운용이 적절하다고 보여진다. 리스크를 적극적으로 수용하기 위해서는 기술분석과 함께 기본분석적 데이터들이 현재의 불확실성을 충분히 제거해줄 때  비로소 가능해질 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected]월 시장분석 및 전망 불확실성 리스크 주식시장 하락 투기적 시장 보수적 시장

2023-11-14

탄탄한 소비에 3분기 4.9% 깜짝 성장…2021년 4분기 이후 최고 기록

올 3분기(7~9월) 경제가 예상보다 탄탄한 모습을 보였다. 26일 연방 상무부는 3분기 실질 국내총생산(GDP) 증가율이 연율 4.9%로 집계됐다고 밝혔다. 2분기(2.1%)보다 높은 수치일 뿐 아니라 2021년 4분기(7%) 이후 가장 높은 수준이다.   월스트리트저널(WSJ)은 “앞서 경제학자들은 연방준비제도(Fed·연준)의 긴축 정책 영향으로 올여름 경제 성장이 정체될 것으로 생각했지만, 불과 몇 달 전에 예상했던 것보다 성장세가 훨씬 견조하다”고 분석했다. 성장세를 이끈 건 탄탄한 소비다. 최근 시장이 경제성장률 전망을 4~5%대로 상향 조정한 것도 9월 소비·고용 지표가 예상외로 호조세를 보인 영향이다. GDP에서 소비가 차지하는 비중은 70%에 이른다. 로이터통신은 “강력한 노동시장은 가계 구매력을 높여 소비 지출을 뒷받침해왔다”고 설명했다.   이 같은 성장세가 연말까지 이어질지가 관건이다. 4분기에도 견조한 성장세가 계속될 경우 연준이 추가 긴축 카드를 꺼내들 수 있어서다. 제롬 파월 연준 의장은 19일 “지속적으로 추세를 넘는 성장세를 보이거나 노동시장이 더 이상 냉각되지 않는다는 추가적인 증거가 나타날 경우 인플레이션이 더 심화할 수 있고 추가 긴축이 필요할 수 있다”고 언급한 바 있다.   월가에선 4분기 경기 둔화가 불가피하다는 목소리가 나온다. 고금리·고물가로 인해 가계 가처분소득이 줄어들어 점차 소비가 위축될 수 있고, 최근 장기 국채금리가 급등해 가계와 기업에 부담을 안기고 있어서다. 러시아·우크라이나 전쟁과 중동 사태, 연방정부 셧다운 가능성 등도 추후 경제에 균열을 일으킬 수 있는 변수다. 국제신용평가사 스탠더드앤푸어스(S&P)글로벌은 4분기 GDP 증가율을 1.7%로 내다보고 있다.   연준 역시 4분기 경제를 둘러싼 변수를 고려해 신중한 입장을 보이고 있다. 최근 파월 의장 등 연준 인사들은 오는 31일부터 이틀간 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리 동결을 시사한 상태다. 연준 입장에선 물가상승률이 2%대로 둔화하면서도 경제 회복력은 유지되는 상황이 최선의 시나리오다. 27일에는 연준이 가장 선호하는 물가 지표인 9월 개인소비지출(PCE) 가격지수가 발표된다. 오효정 기자소비 성장 경제성장률 전망 소비 지출 연준 입장

2023-10-26

[3분기 결산 및 향후 전망] 불확실성 증대에 능동적·전술적 자산운용 중요

전쟁은 기본적으로 인플레이션을 유발한다. 이스라엘을 둘러싼 중동분쟁이 심화되고 이란 등 주변국이 휘말리기 시작하면 더 문제가 될 공산이 크다. 이미 사상 최고 수준의 적자에도 지출을 지속해온 상황에 기름값까지 뛰기 시작하면 연준의 향후 금리정책 행보도 난항을 겪게 될 것이다.     ▶현재 환경   여전히 좋은 소식이 나쁜 상황이라는 등식이 유지되고 있다. 경기둔화가 가시화되고 인플레이션이 확실히 잡혀야 금리인상 사이클이 끝날 것이기 때문이다. 최근의 고용시장 지표와 경기, 물가 추이 등은 미국경제가 양호한 상태임을 확인해 주고 있다.     이는 보통 시장에 호재로 작용할 것이지만 지금은 아니다. 좋은 지표들이 나온다는 것은 물가상승 압박이 사라지지 않고 있다는 의미로 읽힌다. 그리고 연준에게 이는 계속해서 긴축의 빌미를 제공해 주는 소재가 된다. 시장이 바라지 않는 바다.     최근의 중동 상황이 또 하나의 변수가 될 수 있다. 이 지역에 분쟁이 있으면 기름값이 뛴다. 지난 25년을 돌아보면 중동의 분쟁은 분쟁 발발 3개월 내에 평균 10% 기름값 인상을 가져왔다. 기름값이 오르면 물가상승 압박이 더 커질 것이다.     또 이런 상황이 오면 안전자산에 대한 국제수요가 늘어 미 국채 수요도 증가하는 것이 일반적이다. 국채값이 반등하고, 이자 수익률은 떨어지게 된다.     하지만 이는 미국이 심각한 적자에도 불구, 추가 예산 확보를 위해 국채 물량을 늘려야 하는 상황과 만나게 된다. 여기에 미 국채의 가장 큰 구매자인 일본과 중국은 점차 미 국채 투자를 줄이고 있다. 공급도 늘어난다는 의미다. 결국 서로 상쇄 효과를 갖게 될 가능성이 높다.     중동의 갈등이 심화되면 단기적으로는 국채값이 뛸 수 있는 데, 이는 곧 시중 이자 수익률 하락을 의미하기 때문에 연준이 추진해 온 긴축과 긴축 유지 기조에 반하는 상황이 된다.   이런 복잡한 상황이 시장에 어떤 영향을 미칠지는 그만큼 미지수다. 역사적 경험이 결과를 예측하기 더 어렵게 하고 있다. 국제분쟁이 발발한 지 12개월 후 시장은 평균 최고 27%까지 떨어진 적과 29.5%까지 오른 적이 있다. 3개월 주가 변동 폭은 위 아래로 평균 8%씩이었다.     ▶3분기 시장 결산   3분기는 거의 모든 시장지수가 내려갔다. 특히 9월에는 지수, 스타일, 섹터, 팩터, 국제, 채권을 가릴 것 없이 모두 하락했다. 3분기 말까지 올 성적은 S&P500 기준 약 13% 정도 올랐다.     그러나 S&P500의 절반 정도는 올해 마이너스 성장을 기록했다. 지난해 10월 말 형성된 저점 이후 진행된 반등장이 내용상 건전하지 못하다는 점을 암시하고 있는 부분이다.   시장은 7월 말 반등 고점 이후 약 8.5%가 떨어졌다.  지난해 10월 말 저점 이후 20% 오른 후 8~9% 떨어지는 과정을 반복하고 있는 상황이다. 여전히 2021년 말, 2022년 최고점을 회복하진 못한 상황이다. 전문가들은 이 지점에서 의견이 갈리고 있다.     일반적인 관점은 현재로서는 상승 기조가 바뀐 것은 없다고 보는 것이다. 9월은 평균적으로 시장성적이 좋지 않은 달이라는 계절적 요인과 그간의 상승회복에 따른 이익 실현 물량 등이 하락을 촉발했다는 분석이다. 현재까지의 가격 패턴은 구조적으로도 무너지지 않은 상황이다.     다른 관점은 7월 말 고점을 지난해 연초부터 시작된 하락장에 대한 조정 반등의 마지막 회복 고점으로 보는 것이다. S&P500  기준, 4170~4180포인트 레벨이 무너지면 그동안 유지돼 온 반등 기조에 심각한 도전이 있게 된다. 하락세가 심화될 가능성이 커지게 되는 지점이다   ▶사이클과 불황     경기와 시장은 사이클을 경험한다. 양자는 항상 일치하지는 않는다. 일반적으로 시장 사이클이 경기 사이클을 앞서간다고 볼 수 있다. 최근 들어 미국경기가 불황을 비껴갈 수 있다는 전망들이 많이 나오고 있다. 그러나 낙관하기는 시기상조다. 시장 하락세가 여기서 강해지면 경기도 하강할 수 있다.     내년도 불황에 대한 경제학자들의 전망은 반반이다. 이전에 비해서는 줄어든 편인 것이 사실이다. 하지만 경기선행지수나 국채 이자 수익률의 역전상황, 금리인상 사이클 이후 역사적 경험치 등은 여전히 불황 가능성을 강하게 시사하고 있다.     가장 최근의 고용시장 지표, 물가지수 등도 예상보다 높게 나와 긴축 기조에 힘을 실었다. 지정학적 변수도 이런 경기 사이클에 불확실성을 더해주는 부분이다. 불확실성은 결국 리스크다. 시장이 먼저 이에 반응할 수 있다.     ▶전망   인플레이션은 대체로 하향 추세를 지속하고 있다는 점에서 긍정적이다. 연준이 어떻게 할지에 대해 미리 예단할 필요는 없다. 지난달 발표한 연준의 기조에 따르면 대체로 최종 금리 수준에 도달했다고 보는 시각이 우세하다.     그럼에도 추가 금리인상 여부와 관계없이 미국 국채의 이자 수익률은 계속 올라갈 가능성이 있다. 기업들에는 불리한 상황이 만들어지는 셈이다.   시장이 구조적인 저지선 아래로 떨어지면 하락이 가속화될 가능성도 있다. 물론, 연말까지 상승장이 지속될 가능성도 있지만, 국채시장과 지정학적 변수 때문에 불투명한 상황이다. 그만큼 리스크 관리 전략이 적극적인 리스크 투자에 비해 더 중요한 환경이라고 볼 수 있다.     이는 능동적인 전술 자산운용이 유리한 환경을 의미한다. 올 상반기까지는 리스크 투자가 우세했다. 하지만 3분기부터 리스크 관리 투자가 유리해진 상황이다.   ▶무엇을 할 것인가   계속해서 강조해 온 부분이지만 리스크 일변도의 투자는 각자의 리스크 프로파일과 무관하게 지양할 것을 권장한다. 각자의 리스크 프로파일 안에서도 가능한 현금자산, 혹은 안전자산 비중을 늘리는 것이 바람직하다.     이는 두 가지 효과를 낸다. 일단 시장에 구조적인 균열이 오면 그만큼 손실을 피할 수 있다. 다른 하나는 감정적 동요가 상대적으로 덜할 수 있다. 현금이나 안전자산에 배치한 부분에 대해서는 안심할 수 있기 때문에 포트폴리오가 손실을 경험할 때 감정적 대응으로 실수할 가능성을 줄여줄 수 있기 때문이다.     각자의 투자목적, 투자 기간 등을 재검토할 필요가 있다면 그렇게 하고, 리스크 프로파일이 달라져야 할 이유가 있다면 포트폴리오 구성과 운용에 이를 반영하도록 하자.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected]분기 결산 및 향후 전망 미국 자산운용 금리인상 사이클 고용시장 지표 중동 상황

2023-10-17

[시장 분석 및 경기 전망] 주가 멀티플 최고치…능동적 리스크 관리 필요

지난해 10월 말부터 진행된 반등국면이 지난 7월 말 고점을 찍은 이후 소폭 하락하며 현재까지 새로운 반등 고점을 만들지 못하고 있다. 이대로 다시 주저앉을 것인가, 상승 국면을 계속 이어갈 것인가? 전문가들은 연말까지는 대체로 상승 기조가 지속할 것으로 낙관하고 있지만, 연방준비제도(Fed.연준)를 가장 큰 ‘리스크’로 꼽고 있다.   ▶좋은 지표가 나쁘다   2분기 기업실적이 상당히 양호했다. 고용지표도 둔화하는 흐름을 보이지만 여전히 견실한 상태를 유지하고 있다. 국내총생산(GDP) 등 기타 경기지표도 애초의 예상치를 웃돌며 불황 우려를 불식시키고 있다. 이런 데이터들은 일반적으로 시장이 긍정적으로 반응하는 좋은 소재들이다. 그러나 지금은 달갑지 않다. 인플레이션이 기대하는 방향으로 잡혀가고있지만, 생각보다 경기가 좋기 때문에 연준의 긴축 기조가 강화되거나 기대보다 더 오래 유지될 가능성을 걱정하기 때문이다.     ▶현재 상황   8월에는 다 마이너스가 났다. 그러나 2023년 전체를 볼 때 시장은 8월 말 S&P500 기준으로 17%가 올랐다. 물론, 이 성적은 ‘메가 테크’ 기업들 탓이 크다. 메타, 아마존, 애플, 마이크로소프트, 구글, 테슬라, 엔비디아 등 7대 하이테크 기업들이 올해 들어 66% 상승했다. 이들 7대 기업을 뺀 나머지 493개 기업의 성적만 보면 5% 오르는 데 그쳤다. 불과 10개 미만의 종목들에 대한 편중이 너무 컸던 것이 사실이다. 그래서 지난해 10월 말 이후 진행된 반등장에 대해  너무 후한 점수를 주는 것은 어렵다.   그렇다고 부정적 해석만 할 필요는 없다. 기업들의 규모를 배제한 동일가중지수(equal weight index) 차원에서만 볼 때 8월 말까지의 S&P500의 성적은 7%를 상회했다. 4분기도 이전 3분기의 흐름이 유지된다고 가정하면 동일가중지수로도 두 자릿수 성적이 가능한 상황이다. 역사적 평균 수익률이 10% 안팎이었던 것을 감안하면 나쁜 성적이라고 할 수 없다. 특히 최근의 단기 하락세가 양호한 경기지표들 속에 나타난 것이어서 부정적 진단을 하기엔 적절치 않다.   역사적으로도 8월과 9월은 시장이 상대적으로 약세를 보이는 편이다. 이런 계절적 요인과 함께 지난해 말부터 회복세가 지속했기 때문에 일부 이익을 실현하려는 동인이 작용했을 것이라는 분석이 있다. 추세가 바뀐 것이 아니라는 진단이다. 전문가들은 실제 하락 폭도 7월 말 반등 고점을 기준으로 5% 안팎이기 때문에 우려할 상황은 아닌 것으로 보고 있다. 실제 경험치로도 5% 안팎의 하락은 연평균 3회 이상 있어 왔기 때문에 전혀 새로운 현상은 아니라는 입장이다.   ▶낙관 지표   불확실성이 있다. 좋은 지표들과 나쁜 징후들이 뒤섞여 있는 상황이기 때문이다. 현재 긍정적 지표들 중 가장 대표적인 것은 국내 경제활동을 나타내는 GDP 수치다. 메이저 은행들의 경제학자들 전망치를 취합하는 블룸버그 추정치는 3분기 GDP를 평균 2.25% 정도 성장할 것으로 보고 있다. 그러나 가장 최근에 나오는 데이터들을 보다 직접 반영하는 애틀랜타 연방준비은행(연은)의 ‘GDPNow’ 3분기 추정치는 현재 5%대 성장률을 가리키고 있다. 통상 블룸버그 수치보다 애틀랜타 연은의 수치가 더 정확한 경제현황을 반영하고 있는 것으로 알려져 있다는 점을 고려하면 지금 미국의 경제활동은 상당히 왕성한 셈이다.   연준이 중요하게 생각하는 물가지표인 개인소비지출 물가지수(PCE) 역시 현재 계속 하락세를 지속해 타깃으로 삼고 있는 2% 선에서 그리 멀지 않은 상황이다. 고용시장도 점차 둔화 조짐을 보이며 신규 일자리 수가 월평균 10만 개 선으로 내려왔다. 고용시장 둔화 자체는 ‘나쁜’ 소식이지만 인플레이션을 잡아야 하는 과제가 남아 있는 이상 이는 반가운 현상으로 읽힌다. 인플레이션과 관련해 중요한 기대 인플레이션도 현재 역사적 평균치에 근접한 상태다. 기업의 마진율도 사상 최고 수준이고, 반면 채무 부담은 낮은 수준이다. 가계의 가처분소득 수준 역시 사상 최고치인 반면 채무 부담은 낮은 상태를 유지하고 있다. 결국 기업들의 설비 투자, 소비, 정부지출 등은 모두 사상 최고 수준을 보이며 경기를 견인하고 있다.   ▶비관 지표   고용시장 둔화는 일단 경기둔화의 신호탄으로 읽을 수 있다. 임금 수준도 하향곡선을 그리기 시작했다. 국채 이자 수익률의 역전상황은 이제 사상 가장 오래 지속하는 기록을 세웠다. 역사적으로 불황은 늘 연준의 금리 인상 사이클을 동반한 점도 주목할 부분이다. 연준이 금리 인상을 시작한 시점을 기준으로 편차는 있지만, 평균 2년 정도 후 불황이 시작됐다.     경기 전반이 최근까지 양호한 상태를 유지하고 있지만 이런 호조가 언제까지 지속 가능할지는 미지수다. 특히 정부의 과잉지출과 연준의 정책 실수는 계속 지켜봐야 할 리스크 변수다. 연준이 고용시장 둔화와 인플레이션 하강속도가 기대보다 더디다고 판단할 경우 긴축 기조가 강화되거나 필요 이상 장기간 유지될 수 있다. 이는 필연적으로 경기 위축을 불러올 가능성이 높다.   정부의 과잉지출은 연방 적자를 심화시키면서 이 역시 결국 경기에 부담으로 작용할 수 있다. 현재 정부는 계속 빚을 내서 지출하고 있는 상황이다. 경기부양을 위한 조치이지만 채무 부담이 위험 수준에 가까워지고 있다는 지적이 있다. 국채 수익률이 계속 올라갈 수밖에 없는 상황을 만들고, 결국 민간의 자금 경색과 경제활동 위축을 촉발하게 될 것이라는 우려다. 연준 역시 추가 금리 인상을 하지 않더라도 계속된 양적 완화로 비대해진 몸집을 줄이기 위해 국채를 푸는 방식을 통해 긴축 기조를 유지할 수 있다. 이 역시 국채 이자 수익률에 상승 압박으로 작용할 것이다. 이는 다시 정부의 채무 부담을 가중하게 되면서 악순환의 고리를 만들 수 있다.   ▶과대평가된 주식값과 자산관   현재 미국 하이테크 기업의 주당 수익 대비 주식값 멀티플(multiple)은 거의 27배다. 역사적 평균치는 18배. 테크 회사들을 포함한 전체 미국 주식값 멀티플의 역사적 평균치는 16배이지만 지금은 20배 가까이 올랐다. 그만큼 이익률도 많이 떨어져 있다. 국채 10년물의 수익률과 비교할 때 차액이 1%포인트로 줄어든 상태다. 역사적 평균치는 2%포인트 선이다. 이는 곧 이른바 무위험 자산으로 간주되는 국채에 비해 위험을 수용하는 대가가 너무 적다는 뜻이기도 하다. 쉽게 말해 안전자산인 국채에 비해 너무 비싸다.   주식의 이익률과 연방 국채 수익률의 차이가 1% 수준일 경우 향후 5년간 주식의 수익률 경험치는 연평균 6.4% 선이었다. 이는 역사적 평균치에 현저히 못 미치는 수준이다. 투자자들이 대비해야 하는 부분이다. 이런 상황에서는 막연하게 ‘바이 앤 홀드(buy and hold)’ 하는 방법이 효과적이지 않을 수 있다. 능동적인 리스크 관리와 자산운용 전략이 필요하고, 더 적절할 수 있는 환경이라고 볼 수 있다.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected]시장 분석 및 경기 전망 리스크 최고치 기타 경기지표 상승 기조 긴축 기조

2023-09-19

[2023 하반기 전망] 하반기 리스크 관리하며 공격적인 투자 경계

지난해 10월 저점을 형성한 증시는 이후 반등했다. 상반기 등락을 반복했지만 지난해 12월 중순 형성했던 반등 고점을 최근 경신한 상태다. 이에 따라 새로운 상승장이 지속할 것이라는 기대감도 고조되고 있다. 마켓워치, 비즈니스 인사이더 등 대부분의 주류 파이낸셜 미디어들은 ‘소프트 랜딩’ 전망이 확고해졌다며 이미 낙관하는 분위기다. 경기 회복세가 현저하다는 이유를 들어 경기전망 프레임을 ‘소프트 랜딩’과 ‘노 랜딩’ 여부로 바꿔 버렸다.   ▶투자자들의 심리 지형   ‘베어마켓 랠리’라는 것이 있다. 시장은 직선으로 올라가거나 내려가지 않는다. 전체적인 상승장에서도 상대적으로 크고 작은 등락 사이클을 반복하며 올라가듯이 하락장에서도 마찬가지다. ‘베어마켓 랠리’는 전체적인 하락장에서 볼 수 있는 조정 반등국면을 의미한다.     지난 10월 이후 진행된 회복장을 ‘베어마켓 랠리’로 볼 수 있다. 실제 그렇다면 지금은 리스크를 더하는 것이 아니라 리스크를 축소하는 것이 가장 중요한 과제가 된다. 그러나 지금 투자자들은 다시 리스크 파티를 하고 있다.   몇 가지 심리지표들은 지난 2021년~2022년까지 진행된 상승장 막판의 지표 고점을 경신했다. 실제로 시장이 고점을 향해 가고 있던 시기의 심리지표보다 더 낙관하고 있다는 뜻이다.     시장지수가 많이 회복되기는 했지만 아직은 지난해 고점 아래다. 이런 현상은 ‘베어마켓 랠리’의 특징이기도 하다. 심리지표들이 나타내는 과잉낙관이 반드시 하락장으로 이어진다는 보장은 물론 없다.     그러나 지나친 낙관과 리스크 수용은 현명하지 않을 수 있다. 조심스럽게 접근해야 할 이유가 있다는 의미로 읽어야 한다.   ▶채무시장   최근 미국 국채의 신용등급이 강등됐다. 신용평가 기관의 등급 결정은 보통 후행지수다. 이미 장기간 문제로 지적되어 온 미국의 재무 악화에 대한 일종의 확인 역할을 해준 셈이다.     지난 39년간 진행된 미국 국채의 상승장은 지난 2020년 3월 9일을 기점으로 마감됐다고 볼 수 있다. 장기 국채의 수익률은 당시 0.69%로 역사적 저점을 찍었다.     이후 국채값은 하락세로 돌아섰고 이자수익률은 4.4%를 넘어섰다. 현재 국채값은 추가 하락을 경험하고 있고, 결과적으로 수익률도 4.4%대를 넘어설 것이다.   채권은 상대적 안전자산으로 분류된다. 특히 미국 국채는 포트폴리오 이론상에서는 무위험 자산으로 이해된다. 이런 국채값이 떨어진다는 것은 그에 대한 수요가 줄어들고 있다는 뜻으로 해석할 수도 있다.     이자수익률 상승은 가격하락에 따른 것이다. 일반적으로 채권의 수요가 주는 것은 리스크 자산 수요가 늘어난 탓으로 해석된다. 올 상반기 증시 반등 기조와 맞아 떨어지는 대목이기도 하다.   또 다른 이유는 안전성에 대한 불안이 커질 경우다. 이 경우 채권에서 빠진 수요가 반드시 리스크 자산으로 이동한다는 보장은 없다. 채권이 ‘위험’하면 주식 등 리스크 자산의 위험도는 더 크다는 뜻으로 이해될 수 있기 때문이다.     이렇게 되면 채권도 떨어지고 주식도 떨어지는 동반하락 현상이 나타나는 것이다. 지난해 주식과 채권이 같이 떨어졌다. 분산 포트폴리오의 리스크 분산효과가 그래서 타격을 입었다.   국채값은 지난해 저점 아래로 떨어진 후 다시 반등할 수 있다. 이자수익률도 다시 내려올 것이다. 연준의 금리 인하 사이클과 맞물려 나타날 현상일 수 있다.     그러나 근본적인 문제가 해결되지 않는 한 국채값은 하락-반등-하락의 수순을 타고 하락세를 지속할 가능성이 높다. 결국 연준의 인하 사이클과 반대로 시중이자는 계속 올라갈 가능성 역시 배제할 수 없다.   잘 알려지지 않은 부분이 파산이다. 파산 관련 데이터 업체 ‘에픽 뱅크럽시’에 따르면 올 상반기 비즈니스 구조조정 파산(챕터 11) 건수가 70% 증가했다.     ‘베드배스앤비욘드’, ‘로드타운모터스’ 등과 실리콘밸리은행, 시그니처은행 등이 잘 알려진 케이스들이지만 이외에도 파산하는 회사들이 많았다는 뜻이다. 같은 기간 스몰 비즈니스 파산도 55% 급증했다. 우려되는 대목이다.     ▶경기 정말 좋은가.   불황을 우려하던 목소리가 사라졌다. 전문가들 대부분이 한목소리로 미국 경제가 불황을 비껴갈 가능성이 높다고 보고 있다. 의회와 연준도 최근 더는 불황을 예상하지 않는다고 선언했다. 국제통화기금(IMF)은 올 글로벌 경제성장률을 4월의 2.8%에서 최근  3% 선으로 상향 조정했다.     월가 역시 소비자물가지수(CPI), 국내총생산(GDP) 등이 기대하는 방향으로 진행되고 여전히 양호한 고용시장, 소비지출 등을 들어 불황 가능성이 작다고 전망하고 있다.   전문가들이 ‘노 랜딩’ 근거로 들고 있는 경기지표들은 모두 후행지수들이다. 컨퍼런스보드의경기선행지수나 채권 수익률의 역전상태 지속, 은행의 대출기준 강화, M2 통화량 등은 모두 경험적인 불황 수준에 있다. 고용지표도 후행지수이긴 하지만 지난 6월 지표는 12.6% 감소해 불황 직전의 수준으로 내려간 상태다.     컨퍼런스보드의 경기선행지수에 포함된 신규주문, 소비자 기대지수, 신규 실업수당 청구 건수, 주택건설 감소 등은 모두 불황을 예고하고 있다. 이 선행지수는 현재 15개월 연속 하락세를 이어왔다.     최근 6개월간은 경기 위축을 알리는 해당 선행지수의 하강속도에 가속이 붙고 있다. 제조업 지수 역시 경기가 급랭하는 추세를 계속 나타내고 있다. 채권 수익률의 역전상태는 현재 더욱 심화해 2000년의 닷컴 버블, 2007년의 금융위기 때보다 훨씬 더 벌어진 상태다.     ▶이번엔 다른가.   시장은 지금 중요한 변곡점에 위치한 것으로 보인다. 기술분석적, 구조적 관점에서도 상승장인가, ‘베어마켓 랠리’일 뿐인가를 가를 수 있는 지점에 있다. 각종 경기선행지수는 여전히 불황 가능성이 높은 것으로 경고하고 있다.     그럼에도 불구하고 낙관 분위기는 더욱 팽배하다. 눈앞에 제시되는 객관적인 데이터를 부정하며 ‘이번은 다를 수 있다’를 외치는 수준에 이르고 있다. 역사적 경험은 사실 이런 환경을 조심해야 한다고 가르치고 있다. 필요한 수준 이상, 수용 가능한 수준 이상 리스크를 감수하는 것은 현명하지 않다.     ‘FOMO(fear of missing out)’ 감정에 휘둘려 수익률을 좇기보다 적절한 리스크 관리전략과 장기적인 목표에 기반을 둔 투자가 여전히 강조되어야 하는 시기이다. FOMO는 머리글자를 딴 말이다. 다른 사람들이 하는 재미있거나 유익한 일에서 나만 소외됐다는 두려움을 가리킨다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected] 하반기 전망 리스크 하반기 리스크 수용 리스크 파티 베어마켓 랠리

2023-08-08

경기 침체→연착륙, JP모건도 전망 선회

뱅크오브아메리카에 이어서 JP모건도 미국의 경기침체 전망을 철회했다.     JP모건은 향후 성장세가 느려질 것으로 보이고 리스크가 여전히 많지만, 최근 경제지표를 볼 때 소프트랜딩(연착륙)이 가능하다고 판단했다.   지난 4일 CNBC에 따르면 JP모건의 마이클 페롤리 이코노미스트는 3분기 경제 성장률이 0.5%에 그칠 것으로 예상했으나 최근 지표는 2.5%의 성장률을 기록할 가능성을 시사한다고 말했다.   페롤리 이코노미스트는 “앞서 우리는 경제가 빠르게 모멘텀을 잃고 이르면 4분기 초 완만한 침체에 접어들 것으로 봤지만 이젠 의심스럽다”고 말했다.   그는 인공지능 사용으로 생산성이 향상되고 있고, 노동시장 공급이 개선되고 있다고 분석했다.   다만 페롤리 이코노미스트는 리스크가 완전히 테이블 위에서 사라진 것은 아니라고 말했다.   그는 경기침체 위험이 여전히 매우 높다며 이 위험이 현실화하는 한 가지 방법은 연준이 금리 인상을 끝내지 않는 것이라고 우려했다.   페롤리 이코노미스트는 연준이 내년 3분기 전에 금리 인하를 시작하지 않을 것으로 예상했다.   이에 앞서 뱅크오브아메리카(BofA)는 지난 2일 주요 은행 중 처음으로 경기 침체가 다가오고 있다는 전망을 물리고 경제 연착륙을 예상한다고 밝혔다.   배런스는 경제 성장률이 마이너스 성장을 하기보다는 성장세가 둔화할 것으로 예상한다는 의미라며 다른 은행들도 빠르게 전망을 뒤따를 수 있다고 내다봤다. 일주일도 안돼 JP모건도 이런 전망에 합류했다.   연방준비제도(Fed)가 인플레이션과 싸우기 위해 2022년 3월부터 금리를 5.25%포인트 인상했지만, 2분기 국내총생산(GDP)은 연율 기준으로 2.4% 증가하며 시장 예상을 뒤엎었다.   인플레이션도 지난해 9%까지 올랐으나 최근 3%로 하락해 중앙은행의 물가 상승 억제 노력이 곧 끝날 수 있다는 희망을 불러일으켰다.   일자리 증가도 건전하다. 실업률은 3.6%로 거의 사상 최저치를 유지하고 있으며, 경제학자들은 금요일에 발표되는 비농업 부문 고용지표에서도 수치가 크게 변동하지 않을 것으로 예상한다.   BofA는 올해 GDP가 이전 예상치인 1.5% 성장보다 높은 2% 성장을 달성할 것으로 예상했다.JP 연착륙 연착륙 모건 경기침체 전망 경기침체 위험

2023-08-07

경제전문가 71% “침체 확률 50% 이하”

경제 전문가 10명 중 7명 이상은 향후 1년간 경기침체 가능성이 낮다고 평가하는 것으로 나타났다.   24일 블룸버그통신에 따르면 전미실물경제협회(NABE)의 7월 설문조사 결과 응답자 71%가 ‘향후 12개월간 미국이 경기침체에 진입할 확률은 50% 이하’라고 답했다.   NABE는 지난달 30일부터 이달 12일까지 기업들에 소속된 이코노미스트 52명을 대상으로 이번 조사를 수행했다.   직전 조사인 지난 4월 설문에서는 ‘경기침체 확률이 50% 이하’라는 응답자가 절반에 그쳤으나, 석 달 사이 20%포인트 이상 늘어난 결과다.   이번 조사에서 앞으로 1년간 경기침체 확률이 25% 이하라고 답한 이코노미스트도 4명 중 1명이 넘었다고 NABE는 전했다.   최근 물가상승률 지표가 눈에 띄게 둔화하고 노동시장의 힘이 예상보다 지속적이라는 사실이 확인됨에 따라 전문가들의 경기침체 전망도 달라진 것이라고 블룸버그는 분석했다.   설문에 응한 이코노미스트 과반은 소속 기업의 이익이 증가했다고 전해 낙관적인 전망을 뒷받침했다.   인플레이션 장기화 우려의 진원지인 근로자 임금 문제에 대해선 엇갈린 분위기였다.   응답자 절반이 소속 기업의 2분기 임금에 변동이 없었다고 답한 반면, 49%는 2분기 임금이 증가했다고 밝혔다. 임금이 증가했다는 답변은 4월 조사 때 40%에서 9%포인트 늘어났다.경제전문가 침체 경기침체 확률 경기침체 가능성 경기침체 전망

2023-07-24

[분산 포트폴리오 투자 전망] 불확실성 증폭, 안전자산 확대 및 분산 투자 활용

많은 것이 불확실한 투자환경이다. 인플레이션은 내려오고 있지만, 여전히 높은 상황이다. 각종 경기지표는 경제활동이 약해지고 있음을 말해주고 있다. 연방준비제도이사회(FRB, 이하 연준)의 향후 통화정책도 분명하지가 않다. 지난해 10월 말부터 시작된 시장의 반등 ‘모멘텀’은 1분기를 지나면서 풀이 죽었다. 이처럼 불확실성이 높은 환경에서는 특히 분산투자 원칙이 강조될 필요가 있다. 여전히 리스크 관리가 가장 중요한 덕목인 환경이기 때문이다.   ▶유지와 ‘피벗’(pivot)   향후 연준의 금리정책 방향에는 기본적으로 두 가지 시나리오가 있다. 하나는 최종 인상 이후 당분간 최종 금리를 유지하는 것이다. 이 경우 최소 6개월 이상 5.25~5.50% 수준에서 유지될 공산이 크다. 다른 하나는 최종 금리에 도달한 이후 6개월 이내 점진적 인하 수순을 밟는 것이다. 연준이 어떤 경로를 택할 것인가는 사실 많은 변수에 달려 있다.   우선은 인플레이션이 있다. 기대했던 것보다 물가상승률이 빨리 잡히지 않을 경우 연내 ‘피벗’은 힘들 가능성이 높다. 반면 은행권 문제로 대두한 크레딧 위축 환경에 가속이 붙으면 조기 금리 인하 체제로 돌아설 수도 있다. 각종 경기지표가 불황을 예고하면 할수록 그 가능성은 커진다고 볼 수 있다. 여전히 양호한 고용시장은 연내 금리 인하를 기대하는 이들에게는 걸림돌이다. 현재로썬 인플레이션을 잡는 것이 연춘의 더 중요한 과제로 인식되고 있다. 그래서 ‘피벗’보다는 최종 금리 수준을 당분간 유지할 가능성에 무게중심이 실리고 있다.   ▶매크로(macro) 환경   현재 미국경제의 매크로 환경을 보면 몇 가지 중요한 흐름이 있다. 우선 연준의 계속된 긴축의 필요성을 낮춰주는 흐름이다. 은행의 대출 증가율은 실리콘밸리은행 파산 이전에도 이미 하향 곡선을 그리고 있었다. 그런데 이후 지역은행들의 위기사태가 가속화되면서 자금줄이 현저히 경색될 조짐을 보인다. 자금경색 여파는 불균등하게 전달될 것이고 특히 스몰 비즈니스들의 경제활동을 크게 위축시키게 될 것이다. 이는 또 고용시장 약화로 이어질 가능성이 높다. 미국 고용시장의 50%가 직원 수 500명 미만의 스몰 비즈니스에 의해 소화되고 있기 때문이다.   이외 각종 지표가 둔화세를 나타내고 있다. 소매 매출, 제조업 생산량, 제조 및 서비스 분야의 구매지수 등이 모두 경기침체를 가리키고 있다. 현재 경기는 대체로 지난 시기의 경험을 따르고 있다. 금리 인상 사이클이 시작된 후 평균 2~2.5년 이후부터 실업률 상승과 불황이 왔기 때문이다. 이번 금리 인상 사이클은 그중에서도 가장 빠르고 가파른 축에 든다. 비록 시작한 지 1년이 조금 지났지만, 그 속도와 폭을 고려하면 더 빨리 고용불안과 불황을 맞게 될 가능성이 있다.   이렇게 경기침체 가능성이 높게 예상되는 환경임에도 불구, 인플레이션은 연준의 타깃보다 훨씬 높게 유지되고 있다. 연준이 인상 사이클을 멈추더라도 곧바로 ‘피벗’으로 돌아서기 어려운 이유다. 물론, 경기둔화와 시중의 자금경색 상황이 심각하다고 판단될수록 성장 유도를 위해 입장을 선회, 전격 금리 인하를 단행할 수도 있다.   ▶불황 초기 통화정책과 투자   지금은 순환 주기상 불황 초입으로 이해할 수 있다. 다른 의견을 가질 수도 있지만, 많은 지표와 상황이 연말이나 내년 초 불황진입 가능성을 높게 점치고 있는 것은 사실이다. 이런 환경에서의 투자는 어땠을까.   연준이 최종 금리에 도달한 후 같은 금리를 6개월 이상 유지할 경우 이후 1년간의 역사적 경험치에 따르면 주식은 떨어지고 채권은 큰 변동이 없는 상황으로 전개될 수 있다. 반대로 최종 금리에 도달한 후 6개월 내 인하를 시작할 경우 이후 1년간 주식은 오를 수 있고 채권은 더 오를 수도 있다. 두 가지 시나리오 모두 채권의 우세를 말해주고 있는 셈이다.   연준의 금리 인상 사이클이 끝나고 불황을 동반하는 환경에서는 주식형 자산 등 ‘리스크’ 자산은 조심스럽게 접근하는 것이 현명하다. 주식형 자산은 금리 인상 사이클이 최종 목적지에 도달했을 때 상승을 경험한 경우가 많았지만, 이 시기가 불황을 동반하면 오히려 큰 폭으로 빠진 경험을 갖고 있기도 하다.     ▶분산 포트폴리오 운용   결국 지금의 시장환경은 주식형 자산보다 채권형 자산이나 기타 ‘안전자산’의 비중을 늘리는 분산을 시도해야 하는 시기라는 의미로 읽을 수 있다.     이를 정적, 수동적 포트폴리오 구성에 반영하기는 일반적으로 어렵다. 리스크 프로파일에 맞춰 자산유형별 비중이 대략 정해져 있는 경우이기 때문에 그렇다. 그러나 능동적 전술 포트폴리오에서는 충분히 자산유형별 재배치가 가능할 것이다. 이 경우 주식형 자산도 경기둔화나 침체기에도 실적을 낼 수 있는 방어적 기업에 속한 우량기업주, 가치주 위주로 선택하는 것이 유리할 수 있다.  켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected]분산 포트폴리오 투자 전망 안전자산 불확실성 분산투자 원칙 금리정책 방향 연내 금리

2023-05-16

[부동산 이야기] 주택시장 진입 전 고려 상황들

2월부터 본격적인 금년도 주택매매가 활발하게 시작되는 느낌이다. 동시에 현 상황에서 주택 구입이 가능한 바이어들이 상대적으로 줄어들고 있는 상황이 현실화되고 있고 이번 여름까지 이러한 추세가 이어질 전망이다.  여러 매체에서 주택시장이 붕괴하지 않을 것이라는 점을 집중적으로 보도하고 있지만 잘 다루지 않고 있는 몇 가지 상황들에 대해서 알아보고자 한다.     첫째, 이자율이 높아지면서 융자승인이라는 주택 구입 최초의 과정을 등한시하는 바이어들이 많다는 점이다. 본인의 융자 자체가 가능한가 아닌가가 가장 중요한 주택 구입의 첫 과정이기에 융자승인 여부의 확인이 없이 이자율을 따지거나 주택 가격의 상승이나 하락에 대한 문제에 대해서 논의를 집중하는 것은 별반 의미가 없다고 생각된다. 또한 현재 가능한 각종 다운페이의 지원이나 특히 적용 가능한 임시적인 이자율 할인이 2년에서 3년까지 가능한 바이다운프로그램, 그리고 렌더 자체의 크로징 비용의 지원, Betterhomes의 Oneday loan, 주택매매 후 기존셀러가 바로 테넌트가 되는 스타트업인 Easyknock프로그램과 같은 최신 주택 관련 모기지와 기타 정보의 업데이트가 매우 중요하다. 이자율은 융자승인 여부를 알고 나서 실질적으로 융자가 일단 시작되는 시점에서 어느 정도 알 수 있고 이자율 자체도 다시 높아질 수도 있는 현 상황이기 때문에 현실적인 융자승인 여부와 가능한 모기지 상품의 선택 폭을 넓히고 추후 재융자까지 염두에 두는 보다 세심한 미래까지 염두에 둔 재정적인 준비가 중요한 상황이다.     두 번째, 최근에 건설되는 주택 관련 프로젝트의 대부분이 아파트에 집중되면서 지난 40여 년간 가장 큰 폭으로 신규 아파트가 건설 중이라고 로켓모기지의 조사결과가 밝히고 있다. 대부분의 신규 아파트는 주로 대도시 지역을 포함한 렌트 가능지역에 주로 시세 대비 고가 위주로 공급물량이 쏠리고 있고 이는 기존의 임대 가능한 주택매물들과 경쟁 구도를 이루거나 지역별 수요 차이에 따라서(예. 저가매물 위주의 임대시장은 싼 가격 위주로), 그리고 현재 경기상황과 실업률에 따라서 한시적으로 렌트비 인하 시키거나 거꾸로 상승 가능한 상황이 서로 다르게 시장별로 나타나고 있다. 즉, 단기간의 렌트비 인상이나 하락으로 앞으로의 주택시장 전망을 예측할 필요는 없다고 본다. 현실적인 주변의 최신 렌트가격 정보에 기초해서 가능한 임대수익을 계산하고 더 큰 렌트 수익 보다는 장기적인 렌트가 가능한 좋은 테넌트를 구하는 점이 더욱 중요한 고려사항이 되어야만 한다. 수익률보다는 안정을 우선시해야만 한다.     세 번째,  OC 레지스터지에 따르면 2021년 대비 캘리포니아에서의 전출 이주 비율은 4% 정도 줄어들었고 추후 경기의 변동상황과 이민자 유입 그리고 캘리포니아로의 유턴 인구에 대한 상황이 추후 투자계획과 결정 시 중요한 요소가 될 수 있다는 점을 고려해야만 한다. 떠나는 인구와 새로 들어오는 인구에 대한 보다 세심한 분석이 한층 더 중요도를 더하고 있다.     네 번째, 자영업자들의 비즈니스 환경이 급변할 가능성이 커지고 있다. 인건비인상, 유틸리티 비용 급등 가능 상황에 더해서 코로나19 사태 이후 EIDL융자 등에 대한 상환이 시작되면서 막대한 재정적인 악화의 현실화가 시작되는바 본인의 재정적인 안정을 우선시하는 의사결정이 중요하다고 생각된다.     다섯 번째는, 여름 정도까지 금년도 주택구입이 가능한지 아닌지를 결정하고 추후를 대비하는 신속한 의사 결정이 필요하다고 본다. 가격의 등락이나 모기지 이자율의 하락 여부보다 더욱더 중요한 것은 바로 본인의 재정적인 상황이라는 사실을 인식해야만 한다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 주택시장 상황 주택시장 전망 현재 경기상황 금년도 주택매매

2023-02-22

많이 본 뉴스




실시간 뉴스