[부동산 이야기] 주택시장 진입 전 고려 상황들

전출·유입 인구 상황 세심한 분석 필요
자영업 비즈니스 환경 급변도 고려해야

2월부터 본격적인 금년도 주택매매가 활발하게 시작되는 느낌이다. 동시에 현 상황에서 주택 구입이 가능한 바이어들이 상대적으로 줄어들고 있는 상황이 현실화되고 있고 이번 여름까지 이러한 추세가 이어질 전망이다.  여러 매체에서 주택시장이 붕괴하지 않을 것이라는 점을 집중적으로 보도하고 있지만 잘 다루지 않고 있는 몇 가지 상황들에 대해서 알아보고자 한다.  
 
첫째, 이자율이 높아지면서 융자승인이라는 주택 구입 최초의 과정을 등한시하는 바이어들이 많다는 점이다. 본인의 융자 자체가 가능한가 아닌가가 가장 중요한 주택 구입의 첫 과정이기에 융자승인 여부의 확인이 없이 이자율을 따지거나 주택 가격의 상승이나 하락에 대한 문제에 대해서 논의를 집중하는 것은 별반 의미가 없다고 생각된다. 또한 현재 가능한 각종 다운페이의 지원이나 특히 적용 가능한 임시적인 이자율 할인이 2년에서 3년까지 가능한 바이다운프로그램, 그리고 렌더 자체의 크로징 비용의 지원, Betterhomes의 Oneday loan, 주택매매 후 기존셀러가 바로 테넌트가 되는 스타트업인 Easyknock프로그램과 같은 최신 주택 관련 모기지와 기타 정보의 업데이트가 매우 중요하다. 이자율은 융자승인 여부를 알고 나서 실질적으로 융자가 일단 시작되는 시점에서 어느 정도 알 수 있고 이자율 자체도 다시 높아질 수도 있는 현 상황이기 때문에 현실적인 융자승인 여부와 가능한 모기지 상품의 선택 폭을 넓히고 추후 재융자까지 염두에 두는 보다 세심한 미래까지 염두에 둔 재정적인 준비가 중요한 상황이다.  
 
두 번째, 최근에 건설되는 주택 관련 프로젝트의 대부분이 아파트에 집중되면서 지난 40여 년간 가장 큰 폭으로 신규 아파트가 건설 중이라고 로켓모기지의 조사결과가 밝히고 있다. 대부분의 신규 아파트는 주로 대도시 지역을 포함한 렌트 가능지역에 주로 시세 대비 고가 위주로 공급물량이 쏠리고 있고 이는 기존의 임대 가능한 주택매물들과 경쟁 구도를 이루거나 지역별 수요 차이에 따라서(예. 저가매물 위주의 임대시장은 싼 가격 위주로), 그리고 현재 경기상황과 실업률에 따라서 한시적으로 렌트비 인하 시키거나 거꾸로 상승 가능한 상황이 서로 다르게 시장별로 나타나고 있다. 즉, 단기간의 렌트비 인상이나 하락으로 앞으로의 주택시장 전망을 예측할 필요는 없다고 본다. 현실적인 주변의 최신 렌트가격 정보에 기초해서 가능한 임대수익을 계산하고 더 큰 렌트 수익 보다는 장기적인 렌트가 가능한 좋은 테넌트를 구하는 점이 더욱 중요한 고려사항이 되어야만 한다. 수익률보다는 안정을 우선시해야만 한다.  
 
세 번째,  OC 레지스터지에 따르면 2021년 대비 캘리포니아에서의 전출 이주 비율은 4% 정도 줄어들었고 추후 경기의 변동상황과 이민자 유입 그리고 캘리포니아로의 유턴 인구에 대한 상황이 추후 투자계획과 결정 시 중요한 요소가 될 수 있다는 점을 고려해야만 한다. 떠나는 인구와 새로 들어오는 인구에 대한 보다 세심한 분석이 한층 더 중요도를 더하고 있다.  
 

네 번째, 자영업자들의 비즈니스 환경이 급변할 가능성이 커지고 있다. 인건비인상, 유틸리티 비용 급등 가능 상황에 더해서 코로나19 사태 이후 EIDL융자 등에 대한 상환이 시작되면서 막대한 재정적인 악화의 현실화가 시작되는바 본인의 재정적인 안정을 우선시하는 의사결정이 중요하다고 생각된다.  
 
다섯 번째는, 여름 정도까지 금년도 주택구입이 가능한지 아닌지를 결정하고 추후를 대비하는 신속한 의사 결정이 필요하다고 본다. 가격의 등락이나 모기지 이자율의 하락 여부보다 더욱더 중요한 것은 바로 본인의 재정적인 상황이라는 사실을 인식해야만 한다.  
 
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곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트