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[부동산 가이드] 캘리포니아 임대법

펜데믹 이후 주택가격과 함께 임대료가 급격히 상승하면서 세입자의 부담이 커졌다. 집주인은 세입자를 고르는데 더욱 신중해졌고, 세입자로부터 가능한 많은 보증금을 받고 싶어한다.     하지만 이제 법적으로 보증금을 많이 받는 것이 제한된다. 미국에서 세입자의 시큐리티 디파짓(보증금)은 주로 임대 기간이 종료될 때, 특정 조건을 충족하지 못했을 때 사용할 수 있다. 보증금 사용에 대한 구체적인 규정은 주마다 다를 수 있다.     일반적으로 미지급 임대료가 있을 경우, 세입자가 임대 기간 동안 지불하지 않은 임대료를 보증금에서 공제할 수 있다.     손상된 주택의 수리비로 사용될 수 있는데 정상적인 마모와 손상이 아닌, 세입자의 과실로 인한 손상에 해당된다.     청소 비용으로도 사용할 수 있다. 주택이 입주 전과 같은 깨끗한 상태로 반환되지 않았다면, 그 청소 비용을 보증금에서 차감할 수 있다.     임대 계약의 특정 조항을 세입자가 위반했을 때도 보증금을 사용할 수 있다. 이는 계약 위반으로 인해 집주인이 입은 손해를 보전하기 위함이다.       보증금에서 사용된 내역은 세입자에게 먼저 보여주고 허락을 받아야 한다. 그다음 사용 내역이 명확히 설명된 후, 남은 잔금은 계약 종료로부터 21일 안에 세입자에게 돌려줘야 한다.     이렇게 함으로써 집주인과 세입자 간의 투명한 거래가 가능하며, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.     올해 캘리포니아에서 임대 시장에 변화를 불러온 두 가지 새로운 법률이 시행됐다. 바로 AB12와 SB 267이다.     AB12는 세입자가 내야 하는 보증금의 최대 금액을 한 달 치 임대료로 제한한다. 이는 고액의 보증금을 모으기 어려운 세입자들에게 큰 도움이 될 것이다.     예외도 존재한다. 집주인이 개인이거나 모든 회원이 개인인 유한 책임 회사(LLC) 소속일 경우, 최대 두 달 치 임대료를 보증금으로 요구할 수 있다. 집주인이 소유한 주거용 임대 부동산이 두개를 초과하거나, 전체 유닛수가 4개를 초과하면 이 예외는 적용되지 않는다.     SB 267은 세입자의 지불 능력을 객관적으로 평가함으로써 더욱 공정한 임대 절차를 지원한다. 정부 임대 보조금, 예를 들어 섹션 8(Section 8)을 받는 세입자들에게 적용된다. 이 법에 따르면, 건물주는 세입자의 임대 신청을 평가할 때 기존의 신용 기록 대신 세입자의 ‘지불 능력’을 평가해야 한다.     구체적으로, 세입자가 정부로부터 받는 보조금, 은행 잔고, 과거의 지불 기록이 신용 검증의 합리적인 증거로 인정된다. 그러나, 건물주는 여전히 세입자의 고용 상태를 확인하거나 개인 신분 확인을 위한 문서를 요청할 수 있다.     ▶문의: (562)882-8949   준 리 / 콜드웰뱅커 레스트 리얼티부동산 가이드 캘리포니아 임대법 보증금 사용 미지급 임대료 올해 캘리포니아

2024-11-06

단기 임대로 연 5만불 벌어볼까

고물가 시대엔 한 푼이 아쉽다. 생활비를 절약하는 것도 중요하지만 있는 자원을 활용해 부수입을 벌어들일 수 있다면 이보다 더 좋을 순 없다. 그래서인지 최근 많은 주택 소유자들이 숙박 공유서비스인 에어비앤비(airbnb.com) 사업을 고려해본다. 2008년 8월 샌프란시스코에서 탄생한 숙박 공유 서비스 플랫폼 에어비앤비는 이용자가 사이트에서 원하는 집이나 방을 예약,  집주인인 호스트에게 숙박료를 지불하면 에어비앤비가 이에 대한 수수료를 떼어가는 시스템이다. 에어비앤비 발표에 따르면 지난해 예약율은 2019년 대비 50% 이상 증가했으며 신규 호스트들은 지난 한해 동안 20억달러의 수익을 올린 것으로 나타났다. 또 베케이션 렌탈 데이터 플랫폼 에어DNA(airdna.co) 발표에 의하면 호스트들이 단기 임대 1채를 통해 지난 한해 벌어들인 수익은 5만6000달러로 이는 전년대비 35% 이상 상승한 수치다. 보복 여행이라는 말이 나올만큼 여행 수요가 증가하고 있고, 고물가 시대 고정 급여나 수입 외에 추가 수입을 원하는 이들이라면 도전해 볼만한 단기 임대 사업 준비 과정및 방법을 알아봤다.       ▶관련 법규정 확인   주택 단기 임대 사업을 시작하기 위해 가장 먼저 해야할 일은 사업을 하고자 하는 도시에 단기 임대 관련법이 있는 지 확인하는 것. 예를 들어 단기 임대를 위해서는 비즈니스 라이센스 또는 사업자 등록 절차가 필요할 수 있다. LA시의 경우 지난 2019년 7월부터 에어비앤비를 포함한 단기 임대 영업을 하려면 시에 등록이 필요하고 모든 광고에 해당 등록번호를 기재토록 하고 있다.   단기임대 데이터 분석 플랫폼인 에어DNA 알렉스 할러 전략책임자는 "시정부의 관련 규정은 세율부터 라이센스 연간 수수료, 단기 임대법에 이르기까지 다양하다"며 "규정 위반 시 벌금이 부과될 수 있으므로 꼼꼼히 알아보고 사업을 준비해야 한다"고 조언했다. 그리고 무엇보다 타운하우스나 콘도 주택 소유자라면 HOA(homeowner's association)의 단기 임대 허용 여부도 확인해야 한다. 일부 HOA는 단기 임대를 금지하고 있기 때문이다.     ▶시장조사   이렇게 관련법 확인이 끝났다면 시장 조사에 돌입해야 한다. 가장 중요한 것은 수요. 할러 전략책임자는 "가능한 많은 데이터를 수집하고 분석해야 비즈니스가 성공할 수 있다"며 "또 경쟁 상대를 분석하는 것도 중요한데 그들의 특장점은 무엇이고 가격대 등도 분석해 경쟁 우위를 점할 수 있도록 벤치마킹하면 도움이 된다"고 조언했다.       ▶집 꾸미기     시정부 규정 및 시장 조사를 마친 뒤 사업에 대한 확신이 들었다면 이젠 본격적으로 단기 임대할 집에 손님 맞을 준비를 해야 한다. 집을 청소하고 준비할 때 가장 기본은 집주인의 흔적을 모두 지우는 것. 단기 임대 관리 업체 바카사(vacasa.com) 다네드 커크함 이사는 "가족 사진이나 기념품 등 사적인 물건들은 모두 정리하는 것이 좋다"고 말한다. 단기 임대 관리 솔루션 소프트웨어 업체 호스트어웨이(hostaway.com) 마커스 라더 대표는 "단기 임대 사업 시작을 위해서 가장 먼저 해야 할 것은 집수리"라며 "삐걱거리는 문, 낡은 샤워기, 잘 닫히지 않는 냉장고 등은 숙박객에게 나쁜 인상을 주고 이는 나쁜 고객 평점으로 이어질 수 밖에 없다"고 설명했다. 에어비앤비 같은 전문 플랫폼을 이용한 단기 임대 사업에 있어 평점은 가장 좋은 홍보 수단. 따라서 나쁜 평점을 피하기 위한 수동적 집수리에서 벗어나 스마트 온도 조절 장치, 스마트 도어락, 가구 업데이트 등 최고의 평점을 받기 위한 주택 업그레이드를 시도하는 것이 좋다. 또 출장객을 위해 비즈니스 업무에 필요한 데스크와 컴퓨터는 물론 숙박객 전용 와이파이도 별도로 준비하는 것도 잊지 말다.       ▶보험 가입   단기 임대 시 발생할 수 있는 숙박객 소지품 분실 혹은 주택 손상을 대비한 보험 가입도 고려해야 한다. 일반 주택 보험은 단기 임대 시엔 적용되지 않는다. 라더 대표는 "에어비앤비는 숙박객을 위해 기본 보험을 일부 제공하기도 하지만 이것만으로는 부족하다"며 "만일의 경우를 대비해 현 주택 보험에 단기 임대 규정을 추가하거나 사업자 보험에 가입하는 것이 안전하다"고 말했다.     이렇게 모든 준비가 끝났다면 이젠 본격적으로 관리 시스템을 구축해야 한다. 예약부터 숙소 청소, 투숙객 질문 사항 등을 어떻게 관리할 것인지 준비해야 한다. 이는 보통 집주인이 직접 하지만 관리자를 따로 고용할 수도 있다.       ▶플랫폼 등록하기   단기 임대를 위한 플랫폼으로 가장 유명한 곳은 에어비앤비지만 Vrbo(vrbo.com), 부킹닷컴(Booking.com) 등 다양한데 이들 플랫폼에 집을 등록하기 위해 가장 중요한 것은 주택 실내외 사진. 에어비앤비에 따르면 전문 사진가를 고용해 촬영 후 업로드하면 예약율과 수익이 평균보다 20% 이상 올라간다고 한다. 또 집 설명 및 요금도 설정해야 한다.     할러 전략책임자는 "숙박료는 요일, 계절, 휴일 등 다양한 요인에 의해 결정된다"며 "그리고 고객 후기는 사업 초기 최고의 마케팅 도구이므로 첫 예약 시 최선을 다해 별 5개를 받아야 한다"고 조언했다. 이주현 객원기자임대 숙박업 단기 임대법 플랫폼 에어비앤비 단기임대 데이터

2022-12-07

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