[부동산 이야기] 주택 구입 시 필요한 융자보험
요즘 주택 시장은 높은 가격과 대출 이자가 떨어졌다고는 해도 여전히 높은 이자율 때문에 예비 바이어들이 주택을 구입하기에 만만치 않다. 그러나 아파트 렌트보다는 집을 사고 난 후에 매달 내야 하는 비용이 더 많지만 그만큼 주택소유자들에게 돌아가는 혜택도 많다. 보통 주택을 구입하려면 20% 정도를 다운해야 하는데, 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택 구입이 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 돈을 빌려주는 은행에서는 위험부담을 줄이기 위하여 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 모기지 보험(PMI: Private Mortgage Insurance)이라고 부르는 이 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제돼 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자. 수입이 많은 젊은 바이어가 목돈이 없어서 적은 다운페이먼트로 집을 사야 할 때를 가정해보자. 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자 기관 입장에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우, 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 PMI에 가입하게 한다. 다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라서 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 홈오너들은 그동안 지불해 오던 PMI를 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 면제 조건과 신청과정을 알아보자. 먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 기관은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자금의 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당된다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다. 그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 융자 기관에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 부족할 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만불 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다. 하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 기관을 찾아서 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인하고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있다. ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 융자보험 주택 주택 구입 주택 가치 보통 주택
