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[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <39>

모기지 금리가 21년 만에 최고치로 뛰어올랐다. 지난 13일 기준 30년 고정 모기지 금리가 7.62%, 15년 고정은 6.81%다. 거의 8%에 육박하고 있는 30년 모기지 금리 속에 일부 지역 주택 가격은 상승세를 이어가고 있다. 천정부지로 치솟고 있는 모기지 금리와 맞물려 일부 지역은 주택 매입 경쟁이 치열해지고 있기 때문이다. 수요가 폭발하고 있는 오렌지 카운티 지역을 중심으로 주택 가격이 잇따라 상승하고 있다. 오렌지 카운티는 유입되는 인구가 많지만, 주택을 건축할 지역이 부족하고 인플레이션으로 자재 가격도 상승한 상황이다. 동시에 기존 주택을 내놓는 셀러들이 상대적으로 적다 보니 셀러 마켓 현상이 나타나고 있다. 8월 평균 주택 가격은 약 131만 달러로 한 달 전보다 약 0.8%, 1년 전보다는 무려 약 9.2% 상승한 결과다. 오렌지 카운티 지역은 주택 매물이 턱없이 부족해 매물이 나오면 복수 오퍼가 이어지고 있다. 평균 15개 이상의 복수 오퍼로 마켓에 나온 주택은 약 10% 이상 높은 가격으로 매매되고 있다. 캘리포니아 주택 가격이 15개월 만에 최고치를 기록하고 있다. 캘리포니아에서 지난 8월 콘도와 타운 홈 평균 가격은 약 65만7000달러로 1년 전보다 약 6% 상승했다. LA 카운티의 지난 8월 평균 주택 가격은 88만2020달러로 7월보다 약 3.6%, 전 년 동기 대비 3.2% 상승했다. 지역에 따라 하락하는 분위기를 보이지만 내년 말까지 약 10% 가까운 상승세를 보일 것이라는 전망도 나오고 있다. 한편 7월 거래 중간 주택 가격은 40만6700달러로 전년 동월 대비 약 1.9% 상승했다. 따라서 부동산 가격에 영향을 주는 요인들을 다시 정리해 보면 가장 기본적인 부분은 수요와 공급, 노동 시장의 상황과 높은 모기지 이자율의 상관관계, 거기에 베이비부머 세대들의 영향에 따른 결과라고 볼 수 있다. 이러한 복합적인 영향으로 첫 주택 구입자나 젊은 세대들이 대도시의 여전히 치솟는 렌트비 상승으로 인한 경제적 부담 때문에 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드방식의 생활이 가장 적합한 지역인 대도시 주변 위성 도시로 대거 이동하게 되었다. 그중 발렌시아 지역 혹은 팜데일, 랭캐스터 지역으로 많은 한인이 주택을 사서 이동한 것으로 판단되며 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다. 특히 엘니뇨 현상으로 한국처럼 사계절이 확실해지고 있는 상황에서 타지역 인구 유입으로 지역별로 도로 확장 공사와 호텔 건설 등 발전하는 도시임을 확인할 수 있다. 오렌지 카운티 지역처럼 셀러 마켓은 아직 아니지만, 서서히 오렌지 카운티 영향을 받을 것 같은 느낌이다. 요즘은 다양한 소식통들을 통해 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞에서 언급한 것처럼 노동 시장과 베이비부머 세대들의 이동에 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다. ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사부동산 가이드 위성도시 젊은층 지역인 대도시 오렌지 카운티 캘리포니아 주택

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터<34>

연방준비제도가 5월 들어서도 0.25% 이자율을 올렸다. 7개월 연속 내리막길을 걷던 주택 가격 내림세가 드디어 멈추는 모양새다. S&P 다우존스 인덱스는 지난 2월 집계된 주택 가격 지수가 전월보다 약 0.9% 상승했다고 밝혔다. 가파른 상승세를 보이던 주택 담보 대출 금리가 하락한 것이 주택 가격 지수를 올린 원인으로 분석된다. 하지만 지역별 편차가 커서 동부지역은 집값이 많이 올랐고 서부지역은 내린 것으로 나타났다. 도시별로는 동부의 마이애미가 10.8%, 템파는 약 7.7%, 애틀란타는 약 6.6%가 오른 반면, 서부의 샌프란시스코는 약 10%, 시애틀은 약 9.3%나 가격이 내렸다. 또한 LA카운티에서 아파트 부동산 매매가 많이 감소한 것으로 나타났다. 사무용 부동산 침체와 맞물려 아파트 부동산 매매는 지난해 1분기 대비 약 40% 가까이 급감했다. 아파트 부동산 매매가 급감하면서 판매 가격도 하락하고 있다. 부동산 대출 금리가 고공 행진하는 것이 아파트 부동산 시장을 냉각시키는 주요인이 되고 있다고 전문가들은 분석하고 있다. 더군다나 인플레이션으로 투자가들이 투자를 멈추고 시장을 주시하고 있다. 요즘처럼 금리가 높을 때는 주택 구입자들이 많이 사용하는 방법 중에 하나로 바이 다운 옵션 제도가 있다. 즉 바이어가 돈을 주고 앞으로 2~3년 동안의 연차적으로 이자율을 낮추는 방법이다. 바이 다운 만기가 되는 2년 혹은 3년 전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 사용하지 않은 금액에 대하여 원금 삭감을 해주므로 손해를 안 본다. 다만 바이어가 초기에 바이 다운을 위해 적지 않은 금액의 돈을 지급하는 것이 단점이다. 주민발의안 19(Proposition 19) 혜택을 받을 수 있는 해당자들 역시 재테크 하기에 적절한 시기라고 볼 수 있다. 이사철인 봄철로 들어서면서 바이어들도 서서히 움직이고 있다. 지역에 따라 정도의 차이는 있지만 오픈 하우스를 하면 제법 바이어들이 몰려들고 있다. 연준이 이자율은 1년 가까이 올려도 주택 가격 하락에 크게 영향을 주지 못한 안정세를 보인 상태인 데다가 매물이 시중에 많이 나오지 않는 것도 주택 가격 내림세에 영향을 크게 주지 못한다는 분석이다. 그래도 여전히 가격 부담이 있는 LA의 대다수 바이어들은 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중에 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 대표적인 지역이다. 요즘은 팜데일, 랭캐스터에 캘리포니아 주화인 파피꽃이 만발하는 시기다. 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것이 특징이라고 할 수 있다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이며 첫 주택 구입 바이어에게도 매력적인 지역이다. 출퇴근 시간을 피하면 발렌시아 지역은 약 35분, 팜데일, 랭캐스터 지역은 약 1시간 거리다. 많은 한인들이 이곳 주택을 구입해 이주 중이다. 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보에 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다. ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 금리인상 위성도시 아파트 부동산 주택 구입자들 부동산 대출

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <32>

팬데믹 이전 수준을 회복한 아시아와 유럽과는 대조적으로 미국의 상업용 건물들의 공실률은 매우 높은 상태이다. 월스트리트저널은 부동산 업체 JLL 자료를 인용해 미국 사무실 점유율이 최대 약 60% 정도라고 분석했다. 도시별로 격차가 크기는 하지만 아시아, 유럽, 그리고 중동의 약 90% 점유율에 비하면 훨씬 낮은 수준이다. 유독 미국에서 상업용 건물들의 점유율이 낮은 이유는 넓은 생활 공간의 집과, 긴 출퇴근 시간, 그리고 빡빡한 노동 시장 등 때문이다. 팬데믹 기간에 높은 집값과 렌트비 상승 요인으로 대도시보다는 교외의 저렴한 넓은 집에서 거주하는 현상들이 발생하면서 재택근무 형태가 보편화하는 현상과 겹쳐 여러 가지 경제적, 생산적으로 상승효과를 본 결과라고 할 수 있다. 즉 아시아나 유럽처럼 복잡하고 비좁은 도시 생활보다는 넓은 홈 오피스를 구축하는 장점이 있기 때문이다. 팬데믹 이전과 이후의 경제적 효과를 비교하게 된 기업이나 일반인들이 자연스럽게 상생 효과를 낼 수 있는 재택근무 혹은 하이브리드 방식을 선호하는 결과라고 해석할 수 있다. 한편, 전반적으로 주택 시장이 다시 살아나고 있다고 보도가 나오고 있다. 해마다 그랬듯이 봄철로 접어들면서 셀러나 바이어들은 주택 매매에 신경을 쓰는 시기이기도 하다. 올해 하반기의 경기 침체설이 있음에도 불구하고 전체적인 경제는 긍정적으로 보는 전문가들이 많다. 12월에는 주택 개발이 주춤했으나 새해 들어 바이어들이 전체적으로 움직이기 시작하면서 부동산 전문가들은 터닝 포인트로 보기도 한다. 연방준비제도가 0.25%만 올렸고 당분간 시장 시장을 지켜보는 상황이다. 30년 고정 모기지 이자율이 1월 하순 기준으로 6.14%이다. 프레디맥이 발표한 것으로 볼 때 작년 9월 중순 이후에 가장 낮다. 바이어의 조건에 따라서 5%대의 이자율로 융자가 가능하기도 하다. 간혹 바이어와 셀러 간에 합의점을 정하기 위해서 경우에 따라서는 셀러 측이 클로징 코스트를 대주는 경우나 바이다운(Buy Down) 형태도 자주 발생하기도 한다. 그만큼 시장의 상황이 바이어 시장쪽으로 가고 있음을 보여주는 현상이라고 할 수 있다. 여전히 가격 부담이 있는 대다수의 바이어는 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중에 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다. 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것이 특징이라고 할 수 있다. 지금은 봄바람이 부는 봄철로 들어서고 있다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구매 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 팬데믹 기간에 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인이 주택을 구매해서 이동한 것으로 판단되며 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다. ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 하이브리드방식 위성도시 주택 시장 재택근무 형태 아시아 유럽