[회계 이야기] 부동산 상속과 증여 세법

부동산 자산을 누군가에게 물려주게 되면 증여 또는 상속이 발생하게 된다. 증여는 생전에 부동산을 물려주는 것이고 상속은 사망 후에 부동산을 물려주는 것이다. 증여와 상속은 세법상으로 통합해서 관리되어 유사하게 취급되지만 물려주는 방법과 시점에 따라 세금에 커다란 영향을 주기 때문에 실행하기 전에 미리 계획을 세워 두는 것이 바람직하다. 상속과 증여는 통합되어 관리되며, 세금 크레딧을 받아 평생 세금 없이 물려줄 수 있는 총금액은 2023년 기준 수증자 한 명당 1292만 달러이고 부부라면 총 2584만 달러이다. 초과분에 대해서는 고정된 세율인 40%로 세금이 부과된다.     미국 세법은 한국과 달리 자산을 물려주는 증여자가 세금을 납부하고 수증자에게 자산을 물려주게 된다. 수증자는 증여를 받을 시점의 증여자의 조정 기준가, 증여 시의 시장가 등을 알고 있어야 한다. 차후 물려받은 부동산을 매각하면 발생하게 되는 양도소득세 산출에 적용되는 기준가는 증여 또는 상속 여부에 따라 차이가 있다.     증여로 물려받은 부동산은 증여받을 시점의 부모님의 조정 기준가를 그대로 물려받게 된다. 수증자의 양도소득세는 판매가격에서 조정 기준가를 차감한 금액이고 물려받은 증여 부동산 보유 기간에 따라 단기 또는 장기 양도소득세로 구분된다. 만약 부동산을 손해를 보고 매각했다면 손실금액 산출의 기준가는 조정 기준가가 아닌 물려받을 당시의 시장 가격이 기준 금액이 된다. 증여 부동산을 바로 매각하지 않고 2년 이상을 거주한 후 매각하게 되면 양도소득세를 피할 수도 있는데 싱글인 경우 25만 달러 부부인 경우 50만 달러까지의 양도소득세가 면제된다.     증여와 달리 상속에 대한 양도소득세 기준가는 부모님이 샀던 때의 가격이 아닌 상속 시의 시장가격으로 상향조정이 이루어지게 된다. 대부분의 부동산은 시간이 지나면서 가치가 증가하기 때문에 기준금액이 상향 조정되기 때문에 부동산 양도소득세를 고려한다면 증여보다는 상속으로 물려주는 것이 자녀들에게 양도소득세 부담을 덜어주는 것이 될 것이다.     사업용이나 투자를 위해 보유하고 있는 부동산에 대해서는 흔히들 1031 규정을 이용하는데 상속과 연관하게 되면 절세에 많은 도움이 된다. 1031 규정에 따르면 보유하고 있는 부동산을 매각하고 새로운 부동산을 매입하게 되면 판매 이득금에 대해 새로운 자산을 매각할 때까지 세금을 유예할 수가 있다. 교환으로 얻은 새로운 부동산에 대해서는 기존 부동산을 계속 유지하는 것으로 간주하여 기존 부동산의 기준가를 그대로 유지하도록 규정하고 있다. 1031 규정을 통해 보유하고 있던 부동산을 상속하게 되면 기준가격이 시장가로 상향 조정되기 때문에 그동안 유예되었던 양도소득세는 사라지게 되는 것이다.   증여나 상속과는 별도로 자선단체에 기부하는 옵션도 있는데 자선단체는 양도소득세 없이 부동산을 매각할 수 있고 기부자는 부동산 시장가로 기부금 공제를 받을 수 있다. 부동산을 자녀에게 물려주려 한다면 미리 계획하여 증여와 상속과 관련된 세법을 잘 살펴보고 여러 옵션을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 현명하다. 부동산을 증여받을 때는 차후 세금보고를 위해 증여자에게서 조정기준 금액과 최초 매입한 날짜를 받아야 하고 클로징 서류 사본을 함께 받아 보관하고 있어야 한다.     ▶문의: (213)926-9378 백용현 CPA회계 이야기 부동산 상속과 부동산 상속과 상속과 증여 증여 부동산