[부동산 이야기] 상가 부동산 투자

안정적 임대 수익 보장 NNN 고려해야
시세 차익은 어렵지만, 관리 부담 적어

트럼프 대통령 당선과 더불어 비트코인이 9만 달러를 넘나들고 있다. 올해에는 엔비디아나 테슬라와 같은 대형 주식의 상승률이 60%에 달할 정도로 주식 시장이 최고점에 달해 있다. 워런 버핏이 역대급 현금을 보유하고 있다는 분석과 더불어 한 재정 전문가는 주식 시장의 하락기를 대비해서 부동산과 주식 분산 투자의 중요성을 강조하고 있다.  
 
일반적으로 투자자의 나이와 성향에 따라 5%에서 30%를 부동산에 투자할 것을 권장한다. 현재 금리 인하 가능성도 전망되고 있어서, 부동산 투자에 대한 관심이 다시 고조되고 있는 시점이라고 볼 수 있다. 특히 은퇴를 준비하는 투자자라면, 안정적인 임대 수익이 보장되는 NNN 리스 소매 상가 부동산에 관심을 가지시길 권한다.  
 
그동안 남가주 지역 주택이나 아파트와 같은 거주용 부동산은 높은 관리부담과 낮은 수익에도 불구하고 팔 때 막대한 시세차익을 볼 수 있다는 점이 투자의 중요한 이유였다. 그러나, 2024년 마지막 분기에는 남가주 거주용 투자 부동산 시장에 바이어가 사라져 수많은 매물들이 쌓여 있는 상태이다. 경험 많은 부동산 관련 분야의 대부분이 당황해 할 정도로 본격적인 하락기에 접어들었다.  
 
2024년 11월 현재 특히 LA 한인타운 주변 사무실 인구 감소, 대형 아파트 공급 증가, 저소득층의 렌트 수요증가, 높은 이자율, 팬데믹 이후 개인이 처리하기 까다로워진 세입자와의 관계, 비싼 관리비용 등의 이유로 거주용 유닛이 은퇴자금 확보를 위한 부동산 투자 대상이 되기 어려워졌다. LA 한인타운의 오피스 10곳 중 3곳이 비어 있는 등 사무실 임대 시장이 예전만 못한 상황이다.  
 

들어오는 수입대비 아파트 판매 가격이 정점에 올라와 있다. 그리고 신축 아파트 매물보다 임대 수익이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향도 크다.  
 
2028년 올림픽을 LA에서 개최한다는 호재도 과연 한인타운에 어떻게 영향을 미칠지 알 수 없다.
 
사두고 버티면 오른다는 시세차익의 전략이 더는 어려운 이유는 또 있다. 많은 기업과 젊은 중산층 인구가 집값이 싼 타주 이주가 진행되고 있고 렌트비가 비싸져 홈리스 인구가 늘어나는 상황에 저가 아파트들의 수요가 늘어나는 등 렌트비 인상이 점차 둔화하고 있다.  
 
주거용 부동산과는 달리 리테일 상업 부동산 구매에 관심을 가지시는 분들에게는 최적의 호기인 시점이다. 남가주에 위치한 대형 쇼핑센터 매물이 투자율이 8% 넘는 것도 보이고 요즘 미국에서 대세로 많은 사람이 관심을 가지고 있는 조지아에는 신축 리테일 상가 7%도 만날 수 있기 때문이다. 유명 퀵서비스 레스토랑과 마켓들은 10년에서 15년씩 리스계약 기간이 남아 있고 단독으로 분리가 되어 있으며 100만 달러대부터 가격이 형성돼 있다.  
 
리테일용 상업 부동산 구매를 위해서 11월 중순 현재 은행에 문의하시면 대략 이자율은 6.5% 정도일 것이다. 후반기 들어서 투자 매물의 투자율이 이자율보다 나은 7%대 매물도 많이 나타나고 있는 등 전반적으로 가격이 이자율보다 높아지는 상황으로 전환이 될 수도 있다. 중산층 인구 감소세가 여전한 남가주의 경우 아파트와 같은 주거용 유닛보다는 매월 꾸준한 수입이 보장된 안정된 세입자가 NNN 리스 계약되어 관리가 거의 없는 상가부동산이 현명한 투자가 될 것이다.
 
▶문의: [phone]

해리 정 / 한바다 부동산 대표