[부동산 가이드] CAP 레이트의 한계

장기변동성 반영 안 돼 실수익 가늠 한계
소득세율·부동산 가치 변화 여부도 영향

CAP 레이트(CAP Rate·자본환원율)는 부동산의 수익률을 가늠하는 대표적인 지표 중 하나다. 이번 칼럼을 통해 CAP 레이트가 무엇인지 간단하게 설명하고, 한계점을 짚어 보도록 하겠다.
 
CAP 레이트는 부동산의 수익성을 평가하는 지표다.  1년 동안 30만 달러의 순수익이 발생하는 부동산을 500만 달러에 구매한 상황을 가정해보겠다. CAP 레이트는 순수익(30만 달러)을 매매가(500만 달러)로 나눈 6%다. 달리 말하면, 은행에 500만 달러를 저축해 연 이자율 6%를 받는다고 볼 수 있다. 이처럼 CAP 레이트를 활용하면 수익률을 이해하기 쉽고, 단순하게 사용할 수 있는 탓에 부동산 투자자들 사이에서 많이 사용된다.
 
하지만 CAP 레이트는 장기 변동성을 반영하지 못한다는 한계가 있다. 예를 들면, 임대료가 매년 오를 수도 있고, 예상치 못한 수리비가 발생할 수도 있다.  
 
또 공실이 발생해 수익에 타격이 생기는 상황 역시 반영하지 못한다는 한계가 있다.
 

이에 더해 CAP 레이트는 융자와의 연관성을 고려하지 않는다. 대부분의 부동산 투자에서는 자금 조달 방식과 규모가 큰 역할을 한다.  
 
예를 들어, 8%의 이자를 내고 10%의 수익을 기대할 수 있는 부동산을 산다면, 다운페이먼트를 최소로 납부하고 융자를 많이 받는 게 유리할 수 있다. 이를 ‘지렛대 효과’라고 한다. 부동산 투자자는 빌린 자금을 활용해 더 높은 수익을 올릴 수 있어야 하는데, CAP 레이트는 이러한 금융 전략을 전혀 반영하지 않는다.  
 
또 변동금리로 융자를 받았다면, 금리 상승에 따른 이자 비용 증가도 가늠할 수 없다. 실질 수익률이 낮아질 수 있는 상황을 반영하지 않는다는 의미다  
 
세 번째로 세금과 감가상각을 고려하지 않는다. 동일한 수익을 내는 부동산이더라도 소유자의 상황에 따라 납세 규모와 수익률은 천차만별이다. 소득세율이 높은 투자자라면 세금을 지불한 후의 실제 수익률이 낮아질 것이다. 또한, 여러 부동산을 동시에 소유한 경우, 각 부동산의 손익 상태는 전체 세금 부담과 최종 수익률에 영향을 미친다.
 
네 번째로, 미래의 부동산 가격 변화를 고려하지 않는다. 부동산의 가치 상승도 투자 수익률에 큰 영향을 미친다. 그러나 CAP 레이트는 가격 상승률을 전혀 반영하지 않는다. 이는 실질 수익률을 평가하는 데 한계점으로 작용한다.
 
이러한 한계를 극복하기 위해서 활용되는 지표들이 현금수익률(Cash On Cash), 내부수익률(IRR, Internal Rate of Return), 누적자본방법(Accumulated Capital Method) 등이다. 이들 방법은 투자 기간 전체를 포괄하고, 융자와 세금, 가치 상승 등의 다양한 요소를 반영한다. 다음 글에서는 대안으로 활용되는 지수들을 자세히 설명하도록 하겠다. 다양한 지표 활용은 성공적인 부동산 투자로의 지름길이다.  
 
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준 리/ 콜드웰뱅커베스트부동산