손님의 모기지 이자율 결정에 영향을 주는 요소들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 모기지를 신청한 손님의 이자율 결정에 영향을 주는 요소에는 어떠한 것들이 있으며, 이자율을 잘 받기 위해서는 어떻게 해야 하나요?
 
 
▶답= 금리가 높은 시기에 그나마 이자율을 잘 받기 위하여 어떠한 것들이 손님의 이자율 결정에 영향을 주는지를 알아보겠습니다.
 
흔히 포인트(Discount point)라고 불리는 오리지네이션 피의 지불 여부, 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도 (혹은 LTV = Loan to Value), 융자의 금액과 형태 즉 일반(Conforming) 융자인지, 점보 융자인지, 구매 융자인지, 재융자인지, 현금 인출 재융자인지, 주택의 형태 즉 SFR, Condo (Town House), 2-4 units, 주택에 대한 거주 용도 즉 주거주용, 세컨드 홈(별장용), 투자용인지 등을 손님의 이자율에 결정에 직접적인 영향을 주는 대표적인 요소들로 꼽을 수 있습니다.  
 
먼저, 포인트를 지불할 경우에는 더 낮은 이자율을 받을 수 있습니다. 일반적으로 언론매체는 이자율을 1포인트 (융자 금액의 1%)를 기준으로 발표하는데 1포인트를 지불할 경우 지불하지 않을 때 보다 30년 고정으로 보통 0.25%-0.375% 정도 낮은 이자율을 받을 수 있습니다. 문제는 포인트를 지불하고 더 낮은 이자율을 취하는 것이 옳은 선택인지를 판단할 줄 알아야 합니다.

 
지불한 포인트에 대한 대가를 충분히 받기 위해서는 적어도 3-4년의 시간이 걸리므로 집을 빨리 팔 예정인 사람들은 당연히 지불하지 않는 것이 좋습니다. 또한 요즘처럼 향후 금리가 내려갈 것으로 예상되는 시기에는 몇 년 내에 재융자를 할 가능성이 높아지므로 역시 포인트를 지불하지 않는 것이 유리할 수 있습니다. 문제는 대상 주택이 2-4 유닛이거나, 거주 용도가 세컨드 홈(별장용) 혹은 렌트 용인 경우에는 렌더가 포인트 지불을 요구하는 경우가 있으므로 융자 담당자와 잘 상의하여 결정하여야 합니다.
 
그다음으로 손님의 이자율에 결정적으로 영향을 주는 요소는 신용점수와 다운페이먼트(혹은 에퀴티) 정도입니다. 신용점수가 780점 이상인 경우에는 다운을 25%만 하여도 최상의 이자율을 받을 수 있습니다. 하지만 신용점수가 700점 이하인 사람이 다운을 25%만 할 경우에는 이자율이 많이 올라갑니다. 따라서 평소에 신용점수를 잘 관리해두는 것이 무엇보다 중요합니다.  
 
자동차 및 신용카드 페이먼트는 무슨일이 있어도 제때 납부하고, 신용보고서 발급에 임박해서 만이라도 신용카드의 밸런스를 낮게 유지하는 것이 좋습니다. 특히 요즘들어서는 신분도용사기가 극심하므로 이로 인한 피해를 막기 위하여 신용관리회사를 통해서 자신의 소셜번호및 개인정보를 보호관리하는 것도 좋은 방법일 수 있습니다. 융자금액도 손님의 이자율에 영향을 주는 요소중의 하나입니다. LA 와 OC 지역의 싱글하우스를 기준으로 융자금액이 765,550 달러 이상인 경우와 이하인 경우의 이자율은 확연히 달라집니다. 이 융자금액 기준은 다운페이먼트 정도와 바로 연결되는 아주 중요한 사항이므로 집을 살 계획이 있는 사람들은 융자담당자와 미리 상의 하는 것이 좋습니다. 
 
해당주택에 대한 거주용도와 주택의 형태 또한 이자율에 지대한 영향을 줍니다. 즉, 주거주용인지, 별장용인지, 투자용인지, 싱글홈인지, 콘도인지, 2-4유닛인지에 따라 이자율이 많이 차이가 납니다. 이러한 요소들은 동시에 다운페이먼트 정도와 연결되어 이자율에 영향을 줍니다. 콘도나 타운하우스를 25% 이하 다운으로 구입할 경우에는 이자율이 약간 올라갑니다. 또한 기존에 주택소유주들이 추가로 집을 한 채 더 살경우에 거주용도의 문제가 발생할 수 있습니다. 
 
일부 손님은 실제로는 렌트를 놓을 예정이면서도 더 낮은 이자율을 받기위하여 주거주용으로 융자를 신청하거나 그렇게 요구하는 경우가 종종 있는데 이는 아주 위험한 일입니다. 거주용도를 속이는 것은 이미 모기지업계에서 가장 많은 사기형태로 발표되고 있고 이에 대한 업계(렌더, 에이전시 및 투자자들)의 관심과 검토의 수준은 아주 높다고 보면됩니다. 따라서 거주용도문제는 융자담당자와 자세히 상의 한 후 융자신청을 해야합니다. 
 
지금까지 살펴본 바와 같이 손님이 받는 모기지 이자율은 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도, 융자금액, 융자상품, 포인트 지불정도, 대상주택의 형태와 거주용도등 개인 및 대상주택의 요건과 이에 따른 위험의 정도에 따라 다르게 형성됩니다. 그런데 이러한 각종 요소들은 각각 별개로 작동하는 것이아니라 서로 연결되어 이자율 결정에 영향을 주므로 전문가의 도움이 필요합니다. 주택구입이나 융자신청을 계획한 사람들은 시간을 가지고 융자담당자와 자세한 상담을 통해서 자신의 입장에서 가장 좋은 이자율을 받을 수 있기를 바랍니다.
 
 
 
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스티브 양 프로융자 대표