[부동산] 2024 하반기 부동산 전망

모기지 금리 6% 중·후반대 유지
중개 수수료 변경에 판매가 하락

지난해 부동산 시장은 바닥에서 지하로 내려간 암울한 해였다. 거래가 급감했는데도 치솟은 금리로 인해 주택 가격은 더욱 올랐고 한때 내 집 마련을 꿈꾸던 잠재적 바이어는 다시 렌트 시장으로 돌아가야 했다. 기존 주택과 신규 주택 판매 모두 지난 부동산 경기 침체 이후 최저 수준에 도달했고 셀러들 역시 높아진 주택 가격과 금리에 이사를 포기하면서 리스팅(재고매물)은 역대 최저수준까지 크게 줄어들었다.  
 
우선 시장의 흐름을 좌우하는 모기지 금리를 보자. 지난해 연초까지만 해도 대다수 모기지 업체들은 금리가 1분기 7% 선으로 오른 이후 꾸준히 내려 연말에는 6% 중반대에 도달할 것으로 예상했다. 그러나 예상은 크게 빗나갔다. 연초 6% 중반 선을 맴돌던 금리는 5월 이후 빠르게 상승하기 시작해 6~7월 6% 후반대에 도달했고 8월 7%마저 돌파한 다음 11월까지 이 수준을 이어가다 12월 말 6% 후반대를 겨우 회복했다.  
 
남은 2024년의 부동산 시장에서는 과연 어떤 일이 일어날 것인가. 우선 시장의 흐름을 좌우하는 모기지 금리를 보자. 지난해 연초까지만 해도 대다수 모기지 업체들은 금리가 1분기 7% 선으로 오른 이후 꾸준히 내려 연말에는 6% 중반대에 도달할 것으로 예상했다.
 
2024년에도 그 끝에 가서야 정확도를 확인할 수 있겠지만, 현재까지 가장 우세한 의견은 6% 중·후반대의 모기지금리를 유지한다는 것이다. 이는 연준의 금리 인하 이후 5%대로 회복을 바라던 업계의 예상보다 높다.
 

모기지 업체 관계자들은 “연초 6~7% 초반대를 기록한 후 매 분기 소폭 하락해 연말 6.5~6.6% 선에 도달할 것”이라며 "2025년의 경우 아직 예상하기가 이르다”고 한다. 모기지금리가 5%대로 돌아가거나 8%를 넘긴다는 예상도 있다.
 
금리가 5%대로 떨어지는 것은 경기 침체가 심해질 경우 발생한다. 경기 침체로 실업률이 급증하고 수요가 급감하면 모기지 금리는 5% 또는 그 이하로 내려가겠지만, 가격은 약 3%가량 내리면서 거래 건수는 500만채를 넘길 수 있다.
 
반대로 시장의 예상과 달리 연준이 금리를 내리지 않고 물가 폭등이 계속되면 금리는 다시 8%를 넘볼 수 있다. 이 경우 집값은 5% 이상 떨어지고 기존 주택 거래 건수는 350만채를 밑돌 가능성이 커진다. 주택 거래 증가에 중요한 요소 중 하나인 재고물량도 증가세를 보일 전망이다.
 
이번 8월 17일 주택 판매시 에이전트에게 지급되는 중개 수수료 관행이 바뀐다. 지난해 전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 중개업체들이 주택 판매 중개 수수료를 높이기 위해 담합했다는 혐의에 대해 유죄가 인정되면서 결정되었다.
 
앞으로는 수수료 관행이 주택 판매 시 셀러가 중개 수수료를 모두 부담하지 않고 셀러와 바이어의 합의에 따라 수수료 비율이 정해지고 이를 공동 부담하게 된다.
 
이 경우 주택 판매 가격은 인하될 가능성이 높다. 현재 부동산 중개 수수료는 대략 주택 판매가의 약 5~6%로 정해져 있다. 예를 들어 최종 판매가격이 30만 달러인데 수수료가 5%라면 셀러는 1만 5000달러를 부담해야 한다. 셀러의 입장에서 이 비율(%)은 큰 부담이 아닐 수 없다.
 
월스트리트저널 등은 이 판결이 최종 확정되면 매년 1000억 달러에 달하는 중개 수수료에서 최소 30%는 절감되며 부동산 에이전트의 약 절반에 해당하는 80여만명은 수입이 감소해 이직이 불가피할 것이라고 분석했고 있다. 단, 바이어들의 부담은 증가할 수 있다.
 
중개 수수료가 대폭 줄어들면 바이어 측 에이전트의 역할은 더욱 축소될 수 있고 바이어들의 초기 부담은 높아진다. 특히 자금력이 상대적으로 부족한 생애 첫 주택 구매자의 경우 수수료의 약 절반을 부담하게 될 경우 구매력이 더욱 낮아질 가능성이 높다.
 
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현호석 / Master Realty and Investment 대표