집값 상승에 '좀비 모기지<휴면상태 모기지>' 피해 우려

주택 버블 당시 2차 모기지 대출
집주인은 '휴면' 아닌 '탕감' 인식
대출기관 압류 권리…차압 가능

#. 매사추세츠주 퀸시 지역 단독주택에 거주하는 캐런 맥도너씨. 갑자기 집에 찾아온 사람들이 내민 것은 압류 경매장. 예상치 못한 압류는 2008년 주택시장 붕괴 후 론 모디피케이션 요청이 발단이었다. 당시 모기지 회사는 두 번째 모기지가 론 모디피케이션으로 탕감됐다고 알려왔다. 그런데 10년 만에 갑자기 차압 위기 상황에 처한 것이다.  
 
#. 옥스나드에 거주하는 리츠와 폴 차베스 부부도 오랫동안 모르고 살았던 2차 모기지 부채로 소급 이자를 계산해 원금보다 10만 달러 더 많은 약 25만 달러를 갚아야 한다.  
 
이들은 요즘 전국적으로 수천 건의 사례가 터져 나오고 있는 좀비 모기지 피해자들이다.  
 
2008년 주택시장 버블 동안 수 백만명 주택소유주가 1차 주택 가치의 80%, 2차 20% 모기지 대출을 받았다. 주택시장 거품이 꺼지면서 연방 정부는 차압을 막기 위해 모기지 조정 프로그램을 시작했다. 대출회사들은 1차 모기지는 이자율이 조정되고 2차 모기지가 탕감됐다고 말했고 그 이후 모기지 지불 청구는 중단됐다. 주택소유주는 2차 모기지가 탕감되었다고 생각했지만, 여전히 빚이 남아 있던 것이다.  
 

크레이턴대학교 로스쿨 데이비드 웨버 교수는 “좀비 모기지는 휴면상태에 있는 모기지로 주택소유주가 2차 대출기관이 자신의 부동산에 대한 소유권을 가지고 있다는 사실을 전혀 모를 수 있다”며 “대출기관이 해당 부동산에 대한 권리를 행사할 수 있다”고 경고했다.  
 
2차 좀비모기지 피해사례가 급증하면서 한인 주택소유주들의 피해도 우려되고 있다    
 
노스웨스턴 캐피탈의 크리스틴 신 대표는 “한인들은 한 집에 15년 이상 거주하는 게 드물고 팬데믹 때 재융자한 경우가 많아 2차 모기지 피해 사례가 많지 않을 것”이라며 “2차 모기지가 있다면 부동산 소유권에 저당권이나 유치권 기재 여부를 확인해야 한다”고 강조했다.  
 
최근 주택시장 버블 당시 1달러 미만 싼 가격에 2차 모기지를 사들인 투자자들이 엄청난 소급 이자와 수수료를 부과한 다음 주택을 추심하고 압류하기 위해 움직이고 있다. 공영 라디오방송 NPR의 조사에 따르면 뉴욕에서 압류가 시작된  2차 모기지는 최소 1만 건이다. 메릴랜드에서도 10년 넘게 채무불이행 및 미지급 상태였던 최소 500개의 오래된 2차 모기지가 발견됐다.  
 
최근 전국적으로 좀비 모기지 피해 사례가 급증한 것은 주택 가격 상승 여파다. 주택 가격이 올라 주택소유주들이 1차, 2차 주택담보대출을 충분히 갚을 수 있어서다.  
 
좀비 모기지에 따른 주택 압류 피해가 퍼지자 합법 논란도 대두하고 있다.  
 
대출 기관과 채권추심자는 법적으로 주택소유주에게 부채와 그 이유에 대해 매달 통지를 제공해야 한다. 주택소유주가 모기지 채무를 불이행하는 경우, 대출 기관은 압류 여부와 시기를 결정할 수 있다. 다만 적절한 절차를 따르지 않고 주택을 압류하는 것은 합법이 아니다.

이은영 기자 [e-mail]