덴버 메트로 7만가구 이상 주택·아파트 부족

부동산 전문업체 질로우 분석 … 향후 2년간 공급 부족 지속

 덴버 메트로 지역의 인구 증가가 현저히 낮아지더라도 지난 10년 동안 건설 중에 쌓인 부족분을 메우기 위해 여전히 수만 채의 새로운 주택과 아파트가 추가돼야 한다는 부동산 전문업체 질로우(Zillow)의 분석이 나왔다. 최근 덴버 포스트 보도에 따르면, 미국은 주택 붐의 마지막 해인 2007년 이후 가장 강력한 신규 주택 건설 속도를 보여왔으나 그럼에도 불구하고 미전체 주택 부족(housing deficit)은 2021년 430만채에서 가장 최근인 2022년 450만채로 늘어난 것으로 추산된다고 질로우는 밝혔다. 질로우의 오르페 디반기 수석 경제학자는 최근 오스틴 소재 전미 부동산 편집자 협회(National Association of Real Estate Editors)와의 인터뷰에서 “우리는 절대적으로 더 많은 주택을 건설해야 한다”고 말했다. 덴버 메트로의 2022년 부족가구(missing households)는 7만197가구로 추산되며 이는 전년도보다 약 500가구 증가한 수치다. 질로우는 부족가구를 친족관계가 아닌 사람과 함께 사는 가구로 정의한 뒤 빈 가구수를 빼 주택 부족분을 파악한다. 이런 가족이나 개인은 후에 이사를 나가 별도의 가구를 만드는 핵심 후보다. 이 추산치에는 부모와 함께 사는 성인 자녀 같은 친척은 포함되지 않는다는 점을 감안하면, 그 수는 주택 부족분을 과소평가할 수 있다. 또한 건설업자들이 부족가구수를 목표로 삼기에는 충분하지 않다. 건설업자들은 시장에 새로 이사오는 사람들과 혼자 이사하는 청년들을 위해 충분한 장소를 만들어야 한다.
 
 덴버는 보스턴, 새크라멘토, 포틀랜드, 샌디에고, 샌프란시스코, 샌호세, 시애틀, 미니애폴리스, 로스앤젤레스 같은 최악의 주택 부족을 겪고 있지는 않다. 그러나 덴버는 편안하게 집을 살 수 있을 만큼 충분한 수입을 가진 가구의 비율이 거의 바닥에 가깝다고 질로우는 지적했다. 미전국적으로 맞벌이 가구의 15.1%가 자기 집을 마련할 수 있었지만 덴버의 경우 이 비율은 5.1%에 불과하며 이는 캘리포니아주를 제외하고는 가장 낮은 비율 중 하나다. 콜로라도 주의회는 7월 1일부터 시행되는 한 주택에 몇 명의 사람이 살 수 있는지에 대한 주거용 점유 제한 또는 상한선을 금지하는 법안을 통과시키는 등 맞벌이 가구의 수를 늘리기 위해 노력해 왔다. 아파트먼트 리스트(Apartment List)가 별도로 실시한 연구에 따르면, 분양 주택 건설이 증가한 만큼 아파트 건설의 상승세도 더욱 견고해 1985년 이후 가장 강력한 속도에 도달했다. 아파트먼트 리스트에 따르면, 덴버 메트로는 2021년부터 23년까지 4만1천가구의 새로운 다가구 유닛(multifamily units)을 추가했다. 이는 주민 1천명당 아파트 4.6유닛으로 주요 대도시 중 5번째로 증가율이 높았다. 2015년부터 2020년까지 연평균 주민 1천명당 아파트는 3.4유닛이었다. 추가 공급으로 인해 2021년 16.8%의 속도로 상승하던 덴버 임대료가 안정될 수 있었다. 덴버는 미국내 50대 대도시 중 임대료 증가율에서 전체 25위를 차지했다. 질로우의 롭 워녹 수석 연구원은 “고정적인 임대료 증가는 새로운 수요를 상쇄하는 새로운 공급의 건전한 균형을 의미한다”고 전했다. 그러나 임대료는 계속 고정된 상태로 남아 있지 않으며 현재 시장에 나오는 아파트는 3년 이상 전에 수립된 계획을 반영한다. 아파트 건축 허가는 경제 대불황(Great Recession) 이후 가장 느린 속도로 진행되고 있는데 이는 높은 이자율로 인해 건축 프로젝트의 재정적 실행이 얼마나 어려워졌는지를 반영한다.
 
 워녹은 “미래 지향적인 다세대 허용 데이터는 상당히 급격한 후퇴를 보여주고 있다. 따라서 향후 2년 안에 새로운 공급 수준이 다시 한번 새로운 아파트 수요에 뒤처지고 임대료가 다시 상승할 것으로 예상하는 것이 합리적”이라고 설명했다. 멀티패밀리 인사이츠(Multifamily Insights)와 쿠시맨&워이크필드(Cushman & Wakefield)의 샘 테네바움(Sam Tenebaum) 대표는 덴버와 다른 도시에 새로운 아파트 공급이 늘고 있음에도 불구하고 수요가 놀라울 정도로 회복력이 있는 것으로 입증됐다고 말했다. 그는 전미 부동산 편집자 협회와의 인터뷰에서, “아파트 시장이 공급 과잉과 임대료 하락에 직면하기보다는 공급 부족으로 돌아갈 수 있다. 수요와 일치했던 새 아파트의 건설 착공은 작년 최고 수준에 비해 2025년과 2026년에 절반으로 줄어들 수 있으며 대부분의 시장에서 공실률이 정점을 찍었거나 곧 정점에 이를 수 있다. 향후 2년 동안은 수요가 강하고 공급이 감소할 것”이라고 덧붙였다.         

이은혜 기자