[부동산 가이드] 싱글 테넌트 부동산 투자

안정적 수입 원하는 투자자에 맞춤
건물 가치 하락과 운영자 파산 주의

지난번 싱글 테넌트 부동산에 대한 기고 이후 많은 분들로부터 문의가 있었습니다. 그래서 이번 주에는 싱글 테넌트 부동산 투자에 대한 추가 설명과 자세한 세부 사항을 살펴보도록 하겠습니다.
 
대표적인 싱글 테넌트 부동산(Single Tenant Net Leased Property, NNN)은 맥도날드, 스타벅스, 타코벨, 홈디포와 같은 전국적인 프랜차이즈 비즈니스 건물들입니다. 이들이 운영하는 건물의 소유주는 대부분 프랜차이즈 오너가 아니라 투자자들입니다.  
 
모든 투자자들이 싱글 테넌트 부동산을 선호하진 않습니다. 장기 채권과 같이 안전하지만 가격의 변동이 크지 않은 특징이 있기 때문에, 부동산 가격의 급격한 변화를 기대하는 투자자들에게는 크게 매력적인 투자 상품이 아닐 수 있습니다. 하지만 그럼에도 다음과 같은 투자자들에게 고려해 보시기를 추천해 드립니다.  
 
첫번째는 기존의 상업용 건물을 소유하고 있지만 은퇴를 계획하고 있거나 은퇴 후 안정적인 수입이 필요한 경우입니다. 테넌트를 관리해야 하는 번거로움에서 벗어나기를 원하시는 분들에게 적합한 상품입니다. 두번째는 현재 소유한 건물을 높은 가격에 매각하고자 하지만, 적절한 1031 교환 대상이 없는 경우 투자자입니다. 싱글 테넌트 부동산은 가격의 변화가 크지 않기 때문에 구매를 할 때와 판매를 할 때 판매가격을 어느정도 예측할 수 있습니다.  따라서 현재 적합한 부동산 투자매물을 찾지 못한 경우 전략적으로 싱글 테넌트 부동산에 임시로 돈을 투자해 놓는 방법을 고려할 수 있습니다. 세번째는 상업용 부동산에 처음 투자하려 하지만 높은 가격 때문에 적절한 투자 대상을 찾지 못하는 경우입니다. 싱글 테넌트 부동산은 테넌트가 하나이기 때문에 건물의 규모가 크지 않고 렌트비가 높지 않기 때문에 부동산가격이 투자 고려 가격대에 맞을 가능성이 높습니다. 네번째는 캘리포니아가 아닌 타 주에 상업용 건물을 구매하고 싶을 경우 입니다. 싱글 테넌트 부동산은 테넌트가 건물 관리와 부동산 세금, 보험 등 부동산 관련 모든 비용을 직접 지불하는 형태의 임대계약을 맺는 경우가 많습니다.  따라서 투자자는 건물이 매번 확인할 수 있는 가까이에 위치할 필요가 없습니다.  
 

가장 큰 장점은 장기간의 리스 계약이 되어 있어서 안정적인 수입을 기대할 수 있는 것입니다. 따라서 은퇴 후 건물 관리에 묶이지 않고 여유로운 생활을 원하시는 분들에게 적합합니다. 또한 테넌트에 의한 건물 관리가 잘 되는 장점이 있습니다. 프랜차이즈 본사가 요구하는 대로 건물이 관리가 되어야 하기 때문에 건물주가 크게 신경을 쓰지 않아도 건물 컨디션이 좋게 운영이 됩니다.  
 
단점은 프랜차이즈 운영자의 재정 상태에 따라 리스크가 있다는 점입니다. 프랜차이즈 운영자가 파산할 경우 리스 계약이 보호받지 못할 수 있습니다. 또한, 최근과 같이 이자율이 상승할 경우, 마켓 기대 수익률이 상승을 하여 싱글 테넌트 부동산의 건물 가치가 하락할 수 있습니다.  
 
싱글 테넌트 부동산은 현재와 같이 금리가 높은 경제 상황에서 아주 매력적인 투자 옵션은 아닙니다. 하지만 금리가 높은 지금 수익률이 올라간 싱글 테넌트 부동산을 구매하면, 추후에 금리가 낮아지면서 마켓 수익률이 함께 하락을 하고 매각 시 추가 수익을 얻을 수 있는 기대 가치가 존재합니다.  
 
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렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표