[부동산 가이드] 싱글 테넌트 부동산

테넌트 장기 계약 체결 안전성 높아
본사 파산 리스크 고려해 결정해야

미국 부동산 투자에서 반드시 숙지해야 하는 요소는 1031 교환입니다.  1031 교환은 국세청(IRS)이 제공하는 세금 우대책 중 하나로, 간단하게 설명하면 부동산을 매각할 때 매매 차익에 대한 자본 소득 세금을 내는 대신 비슷한 유형의 부동산을 구매해 세금을 연기하는 것을 말합니다. 1031은 IRS의 세법 코드를 인용한 명칭입니다.  
 
1031 교환 거래를 할 때, 가장 자주 고려되는 부동산 종류는 싱글 테넌트 독립 상가 건물(Single Tenant Net Leased Property, NNN)입니다. 크레딧이 좋은 테넌트가 장기 계약이 돼 있는 건물로 렌트비가 정해져 있고, 건물 가격의 흐름도 어느 정도 예측을 할 수 있어서 장기 채권과 같은 부동산입니다.
 
싱글 테넌트 부동산은 주로 맥도널드, 인앤아웃, 잭인더박스, 스타벅스와 같은 전국적인 프랜차이즈 혹은 대기업 직영 비즈니스 건물들입니다. 많은 사람이 이 건물들을 프랜차이즈 업주가 소유하고 있다고 생각하지만 실제로는 건물의 주인과 비즈니스 운영자가 다른 경우가 대부분입니다. 싱글 테넌트 부동산은 보통 세 개의 주체가 관여합니. 프랜차이즈 본사, 건물 소유주, 그리고 프랜차이즈 업주입니다.
 
맥도널드를 예로 들어봅니다. 본사는 프랜차이즈 업주를 위해 위치 선정, 시장 조사 등을 거쳐 싱글 테넌트 리테일 빌딩을 짓고 건축비용을 부담합니다. 이후 프랜차이즈 오너에게 비즈니스를 넘겨주고 건물은 개인이나 회사에 매각합니다. 건물 소유주는 프랜차이즈 업주와 별개로 건물만 소유하며 프랜차이즈 오너는 매달 임대료를 지불합니다. 임대료 지급은 본사가 보장합니다. 즉, 프랜차이즈 오너가 임대료를 지불하지 못할 경우, 본사가 이를 대신 지불합니다.
 

싱글 테넌트 부동산 투자의 장점은 트리플 넷(Triple Net, NNN) 구조로 인해 건물주가 관리 업무를 거의 하지 않아도 된다는 점입니다. 아파트 건물주의 경우 매니지먼트와 유지보수가 필요하지만, 테넌트 부동산의 경우 임대료를 수령하기만 하면 됩니다. 프랜차이즈 업주가 모든 세금, 보험료, 관리비를 부담하기 때문에 건물주는 별다른 비용 부담이 없습니다. 이러한 이유로 은퇴를 계획하거나 이미 은퇴한 부동산 소유자들에게 이상적인 투자 방법이 될 수 있습니다.
 
그러나, 모든 투자에는 리스크가 따릅니다. 대표적인 예로 K마트의 파산을 들 수 있습니다. 리스를 보장해주던 본사가 파산할 경우, 리스 계약은 보호받지 못할 수 있습니다. 따라서 투자를 결정하기 전에 리스를 보장해주는 본사의 재정 상태와 경영 상태를 철저히 검토해야 합니다.
 
싱글 테넌트 부동산은 미국 주류 투자자들이 가장 선호하는 투자 매물 중 하나입니다. 트리플 넷 구조로 인한 관리 부담의 감소와 안정적인 임대료 수익은 큰 장점이지만, 리스크 요인도 충분히 고려해야 합니다. 따라서, 투자를 결정하기 전에 항상 전문가와 상담을 통해 본인의 투자 방향과 맞는 상품인지를 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 보다 안전하고 효율적인 투자 전략을 수립할 수 있을 것입니다.
 
싱글 테넌트 부동산은 현재와 같은 불확실한 경제 상황에서도 안정적인 수익을 제공할 수 있는 매력적인 투자 옵션입니다. 하지만, 모든 투자가 그렇듯 신중한 검토와 철저한 준비가 필요합니다. 부동산 전문가의 조언을 통해 성공적인 투자를 이루시기 바랍니다. ▶문의: [phone]

렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표