[한국법 이야기] 상속 부동산 매각시 주의점

양도소득세 부담 최소화 방안 검토 필요
매각 전 상속 등기 소요 시간 고려해야

한국의 부동산을 상속받는 것은 재산의 증가를 의미하기도 하지만, 한편으론 그에 따른 여러 가지 의무를 부담하는 것도 의미한다. 그 의무 중 하나가 바로 상속세 신고 및 납부 의무인데, 상속세 신고는 상속개시일(피상속인의 사망일)이 속한 달의 마지막 날로부터 6개월 이내에 해야 하며, 만약 피상속인이나 상속인 전원이 한국 비거주자일 경우에는 9개월 이내에 해야 한다.
 
상속인은 상속세 신고를 하면서 그에 따른 상속세를 납부해야 하는데, 문제는 상속세를 납부할 현금이 부족한 경우이다. 한국 세법상 상속세를 나누어 낼 수 있는 분납제도 또는 연부연납제도를 이용할 수도 있으나, 무엇보다 그 상속세 금액 자체가 클 경우에는 나눠진 금액을 낼 현금조차도 부족할 수 있다. 이런 경우, 상속세를 내기 위해 상속받은 부동산(이하 상속 부동산)을 매각해야 할 수 있는데, 이와 관련하여 몇 가지 주의할 점이 있다.
 
먼저, 상속 부동산을 매각할 경우 양도소득세를 납부해야 한다는 점이다. 양도소득세는 취득가액과 양도가액의 차액에 부과되는 세금인데, 상속 부동산 매각의 경우, 취득가액은 상속 부동산의 가치로 산정되고, 양도가액은 실제 매매가액으로 산정된다. 상속재산의 가치(상속인의 취득가액)는 기본적으로 상속개시일 현재의 시가를 의미하고, 그 시가는 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액, 감정가액, 수용?보상?경매가액을 의미하므로, 상속 부동산을 상속재산 평가 기간 이내(상속개시일 전후 6개월)에 매각하는 경우(혹은 그 평가 기간이 경과한 후부터 상속세 법정신고기한 후 9개월까지의 기간 중에 매각한 경우), 취득가액과 양도가액이 같아지면서 양도차익이 없다고 판단될 수 있고, 결과적으로 양도소득세를 부담하지 않을 수 있다.  
 
다만, 그 매매가액이 매매가 없었을 경우의 상속 부동산 시가보다 높게 책정될 경우, 결과적으로 그 매매가 없었을 경우보다 상속세 부담은 늘어날 수 있다. 당장 상속세를 낼 현금이 없어서, 설령 상속세 부담이 늘어나더라도, 상속 부동산을 매각해야 하는 부득이 한 상황도 있겠지만, 기본적으로는 상속 부동산을 매각하기 전에 양도소득세를 부담하지 않는 효과와 상속세 부담 효과를 비교해보는 것이 바람직하다.
 

만약, 당장 상속 부동산을 매각하기 어려운 경우, 향후 발생할 수 있는 양도소득세를 줄이는 방안으로써 감정평가를 받아 그 평가액으로 상속세 신고를 하는 것도 고려해볼 수 있다. 상속 부동산의 가치를 상속개시일의 가치보다 높게 평가받아 결과적으로 양도차익을 줄이는 것인데, 다만, 이 경우에도 상속 부동산의 가치가 상승하여 상속세 부담이 증가할 수 있으므로, 상속세 부담 효과와 양도소득세 감액 효과를 비교하여 최종 결정을 내리는 것이 필요하다.
 
한편, 상속인이 상속 부동산을 매각하려면, 상속등기를 먼저 완료하여야 한다. 그런데, 해외에 상속인이 있는 경우 그 상속등기를 위한 서류의 종류가 복잡하고 많아져서 준비시간이 필요한 데다가, 그 서류들에 대한 공증과 아포스티유 절차까지 거쳐야 하는데, 그 절차에 소요되는 시간도 만만치가 않다. 만약 상속인들이 여러 나라에 거주하는 경우에는 그 소요시간이 더욱 길어질 수밖에 없다.  
 
위와 같은 사정들을 고려할 때, 상속 부동산을 매각하려는 경우, 전문가의 도움을 받아 상속세와 양도소득세를 종합적으로 고려하여 판단을 내려야 하며, 상속 부동산을 매각하기로 결정을 내렸다면, 최대한 신속히 관련 서류들을 준비하고 절차를 진행하는 것이 필요하다.  
 
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이진희 K-Law Consulting 한국 변호사