[부동산 가이드] 공업용 조닝 코드

M-1은 물류창고와 유통 등 가벼운 용도
조닝 코드에 맞아도 사용 용도 확인 필수

각 시는 그 지역 내의 토지를 특정 용도로 사용하기 위해 정한 조례, 즉 조닝(Zoning) 또는 조닝 코드(Zoning Code)를 가지고 있습니다. 조닝 코드는 각 시가 자체적으로 결정하며, 그 시의 특성과 목표를 반영합니다. 따라서 시의 조닝 분포를 살펴보면 해당 시의 환경, 구조, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 도시를 발전시켜 나가고자 하는 목표를 볼 수 있습니다.  캘리포니아는 크게 주거용(R, Residential), 상업용(C, Commercial), 공업용(M, Manufacturing), 그리고 농업용(A, Agricultural)으로 구분되는 4가지 조닝 코드를 가지고 있습니다. 오늘은  물류창고와 공장 등이 들어설 수 있는 공업용(M) 조닝에 대해 알아보겠습니다.
 
M 조닝은 사용 용도에 따라 몇 가지 세부 코드로 나뉩니다. 시에 따라 형태가 다소 다르지만, LA시의 경우 M-1(Light manufacturing), M-2(Heavy manufacturing), 그리고 M-3 (Unclassified)로 구분됩니다. 각각의 코드에 따라 사용 용도가 한정되며, 숫자가 높아질수록 허용되는 사용 용도가 확대됩니다. 공업용(M) 조닝 내에서는 일반적으로 주거나 학교 등의 용도는 허용되지 않습니다.
 
M-1은 Light Manufacturing 지역으로 일반적으로 물류 창고(Warehousing), 유통(Distribution), 인쇄(Printing), 경량 제조업(Light Manufacturing) 등 비교적 가벼운 공업 용도로 사용되기 위해 지정되어 있습니다. 물류를 위한 컨테이너 트럭들이 다니기 때문에 고속도로 근처에 지정되는 지역들도 많이 있고, 이로 인해 일반 상업지역과 주거지역과 인접해 있는 경우도 있습니다.  
 
M-2는 Heavy Manufacturing(중공업)을 위해 지정해 놓은 지역입니다. M-1 용도는 대부분은 이 지역에서 사용할 수 있으며, 중공업, 화학공업, 소음, 재활용 등의 공해를 유발하거나유발시킬 가능성이 있는 업종들이 포함되어 있습니다. 일반적으로 주거지역에서 떨어져 있는 경우가 많습니다.  
 

마지막 M-3는 가장 관대한 M 조닝 코드로 위에서 언급한 M-1과 M-2에서 할 수 있는 모든 업종이 대부분 가능한 조닝입니다. 중요한 점은 조닝 코드에 맞는 용도라 할지라도 해당 용지의 Use Code 확인이 필요하다는 것입니다. Use Code는 특정 용지에 허용된 사용 용도를 지정하는데, 조닝이 구역을 결정하는 반면, Use Code는 용지의 사용 용도를 나타냅니다. 따라서 M조닝에 해당한다 해도 원하는 용도와 일치하지 않는 Use Code일 경우, 해당 시에 Use Code 변경을 요청해야 합니다. 변경 요청이 허가되면, 시는 일시적으로 CUP(Conditional Use Permit)를 발행하여 해당 용도를 허용할 수 있습니다. 시에 따라 조례가 다르므로 건물 입주 또는 구입 전에 해당 시의 도시개발국에서 사용하고자 하는 용도가 허용되는지 확인하는 것이 중요합니다.
 
투자자들은 각 지역의 조닝 규정을 주의 깊게 검토하고 전문가의 조언을 듣고 신중한 분석을 통해 적절한 투자 결정을 내려야 합니다.  
 
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렉스 유/CBRE Korea Desk 대표